来源：中访网关注

营收增长难，净利润增长更难；不少房企销售业绩不及预期，甚至个别房企出现营收、利润双降局面。

10月19日，港交所信息显示，中国奥园旗下文旅板块平台公司的中国文旅集团有限公司招股书状态为“失效”。

值得注意的是，这是奥园集团在2019年3月拆分物业板块澳元健康上市后，旗下又一计划赴港上市的子公司。

虽有奥园集团作支撑，但中国文旅未能一战成功。

据资料显示，2020年上半年奥园实现全口径合约销售金额508.7亿元，合约销售面积511.1万平方米，分别同比下降5.1%和3.9%；合约销售均价9953元/平方米，较去年合约销售均价10104元/平方米微降。

在此情况下，奥园合约销售金额行业排名相较2019年下降1个名次至第28名。奥园销售业绩下滑也和大部分房企一样主要是受到新冠疫情的影响，今年前4个月单月销售业绩均不及去年同期，其中2月份业绩下滑幅度高达65.2%。

资料显示2020年1-7月，奥园合约销售金额604.2亿元，同比微增0.2%，前7个月销售目标完成率为46%。为实现销售目标，奥园未来5个月销售业绩相较去年同期需增长25%，平均每月需销售143.2亿元。奥园需要加紧推盘去化、加大营销力度，才能顺利完成业绩目标。

控杠杆，降负债，是否有用？

控杠杆、降负债，一直是房企近年来的努力目标，但疫情影响下，财务安全的重要性更加凸显。

所有房企一定要有相关的免疫力。

那么企业的免疫力应该体现在哪？现金为王、手有余粮？

2019年，中国奥园股价屡创新高，2018年末，公司股价4.97港元，2019年末涨至12.70港元，上涨了2.5倍。

公司市值跃升至300多亿，涨幅超过160%。

截至2020年7月16日，中国奥园股价收于10.02元，总市值270.83亿元，虽然两项指标与2019年相比都出现了下滑，但是与前两年相比，成长迅速。

中国奥园的快速成长很大一部分原因在于自身的规划借了一波国家区域发展大势。

1996年，起步于粤港澳大湾区的中国奥园，以奥运背景结合人居理念，迎来了第一波快速发展。

2017年，国家大湾区发展规划落地，以大湾区为大本营的中国奥园又迎来了一次腾飞。从土地储备区域上看，奥园基本实现了一线城市的全覆盖，当然主攻区域还是华南地区。

不过，中国奥园急速扩张之时，自身负债高攀不容忽视。

在销售步入千亿时代的同时，中国奥园不得不直面高负债带来的千亿隐忧。

截至2019年年末：中国奥园负债总额为2528.84亿元，同比增长59.93%；

流动负债共计1968.47亿元，占总负债的比例高达77.84%；

银行及其他借款689.61亿元，同比增加69.23%；

优先票据及债券268.03亿元，同比增加57.94%。

按照还款年期来看，短期借贷及长期借贷当期到期部分达427.73亿元，而现金及现金等价物为461.04亿元，覆盖短债后资金不算充裕。

随着奥园近年来加速扩张，大规模拿地、收并购，使得公司负债水平迅速增加。

加速收并购及拿地对于公司现金流来说是一个挑战，现金流风险需要防范。

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