​2020上半年，疫情冲击了各行各业的发展，房企复工延缓，线下交易基本被冻结。3月以来，随着疫情逐渐好转，政府出台一些有利政策扶持企业复工复产，货币环境宽松，多次降准，房企贷款融资迎来窗口期。然而，在市场逐渐恢复下，开发经营指标稳步恢复，进入7月份表现过热城市调控升级，如南京、东莞、杭州、深圳等多个城市。  

与此同时，房企融资环境也发生转变。8月20日，住建部、央行等部门召集房企的座谈会，提出要实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则。这也基本确定了“三道红线” （一是剔除预收款后的资产负债率大于70%；二是净负债率大于100%；三是现金短债比小于1.0倍）融资政策的准确性。同时，根据企业在上述监管指标下的分类，分为四档，全部“踩线”，为红色档，有息负债不得增加；两项“踩线”，为橙色档，有息负债规模年增速不得超过5%；一项“踩线”，为黄色档，有息负债规模年增速可放宽至10%；若全部指标符合监管层要求，为绿色档，则有息负债规模年增速可放宽至15%。

9月14日，中国人民银行副行长潘功胜表示，目前重点房地产企业的资金监测和融资管理规则起步平稳，社会反响正面积极；将会同住建部以及其他相关管理部门，跟踪评估执行情况，不断完善规则，稳步扩大适用范围。说明“三道红线”已经在试点执行且未来会普遍采用。

“三道红线”意味着房企的融资环境即将改变，“拆东补西”将成为过去式，当前房企的踩线情况如何，未来房企的有息负债规模增长空间缩减多少？为此，诸葛找房数据研究中心选取100家上市房企，基于2020年上半年财务数据判断房企踩线情况，进而推算出未来的有息负债水平及新增有息负债规模临界值。

房企普遍踩线，占比高达86%，大型房企踩线更为突出

对于房企而言，融资规模对企业的运营有着至关重要的作用，“三道红线”也说明房企的有息负债将会受到控制，最高增速不得超过15%。同时，当下的负债指标决定接下来的融资规模，对房企的影响重大。根据诸葛找房数据研究中心本次监测的100个上市房企的数据来看，房企踩线的占比为86%，其中，14家房企位于绿色档，28家房企位于黄色档，36家房企位居橙色档，22家房企位于红色档。踩两条线的房企居多。

结合房企的业绩规模，2000亿以上的房企橙色档占40%，但龙头房企仍存在财务指标较好的房企，绿色档占13%。1000-2000亿的大型房企财务指标较差，位于绿色档房企为0，大部分位于橙色档，其次是红色档，后期有息负债增速将会受到限制，倒逼其进行战略调整。500-1000亿元的房企以橙色和黄色档分布居多。500亿以下的房企各档分布较为均匀，位于25%左右。

红色档对于房企而言，有息负债不能超过当前水平，融资规模增量有限，也就意味着房企要加强自身创造现金流的能力。根据监测的数据显示，多家龙头房企位居红色档，如中国恒大、华夏幸福、融创中国、绿地控股、泰禾集团。从负债率上看，云南城投剔除预收账款的资产负债率以及净负债率均位于高位，云南城投负债率高企原因主要在于激进收购，云南城投2016年总债务同比增长44.49%至572.27亿，2019年该值已达833.25亿。2019年5月云南城投董事长许雷因涉嫌严重违纪违法主动投案，负面事件导致公司融资能力受挫，业绩表现也不佳，短期内云南城投如何脱困也成为难题。 

橙色档代表踩两条线，有息负债规模不得超过5%，监测的100家上市房企中，橙色档的为36家，房企数量较多。其中，龙湖、雅居乐、葛洲坝、阳光城、首开等房企均位于其中。中梁地产的资产负债率位于90%，负债规模相对较高，同样也是受规模扩张的影响，中梁地产的负债水平高于行业平均水平。但中梁的净资产负债率相对较低，说明中梁地产资产多，从销售业绩来看，2020上半年中梁控股实现合约销售金额677亿元，同比增6.3%，完成全年1680亿元销售目标的40.3%，销售业绩表现优异，此外，中梁也透露未来将要改善债务结构。未来中梁地产仍有空间。

黄色档代表踩一条线，有息规模负债不得超过10%，监测的100家上市房企中，黄色档的为28家，数量紧随橙色档之后。黄色档的房企净负债指标均未踩线，其中华鑫股份的净负债率为负值，主要原因在于负债小于现金流，说明公司的现金完全能够覆盖负债，资金环境较为安全。大部分为资产负债率（剔除预收账款）踩线，如碧桂园作为3000亿元的阵营，资产负债率为88%，而行业的合理负债水平位于70%左右。

绿色档是三条线均未踩，有息规模负债不得超过15%，属于当前财务指标相对合理的水平，监测的100家房企中，绿色的数量为14家。其中，龙头房企中海地产、招商蛇口位列其中，中海地产经历了1997年的金融风暴经验教训，之后公司经营‘稳’字当头，一直坚持稳健审慎的财务策略，成果明显。此外，绿色档中500亿元以下的房企数量众多，共11家，中小房企各档踩线均匀，由于其规模较小，融资难度较大，也不乏一些房企注重自身创造现金流，如新鸿基、嘉里建设、深圳控股等。

未来有息负债规模缩减，碧桂园可新增负债空间最大

根据上述房企所在的级别，计算出100家上市房企未来的有息负债的规模及净增规模，根据数据得出，100家房企未来有息负债值不得超过8.25万亿元，与2020上半年相比上涨5.4%，有息负债净增平均规模不得超过42.32亿元，与2020上半年相比减少16.9%。

从房企的销售规模来看及未来有息负债增速的交叉来看，500亿元以下的房企有息负债增速最高，为7.3%， 500亿以下房企规模较小，大部分为区域深耕房企，且小型房企的融资难度较大，因此当前的财务指标较优。头部房企（2000亿以上）未来有息负债增速为6.7%，高于大型房企。头部房企有较好的运营策略，品牌效应强，自身的现金流较好，未来有息负债增速也可观。大型房企（1000-2000亿）有息负债未来的增速较低，尤其是1500-2000亿元房企，有息负债未来增速为3.8%，增速水平最低，主要大型房企目前仍在积极拿地，加大全国布局，冲刺龙头房企阶段，目前踩线较为明显。

从新增有息负债规模临界值规模分类上看，0-20亿元之间的房企数量最多，其中23家房企的业绩规模小于500亿元，也意味着小房企的新增有息负债规模较小。新增有息负债规模临界值为50-200亿元之间的房企有21家，其中龙头房企（销售业绩2000亿元以上）万科，金地，龙湖，旭辉，华润置地，世贸，阳光城也位列其中，此外，中小房企新世界发展、新鸿基、嘉里建设新增有息负债规模临界值也在50-200亿元之间。

新增有息负债规模临界值达到200亿元以上的房企有4家，分别是碧桂园，中海地产，保利地产，招商蛇口，该四家房企都属于龙头房企，且中海地产和招商蛇口为绿色档，碧桂园、保利地产为黄色档，由于其较高的有息负债基数和较优的财务指标，后新增有息负债在较高水平；

三条红线的实施，对于高负债房企的后期负债规模有一定的限制，踩三条线的房企有息负债规模不得增加，企业只能通过自身的业务回款降负债。其中，龙头房企中国恒大、融创中国、富力地产、美的置业，华夏幸福，中南建设有息负债规模只能维持在当前水平。

从监测的100家上市房企的有息负债新增规模临界值排行榜来看，12家房企的未来有息负债新增规模临界值仍高达100亿元以上，碧桂园、中海地产、保利地产的有息负债新增规模临界值超300亿。凭借较好的财务指标（黄色档）以及当前较高的有息负债水平，碧桂园新增有息负债临界值以342亿元位居首位。其次，招商蛇口、新世界发展、新鸿基、中国铁建、万科、金隅、金地、龙湖新增有息负债临界值高于100亿元。

行业即将“去伪存真”，渠道销售迎来机遇

“三道红线”也迅速引起企业的反应。9月初，恒大率先降价促销，部分房企开始酝酿降本增效方案，还有一些房企抓住政策窗口期，启动大规模融资。在融资监管的环境下，降负债将成为房企的重中之重，尤其是红线档房企，可能面临当前的战略调整，规模扩张的步伐将要趋缓。

降负债最直接的途径就是加速去化提高销售回款。而中国的房地产市场已经结束黄金时代，目前的市场逐渐品质化，去化时间延长。购房者经历了疫情后需求的快速释放，叠加近期政策收紧，部分需求被抑制。为加速去化，房企借助金九银十降价促销，而降价促销并不是最为稳妥的方式，近期建业地产联合河南省本土房企抱团表示不降价，在市场博弈中，率先降价者往往会赢得更好的市场反应，后来者则会陷入被动。因此，房企要寻找更多的渠道加速项目去化，未来的房企销售或将更加依赖渠道。诸葛找房新房云门店作为房企全场景获客工具，利用私域+公域获取流量，突破传统营销壁垒，挖掘潜在意向客户，降低沟通成本。

行业调整的端倪已现，对于房企来说，未来房企必将要加强自身创造现金流的能力，缩小资本的力量。三道红线的差异化债务管控对企业的长远发展未必是坏事，降低房企盲目扩张和多元化发展的动力，迫使其回归到理性、高质量的扩张，有利于行业健康发展。