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正荣地产的黄昏:拼命郎黄仙枝能赢得了这个时代吗?

原创 一点财经  2020-09-24 18:07:00  阅读量:14.05万

“三分天注定,七分靠打拼,爱拼才会赢”……

1988年,台湾歌手叶启田的新歌《爱拼才会赢》正式发布,成为曾经那个莆田少年黄仙枝最喜欢的歌曲,一唱就是32年,标榜自己拼搏的独照人生:加入正荣地产(06158.H)之前,他已拼了近10年;开启正荣生涯之后,他又拼了20多年,才袭得公司创始人欧宗荣之大统。

在黄仙枝的眼里,哪管什么“三分天注定”,只要拼赢了那七分,成功就是大概率的事儿,那样就能赢。

看看现在的正荣吧,我们一下就能找到“爱拼”的影子:2019年,黄仙枝勾画高质量发展,只是正荣“高质量”,是在房企同业追求平稳发展的时候,鼓着勇气高溢价拿地;在企业努力挤泡沫的时候,从债市大把装钱补充流动性。飞速行驶的正荣只能向前,片刻的休憩都不行。

“(正荣)不会因为规模,牺牲财务安全和盈利。”平素,黄仙枝已很少面对媒体发表言论,有限的观点,都是不断强调正荣求平稳。可是这家公司哪里有求稳的姿态?每向前走出的一步,都好像踩死油门的极限,挑战公司和投资人的接受能力。

正荣还能再快点吗?能,至少管理层都是这样操作的。

这么拼,正荣真的没事儿吗?如果只看财报,还真没事儿。按照上半年财报,公司收益为145.42亿元,核心纯利12.43亿元,同比分别增长6.5%与8.3%;71.4%的净债务与权益比率,同比只有0.6%的提升,一番突飞猛进,竟然所有指标看起来都很健康,你说气不气人?

只是,继续骑在高增长的烈马背上,正荣能否一如既往的独占潇洒?

拼命郎

2020年的夏天,人们看到了不一样的“长沙热”:不仅有动辄38℃,坚挺一个礼拜的高温,还有一轮烫手的房价上涨。

不久前,湖南省住房和城乡建设厅以及省统计局联合发布《关于2020年上半年湖南省房地产市场形势的通报》显示,纵使疫情影响犹在,1-6月全省完成房地产开发投资1992.39亿元,同比增长6.7%。

要知道,国家统计局数据显示,上半年全国房地产开发投资62780亿元,仅增长了1.9%,湖南地区很“难得”地引领了全国楼市。

进入9月,当人们以为炽热已经结束的时候,正荣又点了一把火,以11.93亿元竞得长沙市长沙县045号地块,溢价率高达63.98%。

回想起来,在全国范围内,房企高溢价拿地的现象已经不多了。万科(000002.SZ)经过299轮举牌,拿下的江苏南通海门地块,溢价率只有15%。相比正荣57轮就溢价63.98%,这太小巫了。

| 正荣地产土储城市分布情况

不过观察正荣2020年的表现,长沙也只作是“小儿科”:4月,正荣以4.8亿元竞得福建莆田区地块,8月底6.23亿元竞得南昌近70亩宅地,溢价率分别达到71.4%与67.72%,哪个都要超过“长沙热”,拼劲可是不小。

半年报显示,正荣在12座城市新增19幅地块,302万平方米的建筑面积,同比增长4.1%。不过净债务与权益比率为71.4%,比2019年末还要低3.8%。钱花的更多了,地买得更大了,负债率却还在不断下降。

黄仙枝拼了多半年,正荣确实变得更好了。

人生就是这么爱开玩笑。同样是拼,李思廉填了富力(02777.HK)67.6亿元的债务大坑,可是净债务与权益比率仍有176.7%;黄仙枝轻轻松松花钱买地,钱越花越多,债却越积越少。

这年头,地主家也没有余粮,也得省着花,可是黄仙枝偏不:“经济越不好,房地产发挥的作用可能会越来越大,所以我还是看好今年整个市场的发展。”

在正荣的词典里,从来没有收录“保守”一词。年初至今,这家公司已经发行5笔美元债,1笔人民币债。整体算下来已经超过100亿元人民币的规模。

看上去,这几笔债不算贵。中诚信国际数据显示,中资美元债平均票面利率从2020年第一季度的5.91%,到第二季度已下降至4.76%;落在地产圈,建业地产与融信中国发行的美元债,年息基本稳定在7.5%的水平,正荣的资金成本仍然处于行业平均水平。

债率、债息都不高,正荣在债市继续寻求活水也就是自然而然的了。黄仙枝正盘算着,2020年正荣怎么也要实现1400亿元的合约销售额,上半年后达成559.93亿元,全年目标只完成39.95%,这显然还不够。

或许新一轮更大规模的阔绰出手与规模融资,已在正荣的规划中。

“管理层非常有信心完成这个(合约销售额1400亿元)目标,实际上内部定的指标还更高。”下半年的黄仙枝没有最拼,只有更拼;跑起来是不够的,正荣必须飞着才行。

失速的痛

人生,不怕走错路,就怕没方向。当现实告诉黄仙枝:哥哥你大胆地往前走,可劲儿买地别回头,买了就是赚了。这样的生意,换作谁都要一拼到底了。

只是这么不惜命,是否真是吞噬天下的灵药呢?

当净债务与权益比率稳定在较低水平,企业仍然能够承受高溢价带来的成本压力,证明正荣有能力迅速消化库存——能够大方把钱花出去,一定能够快速把钱带回来,这是必然的因果。

不过综合近期财报显示,2017-2019年,正荣地产合约销售增速正在快速下降,从78.54%,降至21%,到2020年上半年继续降低了4.5%;至于去化周期,中金公司研究数据表明,国内主流房企整体去化周期平均为1.87年,倒是正荣的3.5年远远落后与行业平均水平。

成长在减缓,去化周期在延长,可是净债务与权益比率已经连续三年下降,从2017年的183.2%降至2019年的75.2%,债务压力的过山车可是比现在开得快。

仅看数据,正荣没有比哪家同业卖出更多的房子,利润同样没有波澜,这债怎么就降下去了?

对此,有媒体称正荣在通过“明股实债”的手段,借股权投资之名将债务隐藏到永续债中。

因为在净债务与权益比率超过200%时(2016年206%),正荣少数股东权益只有10.15亿元,在权益总额占比11.29%;到2019年末,该数据已经提升至146.63亿元,占比高达47.2%。

按照《中国质量万里行》推算,永续债至少让正荣2019年的净负债率下降8.52%。那么在这家公司1591.61亿元的总债务中有多少永续债?正荣官方并未回复《一点财经》的相关疑问。

当然,即使正荣已经永续债满仓,“明股实债”已是确凿无疑,也没有什么。毕竟在地产圈,这并不是什么见不得人的事情。

看看重点房企座谈会上,得到绿色通行证的保利发展(600048.SH)、华润置地(01109.HK),2019年永续债都超过100亿元(保利156.8亿元,华润100亿元)——面上仍然可控,监管还没打算撕破“合理的伪装”。

这年头,做一些“明股实债”的文章,不丢人。

只是在黄仙枝心中,自己拼死拼活,只换来在“明股实债”的温水中烹煮正荣,这样好吗?截至目前,黄仙枝指挥着高溢价拿地,不断充盈流动性的路线,却只能看着正荣慢慢失速,这样好吗?黄仙枝是活在浪尖上的人,搏的就是在风险制高点看到价值,要是拼了还看不到,游戏玩着还有什么意思?

克而瑞数据显示,2020年中期正荣归母公司净利润8.76亿元,同比减少6.17%;倒是31.28%的少数股东权益占比增长10.44%——众多外部因素正在快速稀释正荣的增长能力,再这么下去只会进一步拖慢正荣的起飞。

让一个寻求杀出一片天的“打拼者”,变成为少数股东服务的“打工者”,黄仙枝能接受吗?这是一场对忍耐性的考验。在疫情影响散去,调控政策松绑,市场热情再次被唤醒前,正荣只能这样等下去。

一个给力的角色,碰到一个不给力的时代,又能怎样呢?

向左走,向右走

让黄仙枝等下去,这可能有点残酷。毕竟在“黑天鹅”满天飞的时代,本应属于敢去投注的拼命郎。

早已经记不清“股神”巴菲特在什么时候讲了一句成功学准则:“别人贪婪时我恐惧,别人恐惧时我贪婪。”现在太多人恐惧了,黄仙枝贪婪一会儿又如何。前期一个劲儿地攒钱、买地,为的就是在这个动荡的时代,完成风险兑换回报的化学反应。

无奈的是,这次时代和行业已经变得面目全非,风景已经不是平素的静好。即使是伯克希尔哈撒韦,也必须在第一季度的“贪婪”中,承受497.46亿美元的亏损。

其实当下,无颜面对投资人才是行业的常态:总想着走出杭州,去外面看看的滨江(002244.SZ),现在只想着稳住基本盘;蓝光发展(600466.SH)剥离迪康药业,以最快速度收窄多元化战线;按照富力的既定规划,2020年不会再有规模10亿元元以上的新增地块……

要说贪婪,大家都贪婪,只是所有人都还理智,都还惜命。在逆风周期中,企业需要的不是刺刀拼杀,而是尽可能保守一些,冷静一些。大家都有野心的刺刀,但现在拔不出来。

这样看,正荣是最不一样的那个。钱没少花,地没少买,还可能藏着一个厘不清半径的债务窟窿,继续提升烧钱和拿地的效率,这风险系数不是一般的高。

黄仙枝不这么拼命,正荣哪来的速度?按照未经审核经营数据,截至2020年8月正荣累计合约销售金额818.96亿元,全年目标刚刚过半,在剩下的4个月中完成剩下的600亿元目标,可是个力气活。

| 正荣地产董事长黄仙枝

按照正荣的既定规划,600亿元目标要放到“1+6+X”(一个总部、六个区域、多个项目)的整体框架中。

接受媒体采访时,正荣地产执行董事、副总裁、财务总监陈伟健曾表示,正荣在各大区域的土储分布更加均衡,因此驱动布局最薄弱的华中、华西及珠三角地区追赶长三角地区,将成为今后一段时间的主要工作。

截至上半年,华中、华西及珠三角地区的合约销售额占比均未超过10%(华中9.7%、华西6.4%、珠三角1%),没有超常的推力,平衡发展就是一句空话。因此年底前,加速将会成为正荣的主旋律,油门还得继续踩。

眼下,不想踩油门的才是多数,不止房企,还有地方政府。中原地产研究中心统计数据,2020年1-8月全国房地产政策调控达到368次,贯彻“房住不炒”的原则,决心“稳地价、稳房价、稳预期”的地区越来越多。

各地目标只有一个,让地产行业的速度再慢一点,再稳一点。

一边是区域发展需要稳定降温,一边是正荣个体诉求需要加速。这是一道向左走与向右走的分叉路,不同的诉求已经很难让双方寻找到共同的通路。今后的路该怎么走?只能等待正荣自己探索了。

结语

《闽南儿女》主编庄勇章曾经说过,福建人“天生”就喜欢创业。他们是那种赚了一块钱,再借一块钱投入创业项目的勇敢者。这样看,黄仙枝何尝不是如此?

从偏安闽赣的区域性企业,到拓展全国布局的地产大鳄,离不开黄仙枝不满于现状的心态,以及敢出手、爱出手的果断。在地产群雄逐鹿的时代,勇气与拼劲决定决定着企业的下限,大浪淘沙之后,留下的都是拼搏者的故事。

那么上限是什么?是大势。当整个行业需要在稳定中休养生息时,继续挥舞刺刀的拼杀显然非常危险。用仍在下滑的成长能力,搏杀求稳发展的中国地产行业,这很符合闽商的性格,却不符合行业的需要。或许,正荣一定能得到所有人的掌声,最好那里有鲜花,当然不是黄色也不是白色。

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关键词阅读: 经济 / 财经 / 股权
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