​久期财经讯，9月23日，穆迪已授予华夏幸福基业股份有限公司(China Fortune Land Development Co., Ltd.，简称“华夏幸福”，600340.SH，Ba3 负面)间接全资子公司CFLD (Cayman) Investment Ltd.拟发行美元票据“Ba3”高级无抵押评级。上述票据将由华夏幸福提供无条件且不可撤销担保。

评级展望“负面”。

华夏幸福将把发行债券所得收益用于债务再融资。

评级理据

“华夏幸福的‘Ba3’企业家族评级（CFR）反映了其独立信用实力和基于穆迪的预期该公司的第二大股东中国平安人寿保险股份有限公司(Ping An Life Insurance Company of China, Ltd.，简称“中国平安”，A2 稳定)持有25%的股权，将在需要时向华夏幸福提供支持，因此将其评级上调一个子级，”穆迪助理副总裁兼分析师Danny Chan表示。

“拟发行票据将改善华夏幸福的流动性和债务到期情况，而不会对其信用指标造成实质性影响，因为所得款项将主要用于债务再融资，”Chan补充称。

华夏幸福的独立信用实力反映了（1）其在京津冀地区开发工业园区和住宅物业的过往记录，并对已建成工业园区进行运营监督；（2）该公司的收入来源多元。

然而，该公司的独立信用实力受到以下因素的制约：（1）由于高融资需求，其债务杠杆率高企；（2）其地域覆盖范围集中。

穆迪预计，未来12-18个月内，华夏幸福的杠杆率将保持在51%左右，收入增长稳定，土地收购得到控制，类似于截至2020年6月30日12个月内的50%。其多元化的收入来源将有助于抵消其房地产开发业务的不稳定。

同时，该公司调整后EBIT/利息同期内将从的2.8倍小幅下降至2.5倍左右。这种疲软将受到利息支出可能增加和利润率缩小的推动。上述比率仍然适用于华夏幸福目前的评级水平，但将该公司定位在评级阈值的较弱端。

在COVID-19的影响下，华夏幸福在其住宅地产板块的合同销售额同比下降59%，至196亿元人民币。穆迪预计，华夏幸福在住宅地产开发方面的销售业绩将有所恢复，但在未来12-18个月内仍将低迷，因为该公司近年来将业务重心转移到非北京地区后，业务增长还需要时间。

CFLD Cayman的高级无抵押评级不受运营公司债权从属风险影响，因为穆迪预计中国平安的财务支持将通过华夏幸福的控股公司而不是直接流向主要运营公司，从而减少结构从属可能导致的预期损失差异。

穆迪预计，华夏幸福在中国平安之下，其管理能力、业务规划、债务和经营现金流的财务管理，以及获得银行融资和资本市场的渠道将有所加强。

在治理风险方面，穆迪考虑了控股股东王文学先生的所有权集中问题，王文学先生与一致行动人共同持有公司37.20%的股份，截至2020年6月底，其32.13%的股份已质押。中国平安持有该公司25.0%的股份，在 10个董事会席位中拥有两个席位，并负责监管华夏幸福的公司治理和财务管理，这在一定程度上缓解了上述风险。

华夏幸福的流动性很弱。截至2020年6月底，其持有的现金为410亿元人民币，预计经营现金流将不足以覆盖其到期债务，以及未来12-18个月的未支付承诺土地溢价。

可能导致评级上调或下调的因素

 “负面”展望反映了穆迪对华夏幸福经营业绩和流动性减弱的担忧，以及未来12-18个月复苏步伐的不确定性。

考虑到“负面”评级展望，短期内华夏幸福的CFR不太可能被上调。

然而，如果该公司（1）提高执行力和合同销售增长，（2）保持稳定的利润率，（3）加强流动性，以及（4）改善其信用指标，使收入/调整后债务达到55%-60%，EBIT/利息达到3倍，评级展望可能恢复至“稳定”。

另一方面，如果（1）合同销售额和/或工业园区业务收入下降，（2）信用指标仍然疲软，收入/调整后债务保持在50%-55%以下，EBIT/利息低于2.25倍-2.5倍，或（3）其流动性状况变弱，华夏幸福的评级可能会被下调。

中国平安的任何重大减持或支持力度减弱的迹象都可能导致华夏幸福的评级被下调。

华夏幸福基业股份有限公司成立于1998年，2011年在上海证券交易所上市。该公司从事住宅物业开发和综合工业园区的投资运营。公司的工业园区业务包括一级土地开发、基础设施开发和建设、产业发展服务、物业管理和公共服务。