注：贝壳找房高级副总裁李文杰在清华经管学院发布报告

雷达财经出品 文|长帆 编|深海

"我刚入行时，主要是通过店面接待、报纸广告、贴条、呼叫中心等方式获取房源和客户，哪像现在，网上直接VR看房，交易也能在网上进行。"地产经纪人曹云威感慨。

曹云威的感受，是中国房地产行业数字化的一个缩影。长期以来，房地产被看作是最难被互联网颠覆的行业，但居住服务业的数字化正在迎头赶上。

9月21日，贝壳研究院联合清华大学中国经济社会数据研究中心、21世纪产业研究院发布《中国居住服务业数字化发展报告》，首次对我国居住服务业20年的数字化路径进行系统化梳理。报告研究显示，虽然我国居住服务业市场化起步晚，但短短20年间，先后经历信息化、互联网化、移动化三个阶段，目前正在向智能化迈进，中美数字化"时差"在缩小，数字化步伐逐渐同频。

风起于福利分房结束 已从贴条发展至智能化

和西方国家相比，我国房地产数字化起步较晚。1998年福利分房结束后，我国居住服务行业才迎来市场化。最初，地产行业相当原始，主要通过贴纸条、店面接待、报纸广告、呼叫中心等方式运行。

由于居住服务具有本地化、劳动密集型、非标准化、流程节点复杂、供应链条长等行业属性，直至90年代末20世纪初，以企业内部财务、办公、客户管理系统为起点，信息化建设才迟迟开启，而且数字化转型仍然局限于少数领军企业之中。

报告显示，随着互联网技术的商业化与数字化技术不断迭代更新，居住交易服务经历了信息化、互联网化、移动化、智能化4个阶段。

资料来源：贝壳研究院整理

2001年起，国内规模化连锁房产经纪公司先后开启企业内部信息化进程。以我爱我家将ERP系统在行业内首次应用为里程碑，标志着房源率先开启信息化。这时期ERP等信息化建设使得本地房源信息由线下存储转移至线上，使得房源内部共享成为现实。

房产门户网站的诞生引发居住服务的营销革命，房源信息由纸媒广告、小贴条转变为在线网络广告，使得房源发布、房源搜寻和初级匹配逐渐由线下转向线上，进而推动房源营销流程的变革，消费者消费行为逐渐向线上迁移。

随着移动互联网的普及与APP广泛应用，2014年开始，搜房布局线下，爱屋吉屋进驻北京，58同城收购安居客。线上力量以O2O模式切入线下，以低佣金、高底薪吸引经纪人，传统中介企业面临前所未有的冲击。

随后，数字化技术在居住服务领域应用逐渐深入。2018年4月，从链家网O2O模式转型而来的贝壳找房成立，开放其积累的大量数据能力；而以线上力量为代表的O2O模式却偃旗息鼓，房天下线下经纪业务停滞，2019年2月爱屋吉屋网站正式关闭，退出历史舞台。

注：1.渗透率=实际使用人数/目标全市场人数；2.MAU为头部公司月度活跃用户 资料来源：贝壳研究院

直到今天，以贝壳找房的VR房源、线上贷款签约和AI虚拟客服上线为里程碑，标志着国内居住服务进入签约后流程线上化以及智能化应用阶段。这时期的主要特征是VR、AI等综合数字化技术在垂直领域的多场景应用，重构交易流程，并具备多方协作的能力。

事实上，随着近年我国相关技术逐步成熟，数字化落地垂直领域应用速度在加快，与发达国家技术差距正在明显缩小。到了居住服务的智能化时期，国内产业互联网平台已具备国际领先水准，如居住服务领军企业贝壳找房已经具备全球领先的VR算法和采集能力，并向日本上市房产科技公司GA出口该项技术。

资料来源：贝壳研究院

从垂直生长到横向开放 贝壳找房的数字化转型样本

《中国居住服务业数字化发展报告》发布会现场，德勤战略咨询总监孙寅分享了关于居住服务产业数字化转型的看法："第一，是信息端的整合与信息质量的提升。第二，是交易端向线上迁移。第三，是数字化对产业的改造。"

实则，近年来住房交易市场逐渐透明，也离不开头部企业的数字化助阵。由于房产交易低频、高额，在很长一段时间里，信息不对称都是这个行业的痛。从这个角度来说，数字化的作用就是把以前不透明的变透明，把以前不标准的变标准，把交易流程重做一遍。

以贝壳找房为例，贝壳的转型走过了一条从"垂直生长"到"横向开放"的行业数字化路径。其数字化战略可总结为4步走：

一是洞察业务，提炼关键要素。

二是资源聚焦，策略性取舍。

三是标准产品化，数据积累，反哺业务。

四是产品智能化，流程重构。

资料来源：贝壳研究院

完成垂直生长的积累之后，贝壳转向横向开放阶段，面向全行业经纪人、品牌、政府等角色开放大数据、数字化工具等基础设施，最终实现以交易服务为杠杆，撬动居住服务的数字化转型。

此时的贝壳已具有居住服务行业基础设施的性质。其通过以楼盘字典、A+、贝壳分、小贝助手等为代表的大数据与数字工具，面向经纪人、店东、品牌、政府进行全行业开放和输出，提升行业效率，促进行业规范发展。此外，也通过原力场、花桥学堂、经纪学院等服务，向行业不同群体作职业教育，加强服务专业能力建设。

作为产业数字化转型的代表，反应在资本市场上则是贝壳上市后被资本的认可。近期贝壳找房的市值已经突破600亿美元，远超老牌房地产企业。高盛分析师Elsie Cheng表示，贝壳运营着中国最大的综合住房交易和服务平台。贝壳已经成为仅次于阿里巴巴和亚马逊的全球第三大交易平台。而这一切，都仅是数字经济时代的序曲。——"预测未来的最好办法，就是把它创造出来。"

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