编者按：他们是地产商的中坚力量，他们是城市崛起的脊梁，他们是美好生活的营造者。乐居财经联动全国百城，推出《见地》人物系列之“对话经理人”，一起聆听区域总、城市总讲述其建设美好生活的故事。本期【见地】对话嘉宾：同创集团董事副总经理、深圳公司总经理罗霆先生。

  撰文 | 温巧平

  出品 | 乐居财经

  9月的深圳仍然是30度的高温，烈日下小跑进新洲同创汇，碰巧门口有人在给一群参观者介绍项目，我还与介绍人对视了几秒，心想，这是在出租写字楼的吧。走过去后再回过头一看，才发现这是我今天的采访对象——同创集团董事副总经理、深圳公司总经理罗霆。

  这确实尴尬，也没反应过来去打招呼，眼前这位身穿白色长袖衬衫、1米8挺拔身材的男士，真的是很难与官网上那200斤的胖子形象联系在一起。

  同创集团创始人之一的罗霆，从200斤的胖子变成了150斤的运动达人，这比创业成功更让人意外。罗霆笑谈，这张照片用了八年了，一直没换，用同事的话说就是，这张照片介绍公司时挺好使，说咱们同创人减肥都能成，还有什么事做不成。

  2012年前后，离开万科创业的高管不少，或因时代的驱使，或受梦想的召唤。原万科执行副总裁杜晶带领下的同创，经过8年的摸爬滚打可以说是创业者中活得不错的成功案例。

  当我走进同创集团位于新洲同创汇三楼的办公室，一行大字迎面而来：与梦想同行。

  梦想是一种强大的驱动力。那这个梦想到底是什么？

  “与梦想同行的重点不是在梦想，而在于同行。我们出来创业时，并没有具体的梦想或者小目标要实现，我们向往的是跟一群有意思的人，一起做一些有意义的事，在前进的道路上，可以自由自在的创造和追求自己的梦想。”在罗霆看来，万科是一部巨大而又精密的机器，每个人都是机器上的一个螺丝钉，虽然工作很有成就感，但是你必须沿着既定的轨道前进，很难选择自己想做的事。

  “如果说一眼就可以看到十年后的自己，那何不去尝试创造一个新的自己？”罗霆双手十指交叉放在桌前，双眼转向窗外，平淡地说道。 

  如果你不想妥协，就必须置身在能够把握每一个细节的世界，拥有决策权。这或许是这群深谙地产游戏规则高手们想要自创门派的关键。

  为什么是2012年？

  “我经常跟一些朋友开玩笑，现在出去创业再做地产开发，那你先得做好九死一生的准备，现在的创业环境比当时难多了。”罗霆认为那是出来创业做地产最后的黄金期。

  当时行业大佬预测，2012年地产将进入下半场。当年的背景是房价开始下跌，利润下降，但这在罗霆看来，在一个市场经济中，房价涨跌跟四季更迭一样正常。反而2018年，他认为整个行业才算是真正地进入到下半场。

  而在这个下半场，同创突然转了赛道。

  房地产的本质发生改变

  罗霆认为，在房地产开发早期，本质上属于制造业。

  买地就相当于制造型企业买原料，盖房子就是生产加工，然后再销售，获得利润扩大再生产，2003年万科全年销售额约60亿，净利润除去分红，一大部分再去买地，第二年变成100亿销售额。如此重复，通过慢慢的原始积累把规模做大。2000年前后，房地产行业作为制造业的本质都没有发生改变。

  变化在于2003年前后。市场逐渐放开了房地产金融通道，开发企业可以通过金融类创新、信托和表外融资等方式进行筹资。很多房企一年净利润不过十多亿，但是可以通过各种金融工具融数十亿进行买地，相当于将发展速度提高了两到三倍。大家才发现原来房地产还可以这样玩。

  因为房地产的金融属性和杠杆提高，房地产业从制造业变成类金融业，投资回报率不断提高，然后，慢慢的变成了大家心目中的暴利行业。

  做了一个简单的计算，在充分利用杠杆下，开发商投入15亿的一个项目，利润率20％，即3亿，自有资金的投入或许只有5亿，这样投资回报率高达60％。

  金融杠杆带来的极高回报率，对所有行业造成了巨大冲击。白色家电、汽车、电子制造业都浮躁了。

  对老百姓来讲，100万房产首付20万，两年后房价变成200万，20万赚100万，年投资回报率200%以上。这也让个人也开始躁动不安。尤其是2015年房价“暴涨”过后，深圳陷入全民炒房的疯狂中。

  这个问题的严重性已被知晓。近年国家痛下狠心逐渐削弱房地产行业的金融属性与杠杆比率。

  近日，对房地产融资的管理，发出了“三条红线”为标准。把房企负债率的危险指数按颜色分类，恒大直接为了去库存、降杠杆祭出了“七折购房”，可见影响之大。

  而中央也连续五年提出，要把各行各业的杠杆率降到比较合适的水平。可以说房地产企业借助高杠杆进行快速扩张的时代，正在走向终结。让制造业回归制造业，让办厂的人安心办厂。

  “在过去快速野蛮发展的阶段，存在不确定因素和寻租的空间，所以高风险就有高回报，但现在市场和政策都在逐步透明规范，没有那么高的风险了，自然利润也会下降，房地产也会回归到最初的制造业形态。”在罗霆看来，未来的房地产市场，会出现两种现象，一是住宅开发垄断化，二是新业务多元化。

  住宅开发核心的生产要素是土地，通常通过拍卖或旧改获取，无论哪种方式，门槛都会越来越高，参照国外发展经验，未来中国住宅开发会出现垄断是必然趋势。

  未来很可能中国的住宅开发市场，80%以上都被万科、恒大、碧桂园之类的公司垄断，剩下的百分之一二十就是各种中小型公司机会主义的开发，三年不开张，开张吃三年。

  “同创创业初期也是差不多的状态，拿个项目差不多三、四年才能开工，旧改土地变现的产能释放非常慢。你要保证每年持续增长和保持稳定在一年上百亿的销售额，你需要拥有上千亿的土地储备，一般中小型开发商根本就玩不了也做不到。”罗霆坦白在创业的道路上，寻找新的赛道也是不得已而为之。

  房地产行业的细分赛道出圈

  同创转的赛道属于城市更新的“微改造”领域，对市场而言，这并不是一个陌生的金矿。

  罗霆介绍，在2002年到2007年的时候，房地产市场规模约增长了五倍，2008-2013年涨了三倍，2014-2019年其实只涨了两倍，规模在不断变大，但是增速在减缓，就如中国GDP一样，也不可能永远12%的增长。

  但是据不完全统计，从1990年至今，中国的存量物业货值已经达到约500万亿元，其中有一半属于商业建筑，写字楼、商场、厂房等。

  随着时间流逝，这些物业将逐渐老化，需要被改造或者拆除重建。简单的估算，按每年释放1/30，就是10万亿左右，如果其中10%可以流通到市场去做活化，那就是一个1万亿的市场。

  这是同创进入这个领域的根本原因：你是愿意在18万亿住宅市场的红海，跟别人拼得头破血流，还是愿意在一个1万亿活化市场的蓝海独领风骚。

  商办物业的结构生命周期与住宅一样都按以70-100年设计，但是功能周期实则非常短，一般在20年左右，它的功能、定位、装修就很难满足时代的变化，随着现代社会更快的生活节奏、消费理念与需求的变化，商办物业被淘汰的节奏更快。

  如今，“微改造”逐渐成为城市旧建筑更新的主流方式，同创更愿意把它称为“活化”。

  “我们聚焦有一定规模的历史建筑、老旧建筑以及新错建筑，进行系统性活化升级改造，改善空间属性，提升物业价值，让建筑更新。最终通过导入产业内容、打造生态圈，为企业提供除了空间以外的服务。”在同创尝试中发现，这个市场除了蛋糕足够大以外，更有利的条件是在房地产住宅市场在不断的被限价以及去杠杆的情况下，资产项目反而可以更好的享受城市化进程的红利。

  “房地产开发的金融属性在削弱，但是商业地产却可以延续房地产的商业逻辑。商办物业不牵涉国计民生，只要中国城市化还在继续，经济还在发展，商办资产就会继续升值，做资产活化还是可以享受城市化进程的红利。”

  2015年，同创接触到第一个活化项目是广州的羊城晚报大楼。原本是小试牛刀，没想到自这个项目以后，改变了同创的发展轨迹。

  最开始做活化项目的时候，首先遇到的阻碍来源于内部观念的难以转变。“刚做羊城同创汇的时候，很多地产同事是想不通、不能接受的。以前地产大买卖，房子几百万一套，现在天天去谈租金，几块钱的谈，一个项目一年也就几百万一千万利润，是以前一个星期卖几套房子赚的钱，大家心态都不一样了。”

  但慢慢的，同事们在活化过程中找到了乐趣，看到一个个破烂不堪的旧建筑焕发新生，相对房地产而言，活化项目更轻的投资，更低的风险，长达20年稳定的回报以及可以预期的快速发展的巨大空间，都让大家慢慢的意识到了这个行业未来的前景。

  从2018年开始，你会悄然发现，同创集团的主页上，资产板块已经放在了地产板块的前面，而且还多了一句愿景——致力于做中国资产活化运营领域的领跑者。

  当然，在实际操作过程中，也不是没有困难，就如罗霆所说。“在活化领域，我们最大的优势在于丰富的地产经验，实际上最大的痛苦也在于我们的地产经验，盖房子和修房子看起来差不多，但其实很多逻辑是不一样的，因此，这个时候，地产惯性思维很多时候就成为了阻碍，我们花了差不多足足三年的时间，让自己去慢慢改变和适应。”

  难点在于缺人才、政策支持、上下游产业链配合，一切都要靠自己慢慢摸索。

  如今经济宏观形势差，写字楼租金在下降，直接导致承租方出价能力下降。但是业主心态还是很高，“市场租金有些打了五六折，但业主觉得给你降10块钱就很多了。这样在市场拿新项目就会变得越来越难。”

  但这在罗霆看来都不是重点，重点是整个市场仍然需要一段培育期，市场对存量资产活化的认知低，市场空间和前景没被充分挖掘。这反过来也影响业主的心态，能否耐下心来享受城市发展的红利，意识到资产运营长期的利润空间。

  但一切都看似没有成熟的状态下，罗霆却认为现在是进入活化领域最好的时机。

  “中国人最早住招待所，改革开放后住宾馆，后来是五星级酒店。现在出现了越来越多的精品酒店选择，像悦榕庄、安缦等高端精品酒店从进入中国到被认可也不过10年时间。这就像对应的写字楼市场，从最开始的办公楼，再到后来的甲级写字楼，随着产业的赋能与客户需求的多样化，未来也会有越来越多的客户选择通过活化重新进入市场的个性化商办空间，比如同创在广州的海珠同创汇，在深圳的新洲同创汇，租金就几乎比肩周边的甲级写字楼。”

  现在不少人觉得写字楼代表着企业形象，非甲级写字楼不进，但随着需求的更新和多样化，罗霆预计客户对办公类物业的选择在5年之内就会达到目前酒店的现状。 

  但在一些外人看来，同创所进入的“活化”领域，这模式本质上与赚取租金差的二房东无异。

  罗霆持相反意见，“二房东是赚取差价，活化是创造价值。简单的说，深圳的很多包租客是在崭新的甲级写字楼里面包下几层，利用精装修、发水等方式赚取差价，而活化是将陈旧已经没有太大商业价值的物业，通过重新定位、改造、运营的方式，创造新的价值。所谓活化，就是把一个快死的建筑给救活了，当然能够获得更多的回报，就好像牙医，是赚一个洗牙客户的钱多还是一个补牙客户的钱多呢，当然是后者，但是这也需要医生有更高的医术和投入。”

  就如下图这原本破旧的城中村，改造之后成为广州最为红火的时尚产业综合体·海珠同创汇。同创引入各种时尚产业资源，成立海珠湖时尚创意产业联盟，构建全维度时尚赋能产业平台，涵盖办公、商业、展示、社交、生态等多元复合业态，于是一座具有创意办公、时尚街道、主题广场、特色艺术场景的新生网红打卡胜地诞生了。而且海珠同创汇在2019年还获得了亚太区房地产领袖高峰会奖（MIPIM Asia Awards）最佳城市更新项目铜奖，是亚太地区房地产行业的奥斯卡。

  通过近5年的摸索，对于“活化”这个别人看起来还崭新的名词，同创已经不再是纸上谈兵。现已运营及储备18个园区（含受托运营），经营管理面积约60万㎡，成为华南地区资产活化运营管理行业的龙头企业。

  但进入活化领域企业不少，如万科、华润、招商等企业在长租公寓、城中村综合整治的尝试都属于活化。如果龙头房企未来大规模进入商办物业的活化领域，同创这类的中小型公司还有机会吗？

  不仅如此，现在市场跟同创同样商业模式进行资产活化运营的公司如上海的锦和、德必已经或正在上市。那么同创的护城河在哪？

  在管理资产领域，规模的意义比地产开发还重要。

  这也正是罗霆的危机感来源，“德必和锦和商业都是资产活化运营的公司，他们成功上市对我们触动不小，也是我们努力的方向。存量市场释放的物业有限，前期要占规模，动作必须快，上市可以让它变得更快更强去碾压对手，加速发展。锦和商业上市以后，就操作了几笔“蛇吞象”收并购，在一个新的领域，当你有了品牌和资本的加持，你的发展就会事半功倍。”

  虽然危机感重，但罗霆却不着急。“我们入行已经5年，今年租金收入大概就可以做到8个亿左右，我们希望到2021年应该可以做到12亿，每年保持40%的增长。”

  罗霆也不担心其他开发商巨头的入场会快速占抢份额。“存量没有暴发户，不像地产行业，只要有钱，可以大肆买地，快速招人。因为老旧物业不像土地，物业是一个逐步释放的过程，规模与时间并行，需要长时间的积累和深耕。同时，正如之前所说，做资产活化跟地产有很大的区别，目前这个行业的人才是非常稀缺的，我们做了五年，才敢说初具经验，以我们这样的背景和资质，都要跑这么久，其他人做也不可能一蹴而就。”

  近些年，长租公寓与联合办公就像站在风口上的猪，不少开发商砸钱抢市场，不到五年，不少人已经暗淡离场。丰满的理想与骨感现实差距何止是钱，更多的是时间沉淀下的运营能力。

  以下为乐居财经与同创集团副总经理罗霆对话精选：

  乐居财经：万科与同创做的住宅产品，有何区别？

  罗霆：当初在万科，做任何一个产品首先想的是做好，但是在同创，首先想的是做对，因为你在万科犯错误也许只是影响产品的销售，但是在同创犯错误，有可能导致创业失败，所以你每一步都要努力，要更加小心。

  坦白讲，理想跟现实是有差距的，当初创业出来时有很好的设想，要做牛逼精品的项目，但是真正创业时，项目受到地块、成本、市场限制，企业要生存要赚钱，就得面对现实。所以我们创业后做的第一个项目绝对不是我们职业生涯中最经典满意的一个项目，但可以说是最成功的项目之一。

  乐居财经：运动和创业，您都坚持下来，是什么让你一直坚持？

  罗霆：从2012年200斤到最瘦150斤。3年跑完了世界马拉松六大满贯。跑步和创业有一些类似的地方，都很辛苦，都是自己跟内心的较量，更重要的是，就如同创业需要梦想，跑马拉松也需要乐趣，很多人问我，是什么样的毅力支撑你坚持跑步的，我说没有毅力可以支撑你去跑步，因为总体而言，跑步还是一个枯燥而苦逼的运动，如果用毅力去坚持，坚持一个月，坚持不了一年。坚持一年，坚持不了一辈子，要坚持，靠的不是毅力，而是乐趣，寻找跑步中的乐趣。创业也是如此，创业是一个辛酸而煎熬的过程，但是创业的路上仍然会有很多的乐趣和惊喜，去发现并且享受它，会让你在创业的道路上走得更加笃定。

  乐居财经：对深圳的看法？

  罗霆：26岁那年研究生毕业，听毕业来深圳的同学说，深圳一年四季如春，到处都是草地，哪里都能踢足球。结果来深圳第一个礼拜去红荔路旁边的草地上踢足球就被城管赶出来，发现被骗了。

  在深圳生活了18年，慢慢的你会爱上这座城市，甚至超过自己的故乡。这座城市具有向上的精神力量和勇气，像最早一批深圳的开拓者一样，他们是一群充满理想，不满僵化、腐朽规则的年轻人，他们骨子里有对反抗桎梏，追求自由发挥空间的渴望，有时候，你会觉得他们身上有着一股“五月花”精神，也许，这才是深圳的基因，真正让深圳变得与众不同的地方。

  我现在都还记得我来深圳时，一位前辈对我说过的话：深圳是一个让你忘记历史，开创未来的地方。

文章来源:见地