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大变局开始了!这6个中心城市,房价正在转向!

原创 财经白话  2020-09-17 22:14:00  阅读量:12.93万

作者:公子不悔

01

本号前几天的文章中,明确预判了中心城市楼市的短期走势:

部分热点城市的房价,可能会进入阴跌状态,注意这里说的是阴跌,而非大跌。大涨大跌都不不允许的。

理由有二:

1、楼市正在遭遇“咏春拳”暴击。

从7月15日深圳启动里程碑式调控以来,已经有东莞、杭州、无锡、常州、沈阳、宁波、南京、成都等接近10个城市加磅调控。

接连而来的大招,让年初以来放松的氛围一扫而光,只剩下一片肃杀。

2、给房企划定了三条红线,让他们做困兽之斗。

房价的躁动,一定程度上得归咎于房企。

上半年,由于特殊时期冲击,为活跃土地市场,很多城市都放开了对房企的融资,甚至允许他们买地时,资金可以分期付款。

这种背景下,房企嗨翻了天,从北京上海广州到南京厦门成都,均出了地王,地王带动下,土地市场一片火热。

上半年,杭州、上海、北京、苏州卖地收入均破千亿,创下新高,其中杭州突破了1800亿元。

1800亿是个什么概念?2019年一线城市广州的一般预算内收入为1697亿元,武汉1564亿元,成都1483亿元,南京1580亿元。

换句话说,杭州半年卖地收入赶上了广州、武汉、南京、成都这些当下炙手可热的城市全年一般预算内财政收入。

土地市场的火热,带热了房产销售市场与房价。

在此背景下,管理层在开启新一轮调控的同时,立刻开始收紧房企的融资渠道,让他们不能再蹦跶。

特别是划定了三条红线,也即(如图):

一旦触碰红线,将遭受融资处罚。具体为:

上述三项指标全部“踩线”,有息负债不得增加;若指标中两项“踩线”,有息负债规模年增速不得超过5%;若只有一项“踩线”,有息负债规模年增速可放宽至10%;若全部指标符合监管层要求,则有息负债规模年增速可放宽至15%。

02

城市与房企,同时遭遇重拳之下,楼市开始有点hold不住,尤其是房企面对三条红线。

就连头部房企,都开始全国范围内七折卖房了。说是为了冲击金九银十的销售业绩,其实就是为了快速出货,回笼资金还债,降低债务率。

在这样的背景下,天津、郑州、济南、合肥、南宁、石家庄6个中心城市的房价已然转向。

近日,有关天津房价跌回至四年前的话题,已经不胫而走。

据中新经纬报道,不管是新房,还是二手房,价格下跌都已成为天津房地产市场的主流形态,天津市区内的很多楼盘,都出现了数千元/每平米的跌幅。

事实上,根据房价统计机构的数据显示,天津房价下跌并非始于现在,新房与二手房已经连续多个月下挫。

从上图可以看到,天津的新房与二手今年以来整体是在往下。

天津最近三四年确实有点背,经济连续缩水,人口又在流失,2019年末虽然止住了流失,但规模仍没有低于2016年。这是天津房价下跌的大背景。

制图:城市财经;数据:天津统计局

同在北方的济南,也同样在连跌之中。

数据显示,济南二手房房价持续阴跌近12个月,8月均价1.5万元/平方米,同比下滑17.15%,下跌势头仍未停止。

数据:中国房价行情网

北方下跌的城市,北京、廊坊就不用多说了,除了天津、济南之外,还有石家庄、郑州。

郑州已经连跌了好几年,虽然跌幅不跌,但持续阴跌也让人很受不了。

石家庄近日也爆出猛料,石家庄房价也已连续下跌了3年多的时间,部分项目的价格跌幅超过30%,房价水平回落到了2017年初的水平。

另外,南方城市中的合肥与南宁,也按捺不住。

根据21世纪经济报道爆料,合肥高新区推出抄底特价房,直降5000多元/平方米,最高降66万。

合肥下跌,一方面是因为前期涨得太猛,2016年领涨全球,另一方面因为强调控。

南宁方面,近日央视财经实体探访后报道:

我们整体的均价,在没做一口价活动之前,是2.1万元-2.3万元,现在价格有优惠,大概每平方米在2千-3千元。

03

天津、郑州、济南、合肥、石家庄、南宁的房价下跌,意味着楼市已经转向,从火热走向平静。

第四季度,应该是中心城市的刚需客捡漏上车的好时机。

后续肯定会有更多中心城市的房价进入横盘状态,甚至和以上六个城市一样,开始阴跌,但不会大跌。

重要的事情说三遍,不会大跌,不会大跌,不会大跌。

房价不能有大波动,也即不能大涨大跌,是管理层设定的底线。

君不见,上面六个已经进入下跌通道的城市,比如已经连续下跌了一两年的郑州、石家庄、天津、济南,虽然存在个别楼盘降幅较大的情形,但整体都只是阴跌,并未发生大跌。

阴跌与横盘,都不是实质性下跌,但对于短线炒房客来说,这都很要命,因为对于短炒客,涨幅小了都是亏,更别说横盘或者阴跌了。

需要特别说明的是,即便有中心城市进入很横盘或阴跌状态,也难以改变中心城市房价长期看涨的局面。

换言之,大部分中心城市短期可能横盘,但长期仍会继续慢涨。

制图:城市财经;数据:各城市统计局

长线持续看好中心城市,这是本号一直以来没有改变的观点。

逻辑很简单,中心城市人口不断增加,土地财政依然在,供需矛盾仍在,土地价格不会下降,面粉不降,面包怎么降?

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关键词阅读: 经济 / 财经 / 土地
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