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指望购买回迁房“一夜暴富”的人,考虑过风险收益比吗?

财经无忌  2020-09-16 21:19:00  阅读量:13.91万

俞曦 | 

近年来,深圳出现了一种可以规避限购政策的商品房“回迁房”,相比政策严苛的商品房,目前没有任何政策限制的回迁房成为了“投资热土”,很多回迁房公然打出了“不限购、不限贷”的醒目宣传语,吸引了一波波的购房者。

回迁房,是指开发商征收土地后置换给回迁户的房子。在深圳房价居高不下的情况下,近年来轰轰烈烈的城中村改造,市场上大量出现了回迁房。

交易多了,自然矛盾也多了,购房者往往会关注一些核心问,比如,房屋是何种产权?交易流程如何保证安全?能不能顺利过户?

回迁房的性质

回迁房,其权属来源于老房子,老房子的权属性质可能各不相同,有商品房,有房改房,有小产权房,有经济适用房等,但无一例外,都是旧城改造的对象,假如这些老房子能够顺利回迁,就能拿到新的房产证,新房子盖起来后就“转正”成了能够正常交易的商品房。

比如,有的回迁房的权属证书上载明“市场商品房,某业主于某年某月某日通过拆迁补偿取得该商品房”,它与公寓、小产权房等产品相比,优势太大,一是不受深圳市的限购政策影响,未在深圳缴社保,未取得深圳户籍者皆可购买,还便宜。二是实打实的70年产权,拿到房产证后,与普通商品房无异。

据媒体报道,深圳近年来成功改造了不少的老旧片区,佳兆业,华润,京基,万科,恒大等各大开发商纷纷参与。深圳近几年的旧城改造可谓有声有势,成绩斐然,吸引了不少城市取经。

交易流程如何保证安全?

由于旧房拆迁到回迁房建成至确权,一般有几年的过渡期,在过渡期内,卖方也可以将回迁房权益转让给买方,买方支付购房款,最终获取回迁房屋。

但由于交易时回迁房尚未建成或者尚未确权,只有“指标”,因此回迁房也可以进行“回迁指标买卖”。

就法律角度而言,交易流程越复杂,时间越长,产生法律风险的可能性就越大,买家要事先防范。

1.预防卖家反悔

回迁房价格便宜,往往只有同地段商品房价格的1/3至1/2,但这几年回迁房一直在涨价,拼命向周边房价看齐。卖家天然有动机反悔,与其说是市场原因,不如归结为人性。

类似的问题在南京也有。南京城东花岗地区是当地最大的保障房片区之一,2015年7月份,花岗地区的经济适用房指标均价在4200元左右,到2020年9月份,花岗地区的经济适用房均价已经超过20000元。

而根据国家七部委《经济适用住房管理办法》的规定,经济适用房在上市5年内不得上市交易。

2015年的交易行为在2020年迎来了过户高峰,当初的指标和目前的市价在这5年中,存在的巨大的价差,导致了南京法院受理了大量因卖方反悔引起的诉讼。

卖家如果因为指标涨价而反悔,买家可去法院起诉要求继续履行房屋转让合同,并且要求卖家进行赔偿,当然赔偿的依据就是签署的房屋转让合同,房屋转让合同中的卖家违约责任不宜规定的过低,否则,假如卖家的违约成本低于毁约收益,那就相当于变相鼓励了卖家毁约。

2. 从签约主体预防风险

回迁房买卖的流程不复杂,一般来说就是确定项目、面积、价格,和卖方签转让合同,然后去开发商办理手续,签拆迁补偿合同。

整个交易流程必须签署两个核心协议,两份协议针对不同的主体。

一份是与卖方签的转让合同,另一个是和开发商签拆迁补偿合同。

房子毕竟是开发商开发的,开发商只有立项之后,才能进行项目改造。

如果不能与开发商直接签协议,那基本是还没立项,就不是指标,那就和买农民房,小产权房一样的性质,没有法律保障。

3. 确保回迁房屋最终能够过户

合同成立不代表合同能够得到履行。

通俗地讲,合同成立,是合同当事人双方之间达成一致即可,但是后期合同怎么履行,涉及到履行程序中的方方面面关系。

例如,《城市房地产管理法》规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。回迁房买卖合同,只要买卖双达成一致,双方签字盖章确认,合同就成立。

但是,房屋过户,必须符合《城市房地产管理法》规定的条件才能履行,即领取房屋的权属证书,权属证书一天办不下来,这个合同就一天不能履行完毕。

此外,还有一房多卖的问题,一房多卖的各份合同,针对不同的买受人,本身都是成立且有效的,但回迁房只能过户给一个人,无法过户给其他人,也是典型的合同成立但无法履行情况。

所以,要想确保回迁房能够顺利过户到买方名下,买方应当在不具备过户条件前,先行合法占有房屋,一旦符合过户条件,第一时间过户,以免夜长梦多。

因为根据我国《物权法》的规定,商品房的权属以登记过户为标准,但是,房屋的占有与使用,在房屋不具备过户条件时,也是一种宣誓物权的行为。

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关键词阅读: 经济 / 上市 / 社保
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