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降负债是房企的送命题

原创 财经风象  2020-09-16 17:13:00  阅读量:11.13万

撰文/梁云风

出品/财经风象


恰逢房企集中发布中报的8月份,监管方划出了三道事关房企生死的红线,红线之内,既有三线都踩中的龙头房企恒大、融创、绿地、中梁,也有一脚线内、一脚线外的阳光城等之前就债务紧张的房企。一时间,“三道红线”成了房企头顶上的达摩克利斯之剑。

过去的三十年,房地产企业狂飙突进,攻城略地,躺着赚钱。背后的原因,除了中国城市化的历史机遇,还有预售制、房企高周转、高负债等等机制。房企负债夸张到什么程度呢?最严重的时候,据说一些地方的中小房企,从拿地开始就不用掏一分钱,说是空手套白狼也不为过。今天虽然限制了开发贷,但拿地之后,房企其实就已经基本没有了资金压力,毕竟施工企业代垫,再加上预售,基本分摊了开发商的自己压力——当然,像碧桂园这样自己开发,自己建设的企业除外。

说回“三道红线”。8月20日,住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会,研究进一步落实房地产长效机制。据8月28日的《经济参考报》报道称,有12家重点房企被监管部门邀请参会,包括碧桂园(1-民)、恒大(2-民)、万科(3-民)、融创(4-民)、保利(5-国)、中海(6-国)、绿地(7-国)、华润(13-国)、阳光城(15-民)、新城(18-民)、中梁(22-国)和华侨城(80-国)。根据克而瑞2020年1-8月中国房地产企业销售TOP100排行榜统计数据,这12家房企中top10有7家,从所有制看六家民企、六家国企,基本属于头部企业,所以从面上看,中央抓重点的意图明显。

“三道红线”的核心是降负债,控制房企的融资债务总规模。这“三道红线”为:

剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。

参照这三个指标,监管部门将试点的房企分为“红、橙、黄、绿”四档,以有息负债规模为融资管理操作目标,分档设定为有息负债规模增速阈值,每降低一档,上限增加5%。也即,如果“三线”均超出阈值为“红色档”,有息负债规模以2019年6月底为上限,不得增加。

在邀请参会的12家房企中,“三道红线”都位于红档的是4家房企,分别是恒大、融创、绿地中梁;剔除预收款后的资产负债率分别是82.7%、84.2%、82.8%、80.8%;净负债率分别是183.1%、214.1%、163.4%、120.9%;货币资金与短期债务之比分别是0.40、0.57、0.67%、0.70。

其中,以这两家房企为例。融创的剔除预收款后的资产负债率和净负债率都是最高的,恒大的现金短债比最低,原因大家也都清楚,恒大前些年因为永续债的问题一直被资本市场诟病,这两年主动还了一些永续债,但短债也持续在借,加上这两年许家印将投资的重点转向了新能源汽车,接连在资本市场出手,两年花了两三百亿,造成恒大的降负债有所滞后。

作为衡量企业短期偿债能力的重要指标,现金短债比能反映企业一定时点下的经营风险和安全性。一般情况下,该指标大于1,表明短期内房企在手现金对流动负债的覆盖能力较好,企业偿还短期债务能力有相对保证。该指标越高,表明企业经营活动产生的现金净流量越多,越能保障企业按期偿还到期债务。有的房企现金短债比达到了0.4,相对来说确实比较严峻。

融创的问题其实更严重,孙宏斌这两年白衣骑士做得有点上瘾了,从乐视到万达、泛海,老孙接了很多的资产,仅万达项目就花了400多亿,融创的负债不高才怪。

当然,对房企来说,负债是常态。根据国盛证券按“三道红线”标准测算,以2019年末数据为基准,销售排名前50位的房地产企业中,均未超过警戒线的有11家,超过1条警戒线的有15家,超过2条警戒线的有8家,超过3条警戒线的有15家。我们看下面这张图:

降负债,是当下很多房企不得不紧张的事。比如上述12家房企,监管就要求他们要在9月底上交降档方案,包括一年内如何降档、三年内如何全面完成调整以达标。若未达标,监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制,如若对融资等进行限制的话,对房企来说,基本上失去了在市场上存在的机会。

融资是房企续命的血液。以上半年为例,在中央“六稳”、“六保”背景下,央行共进行3次降准,房企综合融资成本较去年同期有所下降,其中,信用债平均利率为4.25%,较去年同期下降1.21个百分点;海外债发行利率均值为8.41%,较去年同期下降0.35个百分点。而像中海、万科、恒大这样的品牌房企,2020年上半年信用债平均融资成本为3.92%,海外债平均融资成本7.08%,均低于行业平均水平。如若掐断了借旧换新的通道,财务成本增加不说,还债压力陡增,特别是恒大这样的手上还有不少成本高昂的永续债的房企,更难生存。

而一旦出现债务违约,泰禾就是前车之鉴。君子不立于围墙之下,对品牌房企来说,更不能踩线。

然而,降负债呢,可行吗?答案同样令人绝望。在房地产行业集中化趋势仍在继续的当下,降低负债,即意味着要放缓速度,减少投资,勒紧裤带过紧日子。但你慢人快,一加一减之间,明显就要落后于人了。TOP5之中,保利、万科、碧桂园相对好一点,恒大与融创压力更大,一步慢步步慢,这个时候,谁也不愿意主动退出吧?

可以说,当前大环境下,房地产行业承担的压力会非常大。我们前面也说了,经济内循环,需要房地产市场来调节,一位杭州的地产朋友说,他们手上的一个项目,万事俱备,但监管要求,暂停销售,原因是备案价太低,这个时候入市会冲击市场。

从监管的角度看,留给行业的时间还有不到4个月,因为2021年1月1日起全行业将全面推行相关规则。降负债是个硬要求,对房企来说,尽快出货、回款,确认销售,是下半年争夺的重点。金九银十,又要开始混战了。

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关键词阅读: 经济 / 财经 / 央行
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