中报季刚刚落下帷幕，《国际金融报》联合亿翰智库发布《2020年上半年50家典型上市房企净负债率》，以期反映房企资金链安全情况和杠杆使用情况。

​2020年至今，疫情对日常生活的影响逐渐淡化，但对房地产行业带来的危与机仍在持续发酵。

上半年，工地停工、售楼处停摆给销售、回款造成了诸多不确定因素；而恢复市场活力的需求又带来了宽松的货币政策和各地优质土地的积极供应，成为不少企业吸纳土储的窗口期。

于是，尽管行业整体处于主动降杠杆的阶段，但不少房企在把握机会，顺势加大了投资的力度，从而在一定程度上促使50家典型房企在上半年整体净负债率水平的抬升。

随着土地市场及部分城市房地产市场有过热的苗头显现，监管层迅速出手，在8月份举行了房地产企业座谈会，并提到形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则。尽管具体细则尚未出台，但市场上早已流传“三道红线”新规，“红线”之一即为“净负债率大于100%”。作为衡量房企杠杆水平、资金安全的重要指标之一，净负债率若过高，公司则易出现财务风险。

建发国际净负债率暴增至247.7%

亿翰智库统计数据显示，50家典型房地产企业在2020年上半年的净负债率均值为94.2%，较2019年末的89%上涨逾5个百分点，也改变了2016年-2019年间净负债率均值整体走低的态势。

以净负债率排名计，2020年上半年，排在1-10位、11-20位、21-30位的房企，其净负债率均值分别为46.2%、67%、75.2%，较2019年末同梯队房企的净负债率均值分别上涨了4.8个百分点、1.7个百分点、0.1个百分点。

排名在31-40位的房企净负债率均值已经在100%以上，为105.9%，较2019年底下降了2.7个百分点；排名在41-50位的房企净负债率均值则降低了3.1个百分点，为176.8%。

具体来看，万科27%的净负债率位居上榜房企第一，中海和新城控股紧随其后，2019年受“黑天鹅”事件影响，新城控股的净负债率在2019年末大幅下降至16.4%，今年上半年虽回升至35.1%，但仍处低位。招商蛇口、华润置地、龙湖集团、迪马股份、世茂集团、碧桂园和合景泰富等也以低于60%净负债率位于绝对安全区。50家上榜房企中，净负债率低于100%的有34家，超过100%的房企共计16家，占比32%。其中，蓝光发展、阳光城、金科股份、中南建设、华发股份、佳兆业等15家净负债率在100%-200%之间，蓝光发展的净负债率则是从2019年末的79%上涨至105.7%，涨幅较为凶猛。

50家典型房企中的净负债率巅峰当属建发国际，其以247.7%的净负债率一览众山小，这一数值较其2019年末大幅度增加了72个百分点。

不同于其他房企开始着手降负债，背靠厦门地方国企的建发国际对此并不以为然，其高管在日前的业绩会上表示，“大股东给我们提供了很大的财务支持，所以净负债率较高对我们在金融体系的信用和发展的影响并不大。”

不过，大部分央企、国企背景的房企则是在相关考核指标的要求下，始终保持着低水平的净负债率。如中海地产、招商蛇口、华润置地，保持了一贯的稳健，净负债率在50%以下。

投资力度加大推高净负债率

净负债率整体的上行与房企的投资力度加大相关。亿翰智库认为，“净负债率较低的房企本身财务质量较高，因此，受货币政策宽松，融资成本下降的利好，资金成本优势进一步凸显，房企可以借助融资环境的优化而提升融资规模等，如果同时加强内生的销售回款，那么将有更充足的资金用于投资支出，整体上，在市场出现机会的情况下，净负债率偏低的房企净负债率反而有了一定的上涨。”

在疫情突袭的2020年恰出现了这样的机会。在各地政府为恢复市场活力使出的多种办法中，便包括供应更多优质地块激活一季度几近停摆的投资。

一直对规模扩展有所追求的房企，在今年上半年的拿地窗口期就表现得毫不犹豫。

招商蛇口在今年上半年共新增土地面积252.86万平方米，总计容建面660.09万平方米，总地价635亿元，权益地价405.57亿元；按面积计算的土地投资投销比达到了132.73%。

激进的拿地举措，使得招商蛇口的“房地产项目购地及基建支出增长额超过销售回款增长额”，其经营活动产生的现金流净额从2019年末的约138亿元减少至-29.9亿元。叠加借款净流入减少等因素，招商蛇口截至6月末的货币资金较2019年底减少了约百亿元，其整体净负债率较2019年末上升了10.2个百分点至39.5%。

豪言要重回行业前三的保利地产，自然也不能错过上半年的拿地窗口期，共新增土地储备44宗，新增容积率面积984万平方米，总土地投资额820亿元，同比增长53.85%。拿地增加的同时，保利地产也没有放过宽松的信贷窗口，上半年多次发债，促使其有息债务规模较2019年末上涨11.89%至3021亿元，净负债率也由此较2019年末上涨约15个百分点至72.07%。

不过，对于一直以稳健著称的国企、央企来说，即便净负债率出现明显上涨，也依然处于较低的水平。华润置地上半年有息债务较2019年底上涨22.3%至约1645亿元，以及由于提前偿还100亿元永续债使得现金余额减少，其截至今年6月底的净负债率同比上涨了15.6个百分点至45.9%。

以近期频繁被提及的“三道红线”中的“净负债率100%”来衡量，招商蛇口、保利地产、华润置地等央企、国企仍处于低位。

事实上，低水平的净负债率便意味着拿地扩储的底气。

2019年净负债率骤降至16%的新城控股，今年上半年在“黑天鹅事件”影响逐渐消除后，迅速恢复扩张步伐。亿翰智库数据显示，新城控股在上半年新获80幅土地，新增土储货值为1285.5亿元，位列行业第七，投资力度高于多数同行。这也推动其净负债率较2019年末出现18.7个百分点的涨幅。

相较而言，2019年底时净负债率就达到198.9%高点的富力地产则只能克制对补仓的需求。缩减开支的富力降低了投拓的力度，联席主席李思廉在中期业绩会上说：“大型的、一百多亿的项目我们尽量不参与，大多数招拍挂都是控制在10亿元金额左右。”

据披露，富力地产在今年上半年仅新增8幅地块，土地储备权益可售面积约为243万平方米，合同金额仅为60亿元。而招商蛇口6月、7月分别在徐州、上海拿下的两宗地块，总地价就已经超过了富力半年的拿地额度。

减少土地款支出的同时，富力还在控制负债，上半年减少了94亿元负债，推动净负债率下降至176.7%。对于目前仍然明显处于高位的负债水平，富力依旧压力颇大，李思廉在业绩会上表示，未来将进行“减磅”，到年末净负债将再下降10%左右。

此外，富力集团董事长助理、副总经理陈志濠在接受《国际金融报》记者专访时也重申，希望通过降杠杆来改善公司在资本市场的形象，他透露内部对于降负债的要求像KPI考核一样。

持续降负债是大趋势

富力的选择，也是下阶段大部分房企共同的方向。

除了主动的去杠杆、降风险之外，监管层再度收紧的融资政策是加快这一进程的催化剂。

近期业内热传的房企未来的融资将面临“三道红线”的高压。这“三道红线”的内容分别为剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1。

以此为准则，按照踩中红线的数量为房企分档，处于不同档位的房企也将设定相应的有息负债新增速度。“三道红线”全部踩中的为红色档，未来有息负债不得增加。

各大房企在中期业绩会上纷纷表达了未来持续降负债的计划。

净负债率达到199%的恒大在2019年年报中就将“降负债”列为发展战略。据管理层披露，截至6月底，其有息负债较3月底减少约了400亿元，未来将通过物业分拆上市进一步将恒大的净负债率降低19个百分点。

同样将降杠杆作为重点规划的融创，历经今年前6个月的时间，把净负债率降低了23个百分点至149%。对于这一指标，融创管理层表示已经对政策有了判断，提前进行准备，“（净负债率）今年年底目标120%，明年目标100%以下”。

而这项指标达到了180%的绿地控股则同样一直处于降负债的通道中。“会议相关精神还是本着降负债，这也是我们公司主要目标之一，与我们公司经营导向一致。”绿地控股管理层在业绩会上表示，未来会根据相关细则与要求逐步调整相关内容及经营方向。

当然也有逆势上扬者，2019年末顺利将净负债率压到70%的融信中国，今年上半年受激进拿地的影响，该指标再度回升到91%。管理层在业绩会上提出了下半年净负债率回落至70%-90%的决心。

在这样背景下，未来净负债率将延续整体下行的趋势。亿翰智库认为，从2020年多家上市房企的中期业绩会上管理层的表态可以看出，在财务管控方面，有不少房企将控负债、降杠杆，以期更安全稳健的增长；在投资方面，多数房企持稳健态度，控制拿地支出。“总体上，多数房企是以开源节流的逻辑，管控杠杆，预计未来行业净负债率有进一步下滑的趋势”。