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作者 l 橙子

随着京津冀、粤港澳和长三角等几大城市圈整体规划落位，其对带动都市圈内区域经济发展水平，缓解中心城市运营压力，解决城市发展不平衡问题的示范优势，已经让城市圈建设成为国家区域经济发展的重要战略，而华夏幸福依托产业新城、产业基金等对城市圈建设的前瞻性布局，也在当前房地产市场政策高压下，找到一条更具持续性的破局之路。

城市圈写进国家战略

发展前景巨大或撬开数十万亿级发展红利

2019年2月21日，国家发改委发布了一份《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，正式明确以城市群为主的城市圈建设对推动区域经济发展的重要性。

《意见》指出，到2022年，我国城市圈同城化将取得明显进展，基础设施一体化程度将大幅提高，阻碍生产要素自由流动的行政壁垒和体制机制障碍将基本消除，成本分担和利益共享机制更加完善，梯次形成若干空间结构清晰、城市功能互补、要素流动有序、产业分工协调、交通往来顺畅、公共服务均衡、环境和谐宜居的现代化都市圈。

到2035年，现代化都市圈格局将更加成熟，能够形成若干具有全球影响力的都市圈。

都市圈的核心即城市圈，是指在城市群内部以超大、特大城市或辐射带动功能强的大城市为中心，以1小时通勤圈为基本范围的城镇化空间形态。

从目前全国城市圈发展结构来看，除了以北京为主的京津冀和以上海为主的长三角，以及以深圳、香港、澳门等为主的粤港澳大湾区已经比较成熟，包括以武汉、郑州、成都、重庆等为主的新兴城市圈尚处于发展初期，存在巨大发展空间。

华夏幸福产业研究院报告也指出，都市圈的发展，既突出内部的强核城市，又强调内部的协同发展。都市圈的形成和发展是城镇化发展到较高阶段的产物，已成为城镇化空间的主体形态，未来发展前景巨大。而且在政策的加持下，京津冀、长三角、粤港澳、长江中游城市群、成渝地区经济圈等已经开启了大都市圈、城市群的发展过程，其中的发展红利将高达数十万亿级。

依托产业新城率先布局城市圈

华夏幸福深刻践行城市圈发展战略

作为依托产业新城，率先发力城市圈建设的国内头部房企之一，华夏幸福一直是城市圈战略的践行者，长期致力于城市圈的理论研究与实践，从2015年起就开始聚焦核心城市圈布局。

并依托在京津冀城市圈建设过程中，围绕电子信息、高端装备、新能源、文化创意等创新型前沿领域，着力打造产业新城的成功经验，通过异地复制已经实现在全国范围内的多方位布局。

除了继续深耕大本营京津冀，以及长三角、粤港澳大湾区两大老牌城市圈，华夏幸福近年来也在不断扩大城市圈范围。

已经形成一套围绕京津冀、长三角、粤港澳3大高能都市圈以及郑州、武汉、成都3大高潜力都市圈的“3+3+N”的战略格局，把目前最具前景的几大城市圈基本涵盖在内。

截止到目前，华夏幸福已经围绕全国15个核心城市圈布局了百余个产业集群，由此构建起华夏幸福在城市圈布局上广阔的投资半径，基本遍及京津冀、长三角、珠三角、辽中南、成渝、中原等主要区域。

其中最密集的，主要来自京津冀、长三角、中原和长江中游城市群，这几大城市群经济基础雄厚，中心城市周边可供开发的土地相对充裕，又是国家区域战略的重点版块，政策优势明显，也是吸引众多国内外资本，及各类新型产业争相入驻的热门区域。

以武汉城市圈为例，作为国内中部地区的核心城市圈，近年来武汉城市圈发展迅速，已经形成了以武汉为核心，覆盖黄石、鄂州、黄冈等8大中型城市的城市圈，并吸引了一大批高新科技产业入驻。

近日，在酒泉卫星发射中心成功发射，对物联网建设具有重大意义，由航天行云科技有限公司设计研发的行云二号01、02星，就是在该城市圈内的武汉国家航天产业基地诞生，该基地是国内商业航天、高端装备制造的重要基地，也是华夏幸福与新洲区政府合作，共同打造的国内首个国家级商业航天产业基地。

城市圈布局打造全新营收基本盘

华夏幸福凸显可持续发展动能

如今，依靠产业新城开发建设带来的投资回报，已经成为华夏幸福重要的营收基本盘。这意味着华夏幸福相较于传统地产行业，营收逻辑正在发生改变，展现出更强的可持续发展动能。

相比传统商业地产以针对普通民众的房地产开发为主，华夏幸福近年来不断将资产重心向以PPP模式为主，转为企业提供服务的产业新城转移。

通过与地方政府合作，签订开发协议，以公司作为投资开发主体，地方政府作为费用结算部门，围绕城市圈内核心城市，打造涵盖电子信息、高端装备、新能源、文化创意等领域的产业新城，并带动地方招商引资，促进地方经济发展，既能为公司带来更加稳定可观的开发收益，还能依托权益投资，获得极具持续价值的租金收益，更能有效避免房地产开发的政策风险和流动性风险。

根据华夏幸福最新披露的半年报数据，截止到今年上半年，华夏幸福在全国各城市圈共新增包括签约深圳亚瑟生物技术有限公司、中国比克亚洲控股有限公司、协鑫集成科技有限公司、广州博浩互联网服务有限公司等176家入园企业，新增签约投资额达624.6亿元。

得益于产业新城获得良好的投资回报，在华夏幸福上半年的营收构成中，针对城市圈建设的产业园区结算收入达到198.44亿元，同比增幅达45.58%，其中，产业服务收入达132.09亿元，同比增长11.24%，整体收入占比首次超过房地产业务。

成为当前数百家上市房企中，为数不多对房地产业务依赖度相对较低的房企。

再拉长时间周期来看，从2014年到2019年5年间：华夏幸福产业新城园区结算收入从75.83亿元增长到了381.31亿元，复合增长率为38.13%。

而且依靠在城市圈内良好的战略布局和选址能力，华夏幸福的内在增长潜力也得到进一步释放。

基于产业新城运营模式的长周期特性，华夏幸福现有的资源储备价值尚未完全释放。反映在成长潜力上，未来随着前期优势逐渐释放，华夏幸福将迎来更为明显的业绩反弹。

产业基金等多渠道并举

华夏幸福平台化优势再度做大商业价值

除了联合地方政府在全国各主要城市圈布局产业新城，打造产业基地，华夏幸福也在通过产业基金投资等方式，构建平台化经营策略，以更加深入的帮助和参与企业发展。

目前，华夏幸福产业基金已经投资数家城市圈内上市或拟上市企业，后续可产生数倍于租金的投资收益。

这些产业基金包括华夏幸福牵头成立的京津冀华夏冀财大厂影视产业发展基金、河北博士后创业股权投基金、廊坊新型显示产业发展基金等多个支持园区企业发展的产业基金，并与合肥国耀资本投资管理有限公司、六安市产业投资基金有限公司等产业基金公司紧密合作，面向园区内的上市或拟上市企业，建立定制化、多元化的资本综合解决方案。

比如河北省内首家申报科创板上市的企业固安通信，就是在华夏产业基金的帮助和辅导下，于今年6月30日向上交所递交了科创板上市申请。未来一旦固安通信顺利上市，不仅其本身能获得更加充沛的资本支持，赢得更广阔的发展空间，投资固安通信的华夏幸福，也将获得超额回报。

如今，随着城市圈被写进国家发展战略，城市圈发展将获得更多政策支持和资本入驻，加上城镇化进程尚有较大空间，人口不断向核心城市流动，城市圈的未来发展前景相当广阔。

而凭借产业新城、产业基金投资等多渠道并举，提前数年布局城市圈建设的华夏幸福，如今已经突破传统开发商的租金模式，蜕变为平台型企业。在助力产业园区企业做大做强的同时，也获得了更具持续性的投资回报，而且在实现利益转化的同时，也在通过园区企业发展，实现自身的商业价值。

可以预见，在未来随着城市圈建设不断深入，并逐渐走向成熟，华夏幸福以商业地产为基础，以产业新城构建未来发展核心，并以产业基金等多渠道并举的平台化发展策略，将进一步提高华夏幸福的盈利水平，激发内生增长动能，促进华夏幸福实现高质量发展，为其长远业绩增长打开更广阔的想象空间。