作者：骏威

来源：首条财经-首财研究院

2020年，房企加速变革。

无论新冠疫情，还是三条红线，对房地产固有的金融属性都带来强冲击。规模打法已过时，面对周期轮动、质量格局重塑，一个灵魂发问：行业该往哪里去？企业价值蓝海又在哪里？

梳理方针政策走势，推动产业升级、新型城镇化建设、现代都市圈培育、城乡融合发展......，热点关键词重叠交织中，产城深度融合已是一条鲜明主线。

善驭大势者，谓之雄！谁是卡位主角？

细品各大房企实操表现，华夏幸福映入眼帘。

01

升降之间 半年报抗性满满 198.44 亿元

半年报，很能说明问题。

2020年8月28日，华夏幸福公布2020年半年报：营收373.72亿元，其中六成以上来自环北京以外区域；归母净利润60.62亿元，净利润率16.2%。

负债率也有圈点之处：资产负债率83.1%，同比去年下降5%，比年初下降0.76%，持续下降切合行业大势。

此外，期内管理费用率为 6.9%，较上年同期下降 0.4%，销售费用率 1.6%，较上年同期下降 0.6 %。

升降之间，业绩成色已不用赘述。而其之所以抗性满满、逆势而上，正是前文的产城卡位力量。

用数据说话，产业新城业务上，华夏幸福继续高增：园区结算收入额 198.44 亿元，同比增长 45.68%，整体收入占比首超房地产业务。

其中，产业服务收入 132.09 亿元，同比增长 11.24%，环北京以外区域新增产业服务收入 102.38 亿元，同比增长 16.69%。

公开信息显示，华夏幸福产业新城已布局3个高能核心都市圈、3个高潜核心都市圈及其他潜力核心都市圈，新增签约投资总额624.6亿元，引入企业176家，平均新签约投资额同比增长10.7%。

更可贵的是，频频大动作下，产业新城及相关业务现金流情况稳中向优，经营性现金流量净流出额减少91 亿元。

02

强势吸虹 平台式赋能有多强大？

当然，仅凭数据，还是有些管中窥豹，难透产业新城业务的稀缺之处。

来感受下一线实操。

即使新冠肆虐，也没挡住华夏幸福的深耕脚步。

2020年上半年，华夏幸福多个百亿产业大项目进展迅速：

一期投资160亿元的泰嘉光电超薄玻璃基板深加工项目开工；

投资135亿元的欣旺达动力电池项目在南京量产；

计划总投资105.8亿元的亚瑟医药、总投资50亿元的协鑫集成等企业实现签约；

河北固安新型显示特色产业基地，入选国家火炬特色产业基地；

大厂影视众创空间获颁国家备案众创空间；

......

尤为可点的，当属3月特斯拉核心供应商——蓝光智能科技（香港）有限公司入驻浙江南湖产业新城。这是该新城首个新能源汽车领域外资项目，具有示范带动效应。

公开信息显示，作为特斯拉的核心供应商，蓝光科技是全球领先的模具、五金零件、产品涂装及精密组装企业，也是设计、制造、喷涂到成品组装、全检出货的ODM、OEM服务提供商。浙江嘉兴南湖产业新城，是其布局华东区域的首个基地，主要为特斯拉供应三电结构件及模组件等。

至于为何蓝光科技选择南湖，有多维综合考量。

由于地处沪杭之间，嘉兴南湖新城物流畅通、人才充足，是承接沪杭产业辐射及创新发展的桥头堡。

而杭州、上海都市圈，也是国内重要汽车产业基地，聚集了吉利、广汽、福特、合众等一批整车厂和大量汽车零部件厂商。汽车产业链完善，协同优势明显。

对蓝光科技而言，可谓绝佳“土壤”。

蓝光科技副总经理吴占荣表示：“华夏幸福产业服务人员是行业内出身，非常懂汽车产业，为我们在各方面出谋划策，帮我们选定的区域非常契合企业战略发展需求。”

每个成功，都是偶然中的必然。

寥寥数语，华夏幸福的强势吸虹密码，似已呼之欲出。

其一，华夏幸福产业新城的业务开拓，不是“一锤子”买卖，而是对当地全产业链的多维综合赋能，让企业价值与城市经济共荣共生、相辅相成。

除前文所述的产业规划、选址服务外，华夏幸福产业新城还有整个全球资源、行业圈层、金融支持、专业载体、一揽子政策、全程服务在内的一系列服务。

这种一站式的平台化赋能，对企业的创新升级可谓大有裨益。京东方、欣旺达、欧菲光等巨头纷至沓来，均实现了高效投产、快速发展。

当然，华夏幸福的综合赋能，并非无根之水，无本之木，背后是其强大科技力量的支撑。

截至2020年6月底，结合人工智能算法的华夏幸福产业大数据平台已覆盖企业8200万家、园区6200个、录入数据13.2亿条，针对不同客群和应用场景，为企业选址和区域产业发展提供服务。据悉，该平台已获得两类知识产权共23项证书。

传统房企也有如此创新范，想来应出乎了不少人意料。

不过，看看吸引力的第二密码，其前瞻洞察力早已有章可循。

03

都市圈畅想 高质量循环

未来5-10年，中国经济新的增长极在哪里？

中国社科院经济与政治研究所国际投资研究室主任张明认为，以新一轮区域一体化为代表的都市圈和城市群建设，会成为未来5-10年中国经济新的增长极。

中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆同样肯定城市群、都市圈作用，认为城市群的发展红利将超数10万亿元。

作为都市圈高质量发展载体，产业新城扮演重要抓手：是都市圈圈层构建、产业分工布局、要素自由流动等方面的核心支撑，也是维持区域经济增长的核心入口。

通过蓝光科技案例可见，在都市圈经济方面，华夏幸福具有极强的产业孵化提升能力。

同样模式布局下，2020年上半年，华夏幸福在保持环北京都市圈业务稳健发展的同时，密集布局长三角上海、南京、杭州、合肥等都市圈，加快布局粤港澳都市圈三个高能核心都市圈。并推进布局郑州都市圈、武汉都市圈、成都都市圈三个高潜核心都市圈和其他潜力核心都市圈。

华夏幸福的布局很明确，即“人在哪，发展就在哪”。

数据显示，在都市圈里，有70%人口增量集中在外圈层。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜分析称，产业新城一般都不在城市原有的成熟地段，需新建基础设施和导入产业与人口。

因此，当企业从都市圈中心迁移到外层时，华夏幸福提供的集服务、孵化、投融资于一体的平台赋能立显稀缺战略价值。入驻企业快速转型升级，形成产业群聚效应。产业竞争力提升、税收增加、就业消费两旺，让都市圈外圈基建更加强劲、居住吸引力持续提升，进而又吸引更多企业、更多人口，达到产城共荣、保证都市圈经济的高质量发展。

细观，强势吸虹带来的高精尖产业集群效应已有显现。

例如，自2013年起，华夏幸福就大力布局浙江都市圈，导入并打造生命医疗大健康、智能网联汽车、影视传媒、新型显示、智能制造装备、新能源汽车及零部件、下一代信息技术、新材料、文化创意等10余个高精尖产业集群。

以浙江嘉善产业新城为例，其已引入各类高层次科技领军人才52人（次），其中中国科学院院士2人，中国工程院院士3人，外籍院士1人。

值得强调的是，为保证都市圈发展水平，支持“圈内”企业上市也是聚焦点。2020年上半年，华夏幸福不仅建立科创板上市储备库，还积极参与组建和引入政府产业引导基金，为维信诺、航天振邦等上市或拟上市企业提供资本支持。

产业地产外，商业地产也是都市圈的重要组成部分。

从华夏幸福2020年上半年动作来看，无论广州白鹅潭项目摘牌，还是轻资产代表性项目——招商银行全球总部大厦代建服务项目中标，亦或中标威远岛土地整备综合服务项目，对华夏幸福都市圈“核心圈层”的深耕，都有积极意义。

04

深、实、透！非典型房企的头部力量

中国经济传媒协会金融与产业研究院院长柴永强表示，细观华夏幸福的业务链条、战略布局，早已出离了传统房企的定性范畴。得益于深刻洞察及高效精准布局，这家“非典型房企”已建立起持续稳固的产业护城河，背靠都市圈经济崛起势能，发展潜力值得期许。而全产业链式的一体化平台赋能，也为产业地产如何做深、做实、做透产城融合、就业消费并举提供了路径参考。

想来，这份深、实、透路径，也是机构认可的逻辑所在。

国信证券认为：产业新城回款率低位提升，平台化更进一步。区域分布更加均衡，商业地产补足都市圈核心：2019年公司环京区域收入为580亿元，占比55%，同比下降 14pct，毛利为 235 亿元，占比 51%，同比下降 9pct。拿地方面，公司2019 年环京拿地规模占比为 41%，区域分布更加均衡。同时，公司商业地产业务补足公司在都市圈核心的“空白”，战略布局更加完善。

2020年7月30日，最高层会议再次强调推进重大区域发展战略步伐：以新型城镇化带动投资和消费需求，推动城市群、都市圈一体化发展体制机制创新。要提高产业链供应链稳定性和竞争力，更加注重补短板和锻长板。

斟字酌句，产城融合的大风口愈加融合。头部企业，贡献头部力量。华夏幸福的价值“春天”，正在路上。

本文为首条财经原创

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