广州富力地产股份有限公司（股票简称：富力地产，股票代码：02777）因为剔除预收款后的资产负债率、净负债率以及现金短债三项监管指标均不达标，而成为“三道杠”房企，不得不面临“降杠杆”压力。虽然富力地产在着手准备减轻负债，但压力重重。

图片来自富力地产公司官网

综合排名下滑

在中指研究院公布的最新一期排名中，2020年1～8月，富力地产以760.7亿元的销售额，在百强房企排名中，位列第25位。

而根据中指研究院在2020年初公布的数据显示，2019年末，富力地产以1446.2亿元的销售额，排在全国百强房企的第21位。

经过2020年8个月的比拼，富力地产未能保持原有位置，在百强房企中的排名下滑了4个名次。

而随着排名一起下滑的，还有富力地产上半年的业绩。

据富力地产2020年中期业绩报告数据显示，上半年富力地产总营业额335.91亿元，同比减少4.17%；毛利润99.27亿元，同比减少23.43%；净利润39.17亿元，同比减少6%；归母净利润37.92亿元，同比减少5.84%。

此外，富力地产盈利能力也有所下滑。半年报数据显示，毛利率29.55%，较2019年底下降了3.23个百分点，同时较近年来的峰值36.37%下降了6.82个百分点。其他反映盈利水平的核心数据也出现下滑，其中平均净资产收益率4.72%，同比下滑1.12%；净利率11.66%，同比下滑0.24%。

富力地产表示，公司今年设定的年度销售目标为1520亿元，目前完成510.6亿元，已占全年销售目标的34%。为了完成全年目标，富力地产表示，计划于下半年推出16个全新项目，以及2300亿元货值。

负债水平高企

业绩下滑，但富力地产负债水平却不降反升。

根据半年报数据显示，富力地产总资产4376.55亿元，总负债3517.59亿元，与2019年末水平相比，负债规模进一步攀升，增加42.3亿元。

观察历史数据不难发现，最近两年富力地产的债务规模攀升速度并不慢。数据显示，在2017年末，富力地产负债总额突破2000亿大关达到2332.15亿元，一年后便突破3000亿大关，并在今年上半年突破3500亿大关。

正因为如此，富力地产资产负债率也一直在行业平均水平之上。半年报数据显示，2020年6月末，资产负债率为80.37%，较2019年底微幅下降了0.96个百分点。

富力地产流动负债增长也比较明显。半年报数据显示，目前富力地产流动负债合计2284.76亿元，较2019年末增加了241.73亿元。与2017年末1126.66亿元相比，增加了整整一倍！  

由于负债不断增加，近日惠誉将富力地产的评级展望从“稳定”下调至“负面”，并确认该公司的长期外币和本币发行人违约评级(IDR)为“B+”，高级无抵押评级为“B+”，回收率评级为“RR4”。

此外，标普将富力地产及其子公司富力香港的长期发行人信用评级从“B+”下调至“B”。展望为“稳定”。

而早在今年5月份，穆迪就已经将富力地产的公司家族评级从Ba3下调至B1，富力香港的公司家族评级从B1下调至B2。

压力重重

对于富力地产来说，接下来有一项主要任务要做，就是“降杠杆”。

近日，公司管理层也表达了类似的看法。在公司近期的业绩会上，董事长李思廉明确表示，“在未来的一段时间，即今年2020年到2021年度，富力地产还是会再进行减轻负债。”

管理层之所以公开表达“降杠杆”想法，其中有一个重要因素就是富力地产已经接连突破三道红线，成为“红档”房企。

近日大摩发布研报指出，经过计算后，跌进红线的公司有：绿地集团、富力地产和融创中国。所谓三道红线，是指监管部门对房企划定的三项要求，即要求房企剔除预收款后的资产负债率不超70%；净负债率不超100%；现金短债比不小于1.0倍。参照以上标准，富力地产三条红线全踩。

虽然富力地产自认为在今年上半年杠杆控制效果显著，其总负债减少人民币94亿元。但实际上富力地产的“降杠杆”压力并不小。

那么，接下来富力地产要降低多大规模的债务，才能“安全上岸”。从净资产负债情况来看，截至2020年6月30日，富力地产的净资产负债率从2019年末的199%下降了22%至当期的176.66%，但距离净负债率不超100%的要求还有不小的距离。根据测算，如果富力地产想要在这方面达标，需要把负债规模降低到2100亿元左右。显然，这对于富力地产而言，是一项非常艰巨的任务。

就净资产负债情况来看，据富力地产半年报，其账面“合同负债+预收账款”合计444.32亿元，剔除预收款后负债总规模为3073.28亿元，剔除预收款后的资产负债率达78.16%。如果要降到70%以下，需要将剔除预收款后负债总规模控制在2752.43亿元以下，即在现有基础上减少320亿元。

另外，目前富力地产短期债务814.9亿元，现金短债比0.44。而如果想要让现金短债比不小于1.0倍，富力地产现金数量存在455亿的缺口。

其实，富力地产目前账面“货币资金+受限制现金”合计359.96亿元，现金也不足以覆盖未来12个月内即将到期或可回售的380亿元人民币的资本市场债务。

惠誉认为，富力地产拥有众多选择去解决这些即将到期的债务，包括2300亿元可售资源，公司降价促销的意愿增强。富力地产也在研究讨论许多的资产处置计划，这也将增加额外的流动性。

富力地产降杠杆的效果到底如何，我们拭目以待。