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无房不欢!温州、厦门、南京,或将被点名!

原创 财经白话  2020-09-10 22:46:00  阅读量:14.58万

作者:公子不悔

01

新一轮楼市调控,随着深圳出台里程碑式的收紧政策拉开了大幕。

此后,东莞、宁波、南京、无锡、杭州、沈阳等城市纷纷跟进。

这些跟进的城市,无一不是楼市过热的城市,要么主动做出调整,如杭州、无锡、东莞、宁波、南京,要么被迫做出调整,如沈阳。

管理层不光要求各城市继续收紧调控政策,同时还给放纵无度的房企施压,给他们画出了三条红线。

透过对城市和房企的施压来看,已经开启的新一轮调控最明确的要求,就是降杠杆。

比如深圳出台的被外界认为是史上最严调控的新政,就增加了部分人的首付比例:

本市首套无贷款记录继续执行首付比例30%;本市首套有贷款记录,普通住房首付不低于50%,非普通住房首付不低于60%;名下有1套住房,首付比例不低于70%,非普不低于80%。

再比如最近跟进的无锡、杭州和沈阳,也都有类似降杠杆的行为。

无锡提出:提高了未结清贷款再购房的首付比例,之前是40%,提高后为60%。

沈阳提出:二套商品住房首付比例提高到50%。

杭州提出:第二套商品住房首付比例从40%提升至50%,禁止分期首付及首付贷。

几座城市无一不在降杠杆。

针对房企方面,管理层要求房企不能突破三条红线,否则会影响后续的融资。三条红线分别是:

第一条,房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;

第二条,房企的净负债率不得大于100%;

第三条,房企的“现金短债比”小于1 。

一句话概括,就是你不要欠太多的钱,不要借钱玩钱生钱的游戏,必须把负债给我降下来。

碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城,就是因为杠杆太高,被住建部和央行邀请去开会,要他们提交降负债方案。

所以,我们能看到,踩中三条红线的恒大,最近着急忙慌地在全国开展7折优惠购房活动,目的就是为了回笼资金,还债降杠杆。

02

在城市和房企都要求降杠杆的背景下,温州、厦门、南京等城市,可能会被点名,或者会有新一轮调控降临。

原因很简单,它们的住户部门杠杆率太高了。

所谓等于居民部门的贷款余额与名义GDP之比。居民贷款与GDP比值越大,说明居民加的杠杆就越长。

最新数据显示,2019年末主要城市住户部门杠杆率最高的10个城市分别是:

杭州、温州、厦门、深圳、南京、广州、贵阳、西安、哈尔滨、上海。

制图:城市财经;数据:各城市统计局

住户部门的贷款,基本是用来购房。换言之,住户部门杠杆率越高的城市,该城市的人购房越疯狂。

从上表可以看到:

1、杭州的杠杆率超过了百分之百,高达107.4%,位居内地城市第一位。

这是相当吓人的数据。它意味着,这座城市的居民,贷款基本没干其他的事,都用来买房了。

此外,需要多提一句的是,杭州2018年的杠杆率也同样位居第一,两相对比还会发现,在全国楼市强调控的背景下,今年杭州的住户部门杠杆率较去年有增无减。

2018年内地城市住户部门杠杆率排名

于是我们能看到,从8月到9月,杭州已经收紧了两次政策,最近的一次,抬高了第二套房的首付比例,堵炒房客之路,降低杠杆。

2、与杭州同处一个省的温州,排名和杠杆率较2018年,都有所提升。

去年温州的住户部门杠杆率位居内地第三位,为91.1%,2019年温州的住户部门杠杆率升至内地城市第2位,杠杆率升至94.1%,增加了3个百分点。

温州素有炒房的“美名”,当年温州炒房团名噪一时,直到今天,他们仍然是让人望而生畏一般的存在。

杭州与温州两座城市,直接推高了浙江省的住户部门杠杆率。数据显示,以省级单位排名的住户部门杠杆率,浙江省位居全国第一。

此外,中国的住户部门杠杆率,在全球也照样位居前列。

近期有研究者将住户贷款余额、公积金贷款余额及民间借贷等数据综合起来算出来的中国居民部门杠杆率是64.8%,这一数据远高于其他经济体,仅次于美国。

可以说,全球居民杠杆率看中国,中国居民杠杆率看浙江,浙江居民杠杆率看杭州和温州。

杭州最近已经两次收紧政策,反观温州,今年不但没有收紧,反倒有所放松,提出本科生可以7折购房。

不出意外,温州可能会有新一轮调控降临。

除了温州,还有厦门、南京。

3、厦门位居第三位,较2018年下降了一个位次,但杠杆率仍非常高。

2018年与2019年数据比对可以看到,厦门杠杆率下降了12.1个百分点,降幅非常大。但从绝对量来看,84.2%的住户部门杠杆率仍非常高。

住户部门杠杆率过高,说明城市的居民,心思都放在了购房上。

4、南京位列第五,杠杆率较2018上升了不少。

位列第四的深圳已经出台了史上最强调控政策。位列第五的南京,也不远了。

南京2018年住户部门杠杆率为71.3%,位列内地第8位,已经很高了,2019年更高,杠杆率升至81%,增加了9.7个百分点。

按照大家买涨不买跌的心理,说明南京房价躁动了,需要摁住。

03

对于一个国家来说,杠杆率的走高,限制了内需的提升,让经济更依赖楼市,让居民生活水平难以真正提升,这种现象必须纠正,尤其是管理层现阶段明确提出了内循环。

本号在之前的文章中写到过,高房价正是内循环的拦路虎。用一个更贴切的词来形容内循环与房价之间的关系,大概就是零和博弈。高房价与扩大内需之间,你多我少,你少我多。

要促进内循环,就必须控制住房价,要控制住房价,就必须将杠杆降下来。

从这个角度来看,凡是住户部门杠杆率超过50%的城市,都需要加以引导修正。

如排在后面的广州、贵阳、西安、哈尔滨、上海、昆明、宁波、合肥、重庆、成都、苏州、北京、呼和浩特。

当然,降杠杆并不一定非得使用行政手段,也可以是市场手段,比如通过调整利率,或者加税的方式。

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关键词阅读: 经济 / 财经 / 央行
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