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信号明确!这12个城市的房子,不要碰!

原创 财经白话  2020-09-09 22:28:00  阅读量:13万

作者:公子不悔

01

首先声明下,标题所说不要碰的意思,是指投资买房而非自住。

房子有两种属性,一种是居住,另一种是金融。对于刚需客来说,要求的是居住属性,没有值不得买一说。

对于投资客而言,则不然,主要看房子的金融属性。本号接下来要说到的12个城市,其楼市基本丧失了金融属性,没有金融属性的房子,碰了只能碰一鼻子灰。

房子如何才能有金融属性呢,换言之,如何才有投资价值呢?

简单来说,就是一个城市或一个片区的房子,必须要有拥趸。那如何才能有拥趸?房子必须具备好的附加值,比如好的教育、交通、医疗等资源。

在现有的体制下,我们所有城市的房子,都附带了教育、医疗和交通等资源,但是优劣之分相当明显。

同样是学区房,北京西城、东城与海淀的学区房与某个三四线城市的学区房,价格存在云泥之别。

理由很简单,因为北京这三个区汇聚了中国最优质的教育资源,这里的学区房吸引了一大批拥趸,金融属性处在全国楼市价值金字塔的顶端。

三四线城市的学区房金融属性之所以差,因为附带的资源质量不好。这就金融属性大小的逻辑。

接下来要说的12个城市,之所以说他们的楼市已经丧失了金融属性,是因为这些城市的房子附带的资源,已经完全没有魅力,且在人口流失,经济基本面不好的背景下,供应远大于需求,没有拥趸。

02

说了这么多,到底是哪12座城市?答案是:

黑龙江鹤岗、双鸭山、鸡西、七台河、佳木斯、大兴安岭,宁夏石嘴山,新疆博州,甘肃玉门(曾经为地级市,现在降级为县级市,由酒泉市代管),陕西铜川,辽宁阜新、铁岭。

以上12个城市,8座在东北,4座在西北。

根据21世纪经济报道查询某售房网站发现:

以上12个城市一套房的平均总价,在20万-35万元之间,但是最低价不足10万元。查询最低楼房价格,双鸭山、鹤岗、铜川、七台河、鸡西、石嘴山、阜新、铁岭均出现5万元以下的房子,尤其是铁岭和鹤岗,最低出现2万元一套的房价。

最低不足10万元,最低甚至只要2万元一套,堪称白菜价。

前不久本号就写过辽宁阜新市和云南个旧市,这两个城市的房价,也足以让一线城市饱受房价压力的人艳羡不已。

在阜新,总价挂牌4万元的二手房,不在少数,且地段还都不错。

在云南个旧,一些便宜的二手房,总价同样也只需几万块。

10万元北京、上海、深圳这样的城市,只能买到一两平方米,2万元在杭州、南京、苏州这样的城市一平米都买不到。

关键问题来了,这些城市的房价怎么这么便宜?

答案很简单,这些城市的楼市,人口和经济两大基石全都没有。

以东北的鹤岗与阜新来说,这两座都是资源型城市,过去的发展过度依赖资源,导致自身产业链条单一。

资源枯竭之后,没了经济基石,再加上东北整体经济环境,两座城市整个经济基本面在摇晃,导致人口流失,人口流失又加剧了弱化了经济基本面,形成恶性循环。

制图:城市财经;数据:鹤岗统计局

制图:城市财经;数据:阜新市统计局

从上面两个表格可以看到,过去几年鹤岗的经济、人口、财政和小学生人数全面下滑,且是持续下滑。

凭借着多年下滑态势,鹤岗成功入选收缩型城市榜单。

入选的还有阜新。

人口方面,由于人口流失,自2016年开始阜新市不再公布常住人口数据,只公布户籍人口。

从户籍人口数,同样能看到流失的痕迹。

阜新市2015年末全市户籍总户数67.4万户,户籍总人口189.5万人,2016年末全市户籍总户数67.8万户,总人口188.9万人;2017年末全市户籍总人口186.2万人;2018年末全市户籍总人口185万人;2019年末全市户籍总人口183.7万人。

2015年至2019年,阜新市的户籍人口减少了5.8万人。

至于东北的双鸭山、大兴安岭、鸡西、佳木斯、七台河等,大抵也是如此。要知道,东北整体人口这些年一直都在流失。

本号之前以更为真实的、不参加政绩考核的小学生人数指标,来反映人口变强,结果发现,整个东北,过去十年,只有沈阳和大连两座城市,保持正增长,其余都在流失。

制图:城市财经;数据:各城市统计局

西北很多城市同样如此。

2019年官方公布的31个收缩型城市(所谓收缩型城市,就是多年人口负增长)中,东北和西北占了大多数,部分在中部,极少部分在南方。

31个收缩型城市分别是:

鹤岗、新民、凤城、营口、阜新、开原、德惠、吉林、桦甸、通化、临江、鸡西、虎林、大庆、佳木斯、穆棱、北安、洛阳、兴宁、揭阳、什邡、石嘴山、巴彦淖尔根河、瓦房店、宜城、三沙、攀枝花、遂宁、金昌、德令哈

以投资需要考虑的人口因素来看,不光开篇提到的12个城市不能碰,这些收缩型城市同样不能碰。

03

不光如此,在城市化2.0时代,也即大城市化、城市群化、都市圈化的时代,在管理层要求取消城区常住人口300万以下的城市落户限制,全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件的大背景下,会有越来越多的三四五线城市走向收缩。

这是城市化2.0的大趋势,也是全球主要国家城市化发展的趋势。

君不见,日本每年有县市消失,日本的人口主要汇聚在东京、名古屋、京阪神三大都市圈,韩国的人口主要集中在首尔和釜山两大都市圈。

美国的底特律,英国的利物浦,德国的莱比锡,法国的洛林,中国的玉门、大庆、鹤岗,这些昔日星光熠熠的资源型城市,如今都已光芒不再。

趋势告诉我们,投资三四五线城市,需要特别慎重,长远来看,中国大多数三四线城市的房子,都不再值得投资,除了三类:

第一类,位居核心城市群或都市圈内的城市,比如惠州、中山、肇庆、嘉兴、湖州、扬州、南通、廊坊、保定等。

第二类,环境溢价足以支撑支撑起楼市的城市,如三亚、大理、烟台、珠海等。

第三类,在没有大城市辐射的背景下经济与人口基本面仍能保持不错的城市,如泉州、台州、徐州、温州、烟台、宁德等。

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关键词阅读: 经济 / 财经 / 云南
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