房企通过加杠杆快速扩规模的时代，已经彻底远去。

8月20日，央行联合住建局，与12家头部房企开了场座谈会。会议传达的意思很明确，负债过高的房企，该稳一稳了。

据悉，会议给房企融资设置了三条红线：剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1.0倍。

此外，拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也将作为监管机构考察的重要指标。

央行将据此对房企按“红、橙、黄、绿”四档管理。不达标者，监管层将对其有息负债规模进行限制。

值得注意的是，即便全部达标的企业，有息负债增速也不能超过15%。这意味着，整个行业内的企业，都只能“稳”增长。

这更意味着，房地产行业弯道超车的大门，已经关闭。小房企加杠杆弯道超车的神话，再也不可能出现。

当然，对于大部分企业而言，需要关心的是如何去杠杆，而不是超车问题。

此次参与座谈的12家房企，将作为“三条红线”的试点先行。其余房企也不会等太久，明年1月份“三条红线”就会全行业铺开。

本质上，这就是房地产行业的供给侧改革。对于任何一个行业来说，供给侧改革对少部分企业来说是天堂，对大部分企业来说是地狱。房地产行业自然不会例外。

对于那些负债超过红线的房企来说，收缩规模、降低负债是必然的结果。一些经营不善的高杠杆房企，在没有新增资金介入的情况下，单靠自身造血没办法降低负债，那就只能被迫卖身，或者破产。

而对于一些杠杆水平维持在红线以下，经营稳健的房企来讲，通过适当加杠杆以及通过自身“造血”，快速提升市场占有率的机会来了。

房地产行业大洗牌，即将开始。

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高负债房企，

被迫缩规模将成为唯一选择

“三条红线”政策，对整个房地产行业的影响，无疑是巨大的。

如果有房企踩中三道红线，有息负债就不能再增加；踩中两条，有息负债规模年增速不得超过5%；踩中一条，增速不得超过10%；即便一条未中，也不得超过15%。

有息负债增速也不能超过15%，意味着房地产行业内每一家企业都会受到限制，整个行业内的企业，都只能“稳”增长。

这更意味着，房地产行业弯道超车的大门，已经关闭。小房企加杠杆弯道超车的神话，再也不可能出现。

对于踩中红线的企业来说，影响无疑更大。杠杆过高的房企，每天都是如履薄冰。以阳光城为例。

截至2020年6月末，阳光城(SZ:000671)净负债率高达114.98%，剔除合同负债和预收账款之后，资产负债率依然高达78%，现金、短债比勉强维持在红线上面。

这还没有计算阳光城股东权益中大量的永续债。永续债被会计计入股东权益，实质是房企以后需要偿还的债务。所以，公司的实际负债水平，要再提高一个台阶。

对于这类公司而言，理想的情况是销售回款畅通，能够顺利还款。一旦出现黑天鹅，比如今年上半年的疫情，就只能借助“外债”了。

这个时候，一旦融资端受到限制，资金链断裂导致债务违约成为了现实。对于踩线的房企，可能出现越是缺资金，越是融不到资金的情况，后果可想而知。

实际上，对于大部分房地产行业来说，都需要为规避红线而努力。据天风证券统计，目前TOP50房企中，同时符合三条红线的只有14家。

头部房企况且如此，中小房企的情况大概率更糟糕。对于保持超高杠杆经营的房企，缩规模或成为了唯一选择。

实际上，这样的情况在上半年已经出现。

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部分房企降价大甩卖，

降杠杆已经开始

今年以来，房地产市场的表现或许让人惊讶。

据克而瑞最新数据，TOP100房企1月到8月销售累计同比增长6.2%，8月单月销售金额同比提升30.7%。

从数据来看，不仅已经完全不用担心疫情影响，就连“房地产行业已达天花板”这一担忧，似乎也不存在了。毕竟，8月份房地产销售市场表现太彪悍了。

房地产行业强势复苏了么？销售数据不假，但真相却不乐观。

今年以来，房地产行业繁荣是建立在降价的基础上。例如，TOP10队列中的金茂，上半年销售额同比增长10%，但销售均价下滑2.8%。上半年，像金茂这样“降价求量”的房企可不少。

房企大幅降价销售，推高销量带来的亮眼数据，只是虚假“繁荣”。

房企净利润率普遍在10%左右。销售单价每下滑一个百分点，对房企的利润影响巨大。所以，别看当下行业销售额增速不错，但是结算之后，房企总利润不见得就会增长。

房企愿意降价促销，自然是身不由己。疫情之下保持现金流充沛是原因，但更重要的是要当个三好学生。

“三条红线”出台看似偶然，却是必然。类似“三条红线”的消息，其实在去年下半年就已经在业内传开。如果不提早做好准备，显然一切都晚了。

所以，在这样的背景下，销售额大增的房企并不见得是好事，可能只是赔本赚吆喝，加速销售回款降低负债而已。

整体来看，新政策相当于推动行业供给侧改革。对高杠杆的房企来讲是“地狱”，而对经营稳健的低杠杆房企则是“天堂”。

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行业大“洗牌”，

少部分房企入天堂

一部分房企受损，自然会有房企受益。

“新政策”限制房企新增有息负债规模，必然会抑制企业拿地的积极性。而竞争减少，招拍挂出让的土地溢价则会下滑，这对于整个行业都是好消息。

对于稳健经营的房企来说，意味盈利能力更强了。

以万科（SZ:000002)为例。截至2020年中旬，万科净负债率只有27%、现金短债比超过2倍，负债水平保持在非常低的水准。

由于较低的负债水平，万科完全没有必要通过牺牲利润而去增加销售。2020年上半年，公司销售均价同比提升12.7%，在TOP10房企中位列第一。

地价溢价率降低，未来万科的盈利能力，势必会进一步加强。当然了，万科只是例子，负债较低、经营稳健的房企不止万科。当下低杠杆经营的房企，都将受益。

除了对房企的盈利能力带来正面影响，新政策最大的影响在于，大鱼吃小鱼的时代开始了。

新政之下，以往由于经营不善，既没有过多的土地储备又具有较高的杠杆，此类房企面临的命运，必然是被迫卖身或破产。

不管是破产、卖身或收缩规模，都会进一步提高行业的集中度。对于资金充裕、经营稳健的房企来讲，机会显然来了。

而成为盘中餐的，又岂只是经营不善的企业？

由于“三条红线”，小地产无法借助高杠杆做大做强，只能是大房企的盘中餐，唯一的愿望，或许就是卖个好价钱。

钢铁、煤炭等行业，因为供给侧改革推进，行业均出现了大洗牌的现象，大部分企业出清，少部分企业滋润的活着。

不难预见，这样的情况，也会在房地产行业上演。