​久期财经讯,9月3日,穆迪授予正荣地产集团有限公司(Zhenro Properties Group Limited,简称“正荣地产”,06158.HK ,B1/稳定)拟发行的高级无抵押美元票据“B2”评级。

正荣地产计划利用拟发行债券募集资金为现有债务再融资。

评级依据

穆迪副总裁兼高级分析师Cedric Lai表示:“正荣地产B1的企业家族评级(CFR)反映了该公司:(1)优质和地理多元化的土地储备,这有助于公司管理房地产市场波动和监管风险;(2)具有较强的合同销售增长能力;(3)良好的流动性和进步的融资渠道,特别是在债务资本市场。”

Lai还补充道:“然而,由于该公司“中等”(moderate)的债务杠杆,以及仍处于改善状态的财务指标,其信用状况受到了限制”。

拟发行的票据虽将改善正荣地产的流动性状况,但不会对其信贷指标产生实质性影响,因为该公司将利用发债所得为现有债务再融资。

穆迪预计,正荣地产的营收/调整后债务以及调整后的EBIT/利息(不包括对合资企业和联营企业的调整),在未来的12-18个月将分别从截至2020年6月的46%和1.7倍提高到约50%-55%和2.0倍左右,这主要得益于过去两年强劲的合同销售带来的收入确认增加。

2020年的前7个月里,正荣地产的总销售额同比增长1.3%至696亿元人民币,尽管期间受到了疫情的影响。穆迪预计,凭借其强大的销售执行能力、优质的土地储备和在一线城市的可观销售资源,该公司2020年的合同销售额将较2019年略有增长。

由于结构性次级风险,该公司B2的高级无抵押评级比其CFR评级低一个子级。该风险反映了这样一个事实,即在破产的情况下,大多数债权是在运营子公司,优先于正荣地产的债权。此外,控股公司缺乏结构从属的重要缓解因素。因此,在控股公司层面的债权的预期回收率将较低。

正荣地产的流动性很好。截至2020年6月30日,其现金持有量为398亿元人民币,可覆盖其约190亿元人民币的短期债务。穆迪预计,未来12-18个月,该公司持有的现金,加上预期的运营现金流入,将能够支付其承诺的土地购买、股息支付、资本支出和之前收购的应付款项。

在环境、社会和治理(ESG)因素方面,穆迪考虑了其所有者家族对公司的集中持股,截至2019年12月31日,所有者家族持有公司64.56%的股权。

穆迪还考虑到:(1)独立董事担任审计和薪酬委员会主席;(2)关联方交易和股息支付水平较低;以及(3)香港证券交易所要求的其他内部治理结构和标准。

穆迪认为,在其环境、社会和治理(ESG)框架下,疫情的暴发是一种社会风险,对公共健康和安全具有重大影响。

可能导致评级上调或下调的因素

“稳定”的展望反映了穆迪的预期,即正荣地产将能够执行其销售计划,并在财务管理方面保持谨慎,比如在未来12-18个月保持足够的流动性。

如果出现以下情况,穆迪可能会上调正荣地产的评级:(1)在不牺牲盈利的情况下,在经济周期内实现合同销售和收入的持续增长;(2)在土地收购及财务管理方面持审慎态度;(3)改善信贷指标,使其EBIT/利息至少达到3.0倍,营收/调整后债务至少持续增长至75%-80%;(四)保持流动性充足。

另一方面,若发生以下情况,穆迪可能会下调正荣地产的评级:(1)合同销售额疲软;(2)利润率大幅下降;(3)流动性状况的问题,使得其现金/短期债务低于1.0倍;和/或(4)大幅增加其债务杠杆。

使得评级下调的信用指标包括EBIT/利息覆盖率降至2.0倍以下和/或调整后收入/债务持续降至50%-55%以下。

正荣地产集团有限公司于2014年在开曼群岛注册成立,并于2018年1月在香港联合交易所上市。截至2020年6月30日,正荣地产在全国32个城市拥有198个项目。其主要运营城市包括上海、南京、福州、苏州、天津和南昌。

该公司由欧宗荣先生创立,截至2019年12月31日,他间接持有正荣地产54.6%的股份。截至当日,欧宗荣的儿子欧国伟和欧国强共持有公司9.96%的股份。