久期财经讯，8月12日，国务院办公厅近日印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（下文简称《意见》），全面推进城镇老旧小区改造工作。《意见》中明确2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民约700万户，相比去年增加一倍。

到2022年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。2020年7月，住建部副部长黄艳表示，从调查摸底的情况来看，全国2000年底以前建成的老旧小区约22万个，涉及的居民近3900万户。

​多方资金支持，资金难题得缓解

老旧小区改造作为当前政策大力支持的重要民生工程，得到了多方资金的支持。据了解，绝大多数老旧小区改造项目资金来源于财政资金+专项债券融资，有项目除了专项债券融资外，还涉及银行贷款融资，有的项目则采用三方出资(政府、企业、居民)或企业出资+专项债券融资的模式。

财政资金方面，国家发展改革委固定资产投资司负责人刘世虎在7月21日召开的国务院政策例行吹风会上指出，2020年的《政府工作报告》明确计划改造城镇老旧小区3.9万个，中央预算内投资安排543亿元，目前已经全部下达完毕。而2019年计划改造城镇老旧小区为1.9万个，中央预算内投资安排为250亿元。

在专项债方面，据中证鹏元数据统计显示，截至5月末，至少有15个地方政府招标发行了老旧小区改造专项债券，累计发行规模为136.90亿元。值得注意的是，财政部4月强调2020年政府专项债券不再用于土储、棚改等与房地产相关项目，但准许用于支持城镇老旧小区改造项目。加之今年专项债资金用于项目资本金的规模占比由原来的20%左右提升至25%，为旧改项目纳入专项债创造了条件。

湖北统计局副局长叶青接受媒体采访时表示，明确后续专项债用于老旧小区改造后，各方面亦在创新办法,引导部分旧改项目参与发行债券。市场预计后续至少还有1.7万亿的专项债额度，用于老旧小区改造的资金只会越来越多。

此外，在住房和城乡建设部大力推动下，国家开发银行、中国建设银行日前与5省9市签署战略合作协议，在未来5年内共提供4360亿元贷款，重点支持市场力量参与的城镇老旧小区改造项目。其中，国家开发银行预计将向吉林、浙江、山东、湖北、陕西等5个省提供2610亿元贷款，中国建设银行预计将向重庆、沈阳、南京、合肥、福州、郑州、长沙、广州、苏州等9个城市提供1750亿元贷款。

总的来说，对比2019年主要依靠财政补贴较为单一的资金来源，但未来老旧小区改造的资金筹措渠道更加多样化，如在原有中央补助基础上，增加金融创新支持等渠道。

以湖北为例，湖北全省2000年以前建成需改造的老旧小区有15527个，涉及182.6万户。2020年湖北省将2530个小区纳入中央补助支持老旧小区改造计划，预计总投资82.2亿元，规模居全国前列。为解决资金来源较为单一的问题，2019年以来，湖北省按照"居民拿一点、产权单位帮一点、政府补一点、市场化方式争取一点"的原则建立多元化筹资机制，力图缓解老旧小区改造资金难题。

对房价影响小，物管迎来新机会

从《意见》中明确的改造内容来看，老旧小区改造的内容以修缮既有建筑及配套设施为主，分为基础类(水电气热、外墙维修等)、完善类(绿化、节能改造、加装电梯等)和提升类(社区综合服务设施、智慧化改造等)，不涉及拆除重建和住宅开发，对商品房的供需影响较小。因此，老旧小区改造不同于城市更新及棚户区改造，对地产开发影响较为有限。目前来看，老旧小区改造，走的还是民生工程的路线，意在稳定投资和提振消费。

老旧小区改造中各类别的涉及内容均与物管公司的业务有不同程度的关联性，基础类、完善类多对应基础物管服务，提升类则多对应社区增值服务。根据《意见》中的指示，老旧小区改造不仅是在物业方面进行改造提升，还要“在小区改造基础上，引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务，推动建立小区后续长效管理机制”。这对物业管理服务公司而言将出现拓展增量业务的机会。

业内专家也指出，老旧小区改造的加速推进，可提高物管企业的渗透率，扩大物管行业的市场空间，利好有品牌溢价能力、外拓能力较强的物管企业。

国内房地产目前已处于“存量时代”，物业管理已经成为项目成功的关键，也是房地产项目保值增值的核心和提升城市品质的重要因素。房企分拆物业管理板块上市，更是可以利用其轻资产、低负债、现金流充裕的特点，拓宽融资渠道。

2018年以来物业公司上市进入集中爆发期，行业及龙头公司均处于高速发展阶段。知名房企中，已分拆上市的物业管理公司有碧桂园服务、绿城服务、保利物业、中海物业、佳兆业美好、永升生活服务、雅生活服务和新城悦服务等。 

2020年，在疫情强化了外界对物业管理的重视和老旧小区改造政策的推动下，物业管理拆分上市再次掀起热潮。截止7月14日，2020年已有弘阳服务、建业新生活、金融街物业、兴业物联、烨星集团、正荣服务上市（背后的地产母公司分别为弘阳地产、建业地产、金融街、正商地产、鸿坤地产、正荣地产）。不久前融创中国也表示考虑在中国香港地区就10亿美元的物业管理业务进行IPO。

此前，华润置地、阳光城、禹洲地产、越秀地产、合景泰富、朗诗地产已公开表示分拆物业板块上市，预计下半年依旧会延续上半年的火热形势，到2020年底，上市物业企业总数会达到50家左右。

为房企带来新增长点，哪些大佬们更具优势

根据《意见》中的指示，国家鼓励运用市场化方式吸引社会力量参与。贝壳研究院首席分析师许小乐也表示，“老旧小区的改造虽然必要性大，但是目前大规模的推进还存在一些障碍。原因是前期单靠政府财政支出的模式负担过重，难以支撑大规模的改造。基于目前各个城市的试点经验，未来大规模的老旧小区改造需要社会化力量的参与，预计制度层面的障碍会逐步放开，运营能力强的市场企业将会迎来新机遇。” 

久期财经在《万亿旧改市场，哪些地产美元债发行人已“上车”？》中提到，当前房企参与老旧小区改造的模式可分为两种：

（1）与政府合作，对老旧小区建筑及基础设施进行修缮及改造：当前一线城市供地相对较少，旧城区存量住宅较多，参与老旧小区改造能够使开发商积累存量住宅更新经验、培养相应人才团队，为后续发展奠定基础;

（2）参与BOT（build-operate-transfer）项目获取运营收入：老旧小区改造将对开发商的城市运营和资产管理能力提出更高要求，参与改造或将使房企的服务及运营能力得到提升，助力房企在存量住宅时代的持续发展。

随着老旧小区改造的规模不断扩大，需要拥有丰富经验的房企参与。一方面是因为不同于开发项目“拿地—开发—销售”的简单模式，老旧小区改造还涉及到规划、定位、招商、运营等复杂的业务链条。另一方面，从项目立项到审批再到开发，是一个较为漫长的过程，考量着房企资本与运营等综合实力。

以万科为例，在上述2种模式的项目实践：

（1）2020年7月，武汉市江汉区人民政府与万科物业签署战略合作协议，在江汉区老旧小区改造过程中，万科物业将提供老旧社区改造工程顾问、咨询服务、工程建设、竣工查验、设备养护等服务。随着老旧小区改造的推动力度逐步加大，物管公司作为专业化服务的平台，或将在社区修缮、运营及增值服务等方面得到新的机遇。

（2）2015年，广州荔湾区政府公开招标，通过BOT方式引入社会资本进行对老城区的微改造，由企业进行改造、建设及运营，15年运营期满后交回政府。万科中标永庆坊项目后，于2015年12月启动改造，2016年9月完成改造，永庆坊逐渐成为新一代网红打卡点，万科可通过运营取得收入。

由于前期老旧小区改造还是以依靠财政投入为主，房企参与的项目有限，但分析师认为，有城市更新项目经验的房企将更具优势，除了万科（02202.HK）以外，具有旧改或者城市更新项目经验的龙头房企还包括：时代中国控股(01233.HK)；新湖中宝(600208.SH)主要关注上海的项目；富力地产(02777.HK)、绿景中国地产(00095.HK)、佳兆业集团(01638.HK)、花样年控股(01777.HK)、越秀地产(00123.HK)以及合景泰富集团(01813.HK)这6家房企主要在广州、深圳或大湾区参与类似项目；融信中国(03301.HK)主要关注河南郑州以及山西太原的城市更新项目。

分析师认为，由于老旧小区改造与棚改不同，即不涉及拆除重建和住宅开发，因此在拓宽房企业务（例如物业管理）的同时不会大幅增加房企的财务杠杆。此外，在政策的支持下，房企在参与老旧小区改造过程中，获得融资或银行贷款的成本会更低，有利于降低房企的整体融资成本。

另一方面，在坚持“住房不炒”的基调下，多地发布了房地产限购限价措施，这将对房企的销售造成限制。在此背景下，参与老旧小区改造和物业管理业务的拓宽将为房企带来新的增长点，有利于房企在存量住宅时代实现持续发展。

从地产中资美元债近期表现来看，由于风险偏好改善、流动性充裕和房地产合同销售持续反弹，高收益房地产债二级市场持续有较好表现，利差回到历史中位水平。分析师认为，可重点关注旧改和城市更新经验丰富的龙头房企，这类房企可利用自身在这一领域的专长和优势在老旧小区改造及后期运营中形成更大范围的参与度和影响力。此外，受泰禾集团违约事件影响，未来房企融资成本将继续分化，建议需密切关注房企的回款情况和债务集中兑付的压力。在择券时，可重点关注净财务杠杆率、短期债务占比、货币资金覆盖程度、库存去化率(存货/平均预收账款)，衡量潜在风险。

城市燃气运营商受益

分析师表示，燃气管网改造作为老旧小区改造的基础类内容将在未来释放出巨大的需求，中长期内将使城市燃气运营商受益。

燃气运营商的收入主要来源于天然气分销和接驳费用。根据惠誉的报告显示，2020年第一季度，由于中国各地停工停产，商业和工业天然气销量大幅下滑。随着工业活动的恢复，4月和5月天然气产量分别反弹了9%和6%，然而，商用天然气需求仍然较低迷(占2019年总需求的22%)。惠誉预计2020年，由于大流行，家庭接驳费将下降到300万以下，然后在2021年反弹。

然而，老旧小区改造项目在当前各大城燃企业的接驳占比中并不大，以新奥能源为例，2019年新奥能源老房改造接驳户数占总接驳户数比重仅为12%，小于农村煤改气的21%与新房接驳的67%。因此，老旧小区改造有望直接利好城市燃气公司未来几年的接驳业务增长。除了居民用户以外，改造还有望带来部分新增商业客户，对于后续的气量增长带来可持续的贡献。

据本网站统计，主要的城市燃气运营商有6家，存续美元债规模总计41亿美元，详情如下：

数据来源：久期财经

总结

中共中央政治局7月30日召开会议，再次重申“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展”。

城镇老旧小区改造作为重大民生工程和发展工程，对满足人民群众美好生活需要、推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展具有十分重要的意义。

根据中达证券的测算，截至2019年末，2000年以前建成城镇住房建筑面积大于90亿平方米，需改造老旧小区建筑面积大于50亿平方米，未来所需总投资额大于6万亿元，市场空间较大。

根据文件指出，支持城镇老旧小区改造(简称“旧改”)规模化实施运营主体采取市场化方式，运用公司信用类债券、项目收益票据等进行债券融资，但不得承担政府融资职能，杜绝新增地方政府隐性债务。

分析师称，除了上述地产板块和能源板块的相关企业，市场还可以关注旧改信用债。由于旧改相关债券的用途有所限制，其主要的偿债来源为募投项目的运营收入以及发债主体的经营收入，因此需要重点关注发债主体的信用状况、项目质量、项目未来现金流的产生能力和稳定性。