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楼市烟雾弹袭来!大湾区唯一不设防的城市,房子该不该买?

原创 财经白话  2020-08-12 23:05:00  阅读量:11.92万

作者:公子不悔

01

湾区系列,进入惠州篇。

本号说过,珠三角9个城市中,除广深之外最看好东莞与佛山。其次是珠海,珠海之后是中山、惠州、肇庆和江门。

其实,从湾区限购力度也能够看出几个城市楼市的潜力大小。

一个城市的楼市被限购,恰恰说明这个城市的楼市有价值,限制越严越厉害,价值越大。

粤港澳大湾区内地部分楼市调控最严的城市,当属深圳,其次是广州,广州之后是东莞、佛山。

珠海相比于之下,要松不少,珠海最新的限购政策,非户籍人口在高新区、珠海大桥以西买房都没有社保限制。香洲区与横琴新区的180平米以上的新房也没有社保限制。

中山相比之下,更要松懈一些。珠海只是放开了某些片区,中山全市对于非户籍人口购买首套房,基本不限购,只需提供工作证明和参保证明即可,购买第二套则需要连续2年的社保或纳税证明。

而今天要说的惠州,更是没有设防,不限购,是粤港澳大湾区内地部分9个城市中,唯一一个不设防的城市,只是限售、限贷、限价而已。

按理说,既然惠州比肇庆、江门的调控力度都要轻,楼市价值应该小于后两者才对,但惠州最大的价值点,在于它临近深圳,是深圳都市圈的核心成员。

如果不是库存量太大,其看好程度应该要好于中山。

02

打开大湾区的地图可以看到,惠州版图太大了。

陆地面积1.13万平方公里,在大湾区仅次于肇庆,比广州都要大上许多,是深圳的接近6倍。

超大的面积和较小的人口基数(488万常住人口),导致惠州新房库存较大,供过于求。

也正因此,惠州虽然整体看好,但看好的区域也仅限于靠近深圳的部分,如惠阳与大亚湾。

也正因此,最近传言惠州要开启限购的消息,本号以为可能性不大,房价更不会因此吹响冲锋号。惠州忙着去库存还来不及,限购干嘛使。

“惠州要开始限购”这个惊悚的消息,可能是惠州中介释放出的烟雾弹,目的是想趁着深圳、东莞开启新一轮限购之际,抢夺一波流量,去一波库存。

效果也的确不错,深圳方面开启了里程碑式的调控后,深圳二手房成交量立刻进入了冬天,7月16日,直接咔嚓到了217套,后两天甚至只有几十套。

反观惠州,7月13至7月19日,深圳调控出台前后的一周时间里,据世联行统计的数据显示,惠州7天成交商品房4066套;7月20至7月26日,惠州一周网签量4084套。

半个月时间8000多套房,成交量直逼龙头深圳。

那么关键问题来了,惠州的房子值不值得买?这里主要指投资不是刚需,因为刚需没有值不值得一说。

东莞、佛山的房子,可以不用犹豫地去买,珠海现阶段也值得投资。中山不适宜短投,适合长线投资,穿越周期,仍有上升空间。

惠州呢?

本号的观点是,长线值得投资,且只适合投资靠近深圳的部分,短炒不合适。

不适合短炒是因为,目前新一轮调控已经开启,此时如果加杠杆短炒,无论是中山还是惠州,都有可能吃大亏。

长线看好是因为,惠州毕竟是粤港澳大湾区的核心城市。本号之前说过,粤港澳大湾区是国内经济最活跃、潜力最大的城市群,群内的所有城市都值得看好。

当然,除了粤港澳大湾区核心城市这个身份外,惠州的看涨点还有很多,比如是深圳核心都市圈的成员。

除了概念之外,惠州过去十年的经济、人口、财政与资金总量增速,也成为了支撑自身楼市的一个看涨点。

本号系统性统计过粤港澳大湾区内地9城过去十年(2009年至2019年)的GDP、人口(以更为真实的小学生人数为依据)、一般预算内财政收入和资金总量增长情况结果发现:

GDP增速前四:珠海、深圳、惠州、汕尾;

小学生人数增速前四:深圳、东莞、惠州、珠海;

一般预算内财政收入增速前四:深圳、惠州、河源、珠海;

资金总量增速前四:深圳、珠海、惠州、汕尾。

注意,说的是增速,而非增量。在四个指标十年增速上,均位列前四有三个城市,深圳、珠海和惠州。

综合来看,惠州四个指标综合增速得分位列大湾区内地9城第三位。

03

相比于非大湾区城市,处于大湾区内部且处在深圳周边,是惠州楼市的优势,因此它长线值得看好。

相比于大湾区内城市,惠州也有一个优势,那就是房价相对低。

制图:城市财经;数据:中国房价行情网

相比于大湾区内部城市,惠州的劣势更多,比如版图太大、库存太多、消化周期太长。

尤其是相比于同处在深圳都市圈的东莞,惠州靠近的只是深圳龙岗与坪山,深圳的核心地区在西部,在福田、南山、宝安与龙华。

此外,原本有可能与深圳对接的地铁,也因为地铁申报门槛抬高,而失去了希望,只剩下了城际铁路。而东莞未来将有多条地铁线路对接深圳和广州。

“深圳工作、惠州居住”这个噱头,也只能停留在纸上。

所以,投资珠三角,首选东莞和佛山。考虑到东莞收紧了限购,可以去佛山、珠海和中山长线投资。

惠州是退而求其次的选择。如果手头资金不宽裕,惠州靠近深圳部分的门槛刚好又符合,可以在惠州大亚湾、惠阳长线投资。

注意,说的是长线投资,短炒现在无论在哪个城市都行不通。

需要特别说明的是,惠州还有一个不确定的大利好,那就是有可能和东莞一起被深圳扩容,或者被深圳带着直辖。

若果真如此,那惠州的楼市价值就另当别论。很多人抢着买惠州,也是想赌一把今年8月26日,管理层送给深圳的生日礼物。

但无论是扩容还是直辖,概率都非常小。从目前的形势来看,无论是扩容还是直辖,深圳都不太可能,管理层的意思是发展深圳都市圈,而不是将深圳的行政范围扩大。

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关键词阅读: 经济 / 财经 / 社保
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