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“化妆”上市却惨遭破发:港龙地产,惨到想哭!

观点  2020-08-12 21:41:00  阅读量:11.56万

感谢网友迷人的X博士来稿

一位每天只顾着换衣服的国王,穿上了两个骗子制作的神奇衣服。这件衣服,只有聪明人才能看见。

官员们都看不见这件衣服,但为了掩盖自己的“愚昧”,他们都说自己看得见,国王也一样。

当国王穿着这件看不见的“衣服”上街游行时,一个娃娃说出了真相:

“他什么也没穿啊!”

每次读《皇帝的新装》,我朋友老六都要感慨一遍:

世上多的是自欺欺人。

但更令老六惊叹的是,地产界也有很多“皇帝的新装”。

现实中的“新装”,往往比童话里的更荒诞。

1

好惨一房企

7月15日,深圳住建局发布《深建字(2020)137号》,简称715购房新政。

这个号称“深圳史上最严”的政策一出台,立马惊起了一批炒房客,哀叹之声笼罩鹏城。

就在同一天,在港挂牌首秀的港龙中国地产(下称“港龙”)也发出了一声哀叹。

作为今年在港上市的第二家内地房企、同时也是黑天鹅事件后第一家上市的房企,港龙肩负提振房地产市场信心的重任。

遗憾的是,这个“头炮”哑火了。

上市当天,港龙地产股价遭遇破发。截至收盘,其每股报价3.92港元,跌幅0.25%,跌破3.93港元发行价,截至7月20日收盘,股价3.9港元,跌幅0.51%,仍然破发。

用行话来说,这叫:

“开门黑”。

就在前一天,7月14日,公告显示,港龙中国地产计划全球发售4亿股股份,其中香港发售4000万股。只成功认购1111.3万股股份,相当于香港发售量的28%。

认购不足还连续破发,港龙第一次感受到了资本的冰冷与绝情。

混迹地产圈多年的老六听闻十分感慨:

见过惨的,但很少见这么惨的。

话说回来,港龙搞得这么惨也不是没有原因。

招股书显示,2017-2019年,港龙地产预售所得款项分别约为17.62亿元、27.98亿元及46.36亿元。

预售款规模还不到50亿,典型的中小型房企。

再看募资用途,60%用于潜在开发项目的土地成本提供资金,30%支付项目开发的建筑成本,10%为一般营运资金。

扩规模意图明显。

就在7月17日上午,自然资源部发布了第二季度全国主要城市地价监测报告

为促进房地产市场平稳运行,中央和地方出台的政策延续不变。

高层“房住不炒”的决心依旧坚定。

冒险逆行、盘子不大的港龙遭遇“破发”不足为奇。真正令人好奇的是:

明知山有虎,为何偏向虎山行?

2

“穷”不是问题,“虚”才是

细看招股书,我们不难得出结论:港龙确实挺“穷”。

首先来看现金流。招股书显示,2017年港龙现金净流入7588万,2018年就变成净流出6.26亿,2019年更夸张,净流出67.56亿,比上一年的流出额度增加了10倍多!

▲本文财务数据皆来源于招股书

节节败退。

另一个有意思的现象是,港龙的非控股权益近两年也是成倍增长。

所谓的非控股权益,也就是少数股东权益,在财务会计上,非控股权益是不计入表内的。也就是说,通过少数股东来融资,只要大家都不说,就没人知道。

招股书显示,港龙中国的少数股东权益从2017年开始就成倍攀升。2017年,这一数据为311.2万,而到了2018年,这一数字就变成1.26亿,足足翻了40倍!再到2019年,这一数字再度翻番,增至4.1亿。

正如深度财经观点所说:

连自家股东的钱都不放过,看来港龙中国不是缺钱,而是“穷”。

“穷”不是问题,关键是港龙还比较“虚”。

从招股书来看,截至2019年12月31日,港龙的物业开发及销售收益复合年增长率为113.5%,净利润复合年增长率为278.6%。还算不错。

但一看负债率,就有点夸张了:

过去三年,港龙的资产负债率节节攀升,从2017年的98.8%,2018年的122.1%,涨到了2019年的172.6%。

要知道,同期百强房企的资产负债率平均才在80%左右。

更吓人的是,2020年一季度末,港龙的资产负债比率,一下子飙升到了287.0%!

在2016年,港龙的负债总额为20.28亿元,其中流动负债只有19.81亿元,非流动负债只有4800万。到了2019年,港龙的负债总额已经突破了200亿,达到212.39亿元。其中流动负债较去年同比增加了113.09亿元,达到194.32亿,非流动负债同比增加11.92亿元,达到18.08亿元。

背负高债的同时,招股书显示,港龙当前所有短期流动负债中,1年内到期的负债总额为11.4亿元,1-2年内到期的负债总额约为15.3亿元,但同期港龙中国的账面现金只有10.52亿元,短期负债根本无法覆盖。

高负债不打紧,短期债是真要命!

除此之外,港龙的平均融资成本也是相当之高。

2017年,港龙的平均融资成本为6.3%,勉强跟行业平均水平持平。但到了2019年,港龙的平均融资成本升至8.8%,非银融资成本来到了10.8%。

更令人担忧的是,据深度财经观点梳理,在反映房产销售变现速度的存货周转率数据上,2019年的港龙只有0.1,而同期的行业平均存货周转率是20.8。简直是天渊之别!

见多识广的老六说:

这是在玩火呀。

3

“化妆”上市

2019年10月,港龙将总部迁入上海滩。

在地产界,房企将总部迁往上海往往意味着全国化布局。在上海滩,人多钱多,上市也会快一点。

此时的港龙,急需抓住上市这根救命稻草。

为了上市,港龙也做出了充分的努力。第一个,就是借钱疯狂拿地。

2018年、2019年港龙曾一口气收购16幅地块。2020年4月,港龙还在安徽芜湖以1.2亿元代价竞得一幅土地使用权。

旧招股书显示,截至2019年6月末,港龙地产土地储备为471.54万平方米。而新版招股书则显示,截至估值日,公司总土地储备已经达到544.44万平方米。

土储是房企的未来、是命根子。要上市,土储不能少,港龙心里门清。

另一方面,招股书中港龙的毛利、净利堪称优秀。

2017年-2019年,港龙营收4.34亿元、16.60亿元、19.78亿元,复合年增长率过100%。毛利率分别为21.89%、30.76%及42.70%,长势喜人。

但正如杠杆地产所言:

一个企业上市前,财务美容通常必不可少。

留给诸位细品。

粮仓加满,数据好看,还缺什么?

别问,问就是排名。

在招股书中,最提振投资人信心的资讯恐怕是下面这句:

根据行业报告,我们于中国物业开发商中排行83名。

我没找到这是哪家行业报告给的排名。但在其他几个行业榜单里,似乎可以发现一些端倪。

据壹地产梳理,招股书中说,去年港龙中国的合约销售额是234亿。克尔瑞给出的数据是299亿,把他们排到了87名,前几天刚出炉的上半年销售额排行榜,又让这个名次提升了一名。但很奇怪,另一份榜单,中指研究院的排名里:

没有港龙中国。

一家排行榜里的百强房企,竟然在另外一份排行中消失了,有点意思。

万事俱备,只欠东风。但穿上“皇帝的新衣”去上市的港龙怎么也没有想到:竟然破发了。

资本市场也太不给面子了。

4

尾声

翻看港龙的招股书,更像是一本回忆录。

2007年8月,来自香港的“吕氏家族”在江苏常州创办了港龙地产。

天眼查资料显示,港龙地产是港资企业港龙发展集团有限公司的全资子公司,法人代表和董事长均为吕永怀。

▲资料来源天眼查

从招股书展示的管理架构上来看港龙地产是一个家族色彩颇为浓烈的企业。

如今,吕永怀及其子吕文伟、吕永南及子吕志聪、吕永茂及其子吕进亮分别通过华兴、华联、华隆三家公司持有港龙地产42%、32%、25%的股份。其中,吕永茂、吕永南、吕永怀三人关系为亲兄弟。

二代接班明显之外,港龙地产董事会和各个职能部门,也多由家族成员担任要职。

家族企业固然有自己独到的优势,例如稳定性强、决策效率高等。但缺点也极为鲜明,很重要的一点就是:容易“小富即安”,丧失全国化拓展的勇气。

截至2020年3月底,港龙地产在国内22个城市拥有的64个项目中,62个位于长三角区域,占总土地储备逾93%。

尽管港龙一直在追求全国化,但从实效来看,其还是没能甩掉区域房企的形象。

对一家房企来说,业务集中度畸高的后果,不言而喻。

在地产界,中小房企拥有上市野心不是坏事,逆袭成为黑马的也大有人在。

但在激烈的竞争环境下,中小房企走的每一步都应该如履薄冰、慎之又慎。

盲目地加杠杆和高周转,并不是万能的神药,反而容易被反噬,坠入深渊。

毕竟,在关键时刻,大而不强的“纸老虎”,远远比不上小而美的“真豹子”。


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关键词阅读: 财经 / 报告 / 股权
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