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楼市抬头!炒房客“杀向”中山,抄底or飞蛾扑火?

财经白话  2020-08-10 21:50:00  阅读量:13.75万

作者:公子不悔

01

深圳、东莞相继于7月15日和7月25日出台调控政策后,躁动的热钱开始在珠三角寻找更好的标的物。

本号说过,珠三角9个城市中,除广深之外最看好东莞与佛山。

东莞是全国唯一一个同时夹在两个一线之间的城市,区域优势无以复加。同时,东莞自己也是制造业重镇,正效仿深圳走上科创之路。

区位、产业、经济、人口等因素共同加持下,东莞已然是全国最值得看好的城市之一。松山湖在华为终端中部迁入后,房价搭上了火箭,一路上窜。

佛山方面,本号之前撰文提出过,佛山在粤港澳大湾区内地部分除广深之外的7个城市中,坐拥五大优势:

经济实力最强;房价洼地效应更明显;实体经济或者民营经济占比较高;人口竞争力强;未来轨道交通数量最多。

东莞、佛山之外,看好珠海。

珠海的看涨点在于,珠海拥有强大的环境溢价,其次在粤港澳大湾区规划中,珠海地位相当高,尤其是横琴新区,再加上澳门与珠海合作这个概念,以及深珠通道这个概念,珠海的燃点十足。

珠海之后的城市,看好程度排序是中山、惠州、肇庆、江门。

看好它,不一定现在就适合去买。

今天就来说说中山,因为在深莞开启新一轮调控之后,中山楼市明显较之前火了不少。

不少业内所谓的专家们领涨自己的粉丝杀向中山,打着抄底的口号。

那关键问题来了,现在去中山买房,到底是抄底,还是飞蛾扑火?

02

本号的观点是,虽然长线看好中山,但短期内不适合再去炒作。

长期看好中山的理由是,中山是粤港澳大湾区内的核心成员,而粤港澳大湾区是国内最具经济活力与潜力的城市群。

换言之,只要是这个城市群内的城市,都值得长期看好。

但短期内不看好投资。理由有三。

1、深中通道概念已经不再新鲜,被炒了一轮又一轮。用股市的术语就是,利好出尽。

去中山炒房的,大多都是深圳、广州人。广州人炒作的概念是地铁18号线,因为按照广州地铁18号线最新消息,将延长至中山、珠海。

而吸引深圳人的热点,便是深中通道。

那些前几天领着粉丝去中山扫货的所谓专家,拿出的卖点,依旧还是深中通道。

他们认为,深中通道还有三四年就要开通,现在是下注的好时机。

这是大错特错。按照规划,深中通道还有4年就将开通,早在上轮楼市发动之时(2015年、2016年),深中通道的概念已经被炒得热火朝天。

桥头堡马鞍岛的房价当时立马起来了,目前的房价比中山市区要贵很多。

现在已经利好出尽,等着兑现而已。

就像一条地铁线路,在规划落地和动工开建时,周边的房价已经炒起来了,通车之时只是兑现炒作的成果。

2、广深工作,中山居住,就是忽悠。

炒作广州地铁18号线和深中通道,无非就是觉得等到广州18号线开通,深中通道通车,到时候可以在广深工作,中山居住。

我在之前分析珠海的文章中就说到过,你在福田工作,宝安居住都难说方便,尽管有地铁11号线直达,遑论跨城。

只要是跨城,就难谈方便。广州也是一样。

广州地铁18号线与深中通道的意义,不在于广深工作中山居住,而在于方便中山与广州、深圳的交流,尤其是深中通道,大大方便了珠江东西岸的交流与运输,有利于中山这座桥头堡城市的经济发展。

这才是中山的利好点。

3、中山经济够戗,短时间内无法支撑起楼市。

支撑楼市最重要的两个力量,一个是人口,一个是经济。

而中山的经济,已经亮起了黄牌。

中山经济有三大基石,分别是房地产、出口和工业

而调控与中美贸易对垒严重冲击了中山的房地产经济和出口贸易,让中山经济发展的动力引擎停歇。

数据显示:

2019年末,中山房地产开发投资下降24.5%。

进出口方面,中山2018年就出现了负增长,2017年,中山进出口总额为2581.5亿元,同比增长15.4%,到了2018年,下跌了9.3%。2019年,进出口虽然转正,但仅增长2.0%,不到2017年增速的零头。

工业方面,以制造业为主的第二产业,中山下降了1.6%。2019年,中山市全市工业增加值下降1.4%,全市规模以上工业增加值下降2.0%。

三大经济基石在摇晃,结果中山去年全年GDP增速1.3%,不但在珠三角垫底,在整个广东21个城市中,同样倒数第一。

03

综上三点来看,对于短炒客来说,这段时间去中山投资,不是抄底,而是飞蛾扑火。

但有些人不听劝。公无渡河,公竟渡河,如之奈何?

短期内中山的房价虽然很难下跌,但上涨动力也不存在了。

对于炒房客来说,房价只要不上涨,就是亏本。

逻辑行简单,炒房客多数都是加杠杆炒房,一旦房价不上涨收益无法支付炒房客承担的利息成本、时间成本和交易时的税费成本,就是亏本,更别说不上涨。

当然,如果你资金充裕,准备长线持有,那就另当别论。

正如文章前面说到的,粤港澳大湾区是国内经济最活跃、最有潜力的城市群,里面的城市,都值得看好。只不过是谁更看好的问题。

只要中山挺过了这段艰难时间,未来依然值得看好,毕竟是粤港澳大湾区的核心城市。

因此,本号最后的结论是:

短炒客不要打中山的注意了,短炒客现在加着杠杆去中山买房,不是抄底,是飞蛾扑火自取灭亡。

对遵循价值投资的长线投资客来说,毫无问题。只不过相比之下,收益不会有东莞、佛山与珠海的大而已。

但中山也有中山的优势,那就是限购门槛低。

目前,中山对于非户籍人口购买首套房,基本不限购,只需提供工作证明和参保证明即可,购买第二套则需要连续2年的社保或纳税证明。

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关键词阅读: 经济 / 工业 / 贸易
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