8月6日晚间，融创中国（即融创中国控股有限公司，下称“融创”）公告称，集团建议通过全球发售，及向股东分派少部分股份的方式，分拆附属公司融创服务控股有限公司（下称“融创服务”）于香港联交所主板上市。同日，融创服务发布招股文件，正式启动上市计划。

由于服务性质，疫情似乎并没有对物管企业造成过多影响，反而更加凸显物管服务价值。2020年是物管企业赴港上市年，经《每日商业报道》梳理，已经有兴业物联、建业新生活、金融街物业等六家房企关联物业公司赴港上市，还有卓越物业、合景悠活、金科智慧服务和世茂服务等十余家房企关联物业公司正在排队候审，恒大也有单独分拆物业公司上市的计划。一般而言，旗下物业公司上市都依赖集团的地产业务，融创服务也不例外。

近年来，业绩增长快

融创服务成立于2004年，目前已是融创六大业务板块之一。截至2020年5月31日，融创服务的合约总建筑面积达2.27亿平方米，年复合增长率约76.5%；在管建筑面积为1.05亿平方米，年复合增长率95.2%。其中，有86.2%位于中国的一线及二线城市。

对于此次上市，融创服务在业绩方面有着不小的底气。招股书披露，2017年-2019年，公司的营业收入分别约为11.11亿元、18.41亿元、28.27亿元，年复合增长率为59.5%；同期的净利润分别约为4300万元、9830万元、2.69亿元，年复合增长率为150.7%。而今年第一季度的利润由去年的1360万元增至6730万元，同比增长高达394.9％。

在资金方面，融创服务曾在今年6月15日向一家银行借入770万元的款项，用作一般营运资金，但半月后就将此笔借款归还。截至递表之前，融创服务无任何银行融资、未偿还借贷资本。

不仅如此，归还贷款也并没有影响其现金的充裕度。截至2019年底，融创服务在手现金10.9亿元，同比大增193%。2020年一季度末，现金增至18.22亿元，3个月内增幅高达67.2%。

融创是以地产为核心主业，集团下分有服务、文旅、文化、会议会展、医疗康养业务六大板块。相较于其他龙头房企，融创的物业服务板块在规模方面并不占优势，但融创方面很看好物管行业的发展空间，认为分拆上市可使融创服务借力资本市场不断提升市场竞争力，还可拥有独立融资平台，直接进入资本市场进行股权及或债务融资，为未来发展提供资金。

值得一提的是，融创此前曾在公开场合表示无意将物业分拆上市。融创创始人、董事长孙宏斌曾在中报发布会上表示，“开物业公司就像办学校，学校是公共服务类的机构，你如果把学校变成挣钱的工具，那就不对了。”然而今非昔比，在物业上市的浪潮中，融创终于也在众多投资者的期望中分拆了物业公司上市。

物业管理收入并不高

从分业务来看，融创服务的主要业务分为物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务三大板块。在2019年，这三项业务实现了28.27亿元营业收入，2.69亿元净利润，其中，增值服务业务尤为突出，实现营业收入15.72亿元，占比达55.6%；社区增值服务虽占比不足4%，但近三年也在逐步增长。而物业管理服务由于遭到了增值服务的瓜分，比重持续下降，从2017年的51.7%减少至2019年的40.6%，以11.48亿元居于非业主增值服务收入之后。

融创表示，非业主增值服务收入的高占比源于业绩记录期间融创集团及其合营企业及联营公司合约销售规模远大于所交付物业规模，案场销售协助、咨询等服务的收入贡献较多。但招股书中也提到，未来几年，随着大量房地产开发项目交付及外扩力度加大，非业主增值服务的收入预计将会稳步下降。

对于物业服务公司，业绩大多对其开发商母公司依赖性较强，包括碧桂园服务、保利服务等巨头物业，对于母公司的业务依赖均在90%以上，融创也并不例外。除了向融创业主提供安保、清洁、绿化等传统物业管理服务，融创服务还向房地产开发商提供销售协助服务、房产中介服务、代理销售服务等。

在这种模式下，虽然融创服务的非业主增值服务收入已超过物业管理业务收入，但其外拓能力也因母公司庇护相对较弱。自2017年至2020年一季度，来自母公司融创集团开发的物业项目收入占比均在99%以上，外拓项目只有2个，收入贡献不足1%，涉及在管建筑面积仅135.2万平米。

为摆脱过度依靠母公司的困局，实现“自我输血”，大多物业企业会在背靠母公司的同时，加速同行业的收购与并购，甚至拓展至城市服务。而融创也意识到了这一点，在今年5月，融创服务已经收购开元物业管理84.92%的控制性权益，并推出全新子品牌“环球融创服务”。

此外，融创服务也在招股书中表示会将募集资金用于战略投资及并购机会、升级智能管理服务系统以及拓展社区增值服务等。以精益化和科技化为方向，提升社区运营管理的体系能力，持续扩大优质社区的业务规模，推进布局商业物业及城市公共物业的管理与服务。

对于融创服务本次融资的规模，此前市场中给出了10亿美元的猜测，而融创服务未给出具体的数字。但考虑到背后母公司的庞大业务支持，以及今年以来不断为物业股借力的东风，或许融创服务的募资空间将不止10亿美元。

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