7月的最后一天，阿里又一次占领各大财经板块头条。

当天，阿里不仅宣布成为乐居的第二大股东，两者还将成立合资公司，共建房产线上营销平台。据悉，合资公司第一期计划投入50亿人民币，阿里作为控股股东，占85％的股权。

阿里对万亿规模的房产交易感兴趣，这并不令人意外。但有趣的是，阿里入局的时间点。

要知道，就在7月24日，贝壳向SEC递交招股书。成立仅有2年的贝壳，第一次完整地展示在大众面前。

自2018年上线以来，贝壳一直增长迅猛。2019年，贝壳平台成交的房子价值高达2.12万亿。

根据贝壳招股书，整个2019年中国一二手房源流通市值为22.3万亿。也就是说，贝壳市场占有率已经接近10%。

放在别的行业，这样的市场占有率不算高。但在房地产领域，这个体量已经堪称巨无霸，甚至比恒大、碧桂园、万科等头部家房企的市场占比都要高。

2019年贝壳收入460亿元，同比增长60.83%；同年，不算股份支付费用，贝壳净利润为7.75亿元，已经实现盈利。

与大多数人印象不同，贝壳的主要增长来自一手房市场。过去两年，贝壳一手房市场收入增长了136亿元，相比之下二手房业务收入仅增长了61亿元。今年上半年，贝壳一手房业务收入正式超过二手房业务收入，成为其增长的重要引擎。

而阿里牵手的乐居，正是贝壳一手房销售领域最大的对手之一。这很难不让人联想到，在贝壳上市之际，一直对房地产市场虎视耽耽的阿里，跑来搅局了。

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贝壳，仅次于淘宝的线上交易平台

“伴随着B轮融资的完成，链家地产在过去两年里以一种掠食动物般凶猛的态势席卷全国中介行业”，2016年有媒体这样形容当时的链家。

这家成立于18年前的二手房中介公司，过去几年在资本的加持下，进行着稳步地扩张。但这种模式多少有些问题。

一方面，链家主要阵地在北上广深等一线城市，想要完成渠道下沉多少有些难度。另一方面，这种模式盈利能力有限。要知道，在成立贝壳之前的2017年，链家还处于“微利”状态。

这种情况下，左晖不得不将注意力转向了轻资产的平台模式。这也有了后来的贝壳。简单来说，贝壳就是把过去链家的服务搬到线上，还利用子公司“德佑”去吸引中小中介加盟贝壳，打造一个住房交易和服务平台。

与单纯的二手房信息平台不同，贝壳对每一个房子的价格、布局、位置以及房主等信息都做了不同程度的标准化处理。

基于此，贝壳重新制定了一套新的利益分配制度：即一套房成交后，所有与之相关的经纪人都能拿到佣金分成，无论是收房的、信息输入和维护的、带看最终促成交易的，甚至只是拍照的。

截至目前，中国大约有200万名代理商，其中45万代理商已经入驻贝壳，并且这个数字还在继续增长。

2019年，贝壳平台产生超过220万房屋交易，GTV达到人民币21280亿元。按GTV计算，贝壳已经成为仅次于淘宝的国内第二线上交易平台、第一房产交易平台。

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高增长的秘密：

一手房是增长动力

伴随着GTV的高速增长，贝壳收入也水涨船高。

2017年-2019年，贝壳的营业收入分别是255亿元、286亿元、460亿元，两年增长了205亿元。

那么，这205亿元的增量来自哪里呢？要搞清楚这个问题，我们首先要弄懂贝壳的业务构成。

从招股书看，贝壳的收入由三部分组成，分别是一手房买卖、二手房买卖以及新兴业务和其他服务（例如金融服务和房屋装修服务）。目前，新兴业务和其他服务收入规模相对不大，核心还是一、二手房买卖。

很多人以为贝壳的增长主要来自二手房业务。但事实并非如此。2017年二手房买卖收入为184亿。到2019年，这一数字提升至245亿，贡献了61亿的增量。要知道，同期贝壳总收入增长了205亿元。换句话说，二手房业务对贝壳收入增长贡献并不大。

一手房业务才是贝壳的增长引擎。2017年，贝壳一手房买卖收入是66亿，2019年提升至202亿，贡献了136亿的增量，占贝壳同期增量的66.34%。

随着业务体量的增加，一手房对贝壳的重要性也大幅提升。

到2020年上半年，贝壳的一手房业务收入为139.76亿元，而二手房业务收入只有125.55亿元。这意味着，贝壳的一手房业务已经正式超越二手房业务，成为其最大的收入来源。

为什么以二手房起家的贝壳，其二手房业务的表现为何远不及一手房业务呢？在读懂君看来，原因有两个：

一方面，新房业务本质上是B2C，市场相对标准化，更容易起量；而二手房业务即便贝壳能够做到相对标准化，但扩张难度依然不小。

另一方面，与二手房相比，一手房业务佣金率也更可观。将二手房和新房业务分开来看，二手房近三年GTV分别为7377亿、8219亿、12974亿，营收分别是185亿、202亿、246亿 ，折算佣金率分别是2.51%、2.46%、1.90%。

而新房近三年GTV分别是2526亿、2808亿、7476亿，营收分别是64亿、75亿、203亿，折算佣金率分别是2.53%、2.67%、2.72%。

可以看到，一手房佣金率不仅高于二手房，并且还在稳步上升，而二手房佣金率则在下滑。

两者变化趋势不同的原因是，随着加盟中介的增加，二手房业务的合作模式也开始变多，导致整体的二手房中介费下滑；而新房佣金由房地产商支付，变化不会太大。

这种情况下，二手房业务成为“流量池”，经纪人、潜在购房人都从这个流量池中被导向开发商的一手房。对贝壳来说，这似乎是个更好的选择。

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贝壳的未来，

一手房还是二手房？

未来，贝壳会越来越依赖于一手房业务么？至少目前看是这样的。但一手房业务也并没那么乐观。

在房地产白银时代，有一个强大的外部销售渠道，给现金流吃紧的房企们喘息机会，他们自然是喜闻乐见的。但与此同时，房地产商也必然不希望被过于强势的渠道所绑架。

要知道，接近3%的渠道费用，对房地产商来说，压力可不小。即使是恒大等头部房企，净利率也只有7%。这也是为什么去年年底关于渠道商吸血问题，会成为行业热点的重要原因。为此，左辉不得不出面发声。

当下，一个不得不承认的现实是，贝壳看上去越来越强了。到2019年贝壳的交易总额，已经达到全国一二手房交易总额的10%，超过恒大、万科、融创等任何一家开发商的销售额。这也意味着，开发商终于遇到了真正的“对手。

对于一个平台来说，一旦建立绝对优势，就很难被打破。房地产商自然不愿意见到贝壳一家独大的局面。

目前，房企们至少还有别的选择。7月的最后一天，阿里不仅宣布成为乐居的第二大股东，两者还将成立合资公司，共建房产线上营销平台。合资公司第一期将计划投入50亿人民币，双方以现金方式同比例入股，阿里股权占比85％，为控股股东。

显然，阿里不愿失去万亿规模的房产交易市场。阿里的入局，也给贝壳的新房业务带来了些许的不确定性。

毕竟，乐居本来就是贝壳在新房领域最大的对手。有了阿里这座靠山，自卫反击战必然少不了。阿里和乐居都有进攻的动力，房企也有扶持的意愿，线上一手房交易市场的竞争无疑会有更大的变数。

当然，从最根本上说，新房市场规模势必收缩，二手房终将成为行业的主角。

那么，当一手房业务高增长不再，贝壳的二手房业务还能顺利地接过增长接力棒吗？