作者：时代财经 童洁

物业股大受资本青睐，头部房企也在加快进场。

今年5月在股东周年大会上透露年内将安排旗下物业集团上市的想法后，融创在近日传出正与财务顾问磋商分拆“融创服务”独立上市事宜。据IFR报道，融创服务预计融资10亿美元。

在TOP10房企中，碧桂园、保利、中海和招商蛇口已经完成物业分拆上市，绿地、龙湖入股了雅生活和绿城服务，融创和华润置地也有明确的分拆计划，唯有恒大和万科显得尤为谨慎。

关于年内恒大和万科是否会有分拆的动作，外界猜测不断。在易居中国CEO丁祖昱看来，目前物业市场仍被看好，今年下半年物业仍然是资本市场的风口，房企应该抓住今年下半年的窗口期，能够分拆物业上市的房企还是要加快进度。

万科、恒大在等什么？

今年各家上市房企的业绩会、股东大会上，“分拆物业”都是关注度极高的话题。趁着风口，不少房企公开表达了分拆的意愿，但也有部分房企，始终保持着谨慎的态度。

实际上，今年以来业界一直有消息称恒大已有分拆物业独立上市的想法，联昌证券还在恒大年度业绩研报中写到，预计其将在未来6-12个月内分拆物业服务板块上市，以释放巨大价值。但这一消息至今未能坐实。

相比之下，万科的态度要明确许多。万科总裁祝九胜在2019年度股东大会上坦言，万科物业上市还没有计划表。万科董事会主席郁亮还进一步强调，万科物业暂时没有上市计划，并且在未来很长一段时间内都不会上市。

尽管两家头部房企都没有分拆物业的具体计划，但以万科和恒大物业板块的发展现状来看，它们都已经形成一定规模，也有相对稳定的收入，具备了独立上市的基础。尤其是万科物业，不论在管面积，还是营收规模，其都已处于行业的领头位置。

恒大金碧物业披露的数据显示，目前其在管项目遍布全国280多个城市，拥有超1400个项目，合约管理面积约5亿平方米。另据恒大年报披露，2019年，其物业管理服务收入为43.75亿元，这一数字放在已上市物企中，能够排到前十。

万科物业方面，截至2019年底累计签约面积6.4亿平方米，其中已接管合同面积4.5亿平方米，在管规模超过所有已上市的内物企。2019年其整体营收127亿元，是内地首个营收迈入百亿门槛的物业服务企业。

中物协研究员李斌指出，万科、恒大物业上市基础打好了，如今就等“风”来了。如其所言，恒大高管近两年极少提起分拆物业的话题，但从万科高管的一些话语中能窥见，万科物业不是不想上市，而是要等待更好的时机。

郁亮说过，要等到大家都认可万科物业“城市服务商”的身份时，万科物业才会考虑上市。万科集团高级副总裁、集团合伙人朱保全也表示，将投入至少百亿用于万科物业的“沃土计划”，通过信息化、数字化提升管控效率，提高利润水平，为万科未来的万亿市值平台搭建做足准备。

李斌指出，还需要考虑到万科是否存在A股上市的可能性。“相对于港股市场，A股不仅具备更为广泛的投资者，能够有效降低发行风险，后期也易于得到真实的估值和股价反馈，而且由于较高的门槛，对登陆A股上市的企业而言，本身就是对企业实力的认证。新大正、招商积余等在A股市场受热捧，未来企业或将打开登陆资本市场的新通道。”

但他也认为，商业市场和资本市场都是动态变化的，房企分拆物业与否、何时分拆，都无法轻易下定结论。

个别市值已超母公司

新城悦服务副总经理尤建峰说，现在物业服务行业正处在黄金的时代。

不少数据都可以佐证他的说法。据克而瑞物管统计，今年受新冠肺炎疫情的影响，虽然整体资本市场的表现并不尽如人意，但物管板块平均增幅却达到了37%。

物管行业的腾飞与房地产行业进入横盘时代不无关系，克而瑞物管事业部总经理陈珏表示，近些年来房企纷纷进行多元化布局，经历了很多起起落落和成败，但对于物管板块，房企们都希望继续花大力气进行布局，这背后有一个共识--房企需要有第二曲线的培育，而有着三万亿体量的物管市场的确是多种尝试之下极具潜力的。

“物业管理属于轻资产业务，通过提升服务来实现增值和创造利润。这意味着，物业管理的营收波动性更小，而且随着物管行业进入上升期，中上游物管企业的规模逐年上升，预计接下来的一两年还会有持续上升的形势。稳定的盈利能力和强劲的成长性都是资本所青睐的。”

中指物业研究显示，2020年，物管企业已然成为了资本市场的一道风景线。今年以来，港股共新增6家物业服务企业，仅7月上旬就有金融街物业、弘阳服务、正荣服务三家企业一周内密集敲钟上市。截至7月10日，港股和A股上市物业服务企业达30家，另有10家已交表。

而且，今年物业股的表现也十分抢眼。时代财经梳理，年初至7月23日，港股上市的物企中，股价涨幅前五位的分别是银城生活、中奥到家、永生生活服务、滨江服务和时代邻里，涨幅分别达到415.14%、237.26%、187.18%、185.45%及175.36%。

不仅如此，个别物业公司的市值已经超过了母公司。截至7月23日，绿城服务市值为348.08亿港元，超过母公司绿城中国的227.94亿港元；雅生活市值617.33亿港元，比母公司雅居乐的市值高出227.98亿港元。

丁祖昱预计，在短短两三年内，物管上市公司会增加到100家以上。不过，他也指出，需要注意的是，目前物业板块整体相对大盘仍是一个表现较好的板块，但并不是任何上市公司都会受到追捧。

“我认为只要恒大、华润、万科这几家大型物管公司没有完成上市，那么整体物管市场仍然值得看好。一旦这些最大的物管公司完成上市，物管企业的分化则会迅速加剧，物管企业的本身估值也会趋向于理性。”