作者：时代财经 刘新歌

楼市调控的大棒落下来，有人“哭”，有人笑。就在诸多深圳刚需一族哭倒在“7.15调控新政”门口时，隔壁东莞的业主们却悄悄涨起了价。

贝壳找房APP上的房源信息显示，位于东莞塘厦镇的碧桂园天麓山某97.3平方米、3室1厅的住宅，挂牌价于7月19日上调25万，目前售价为245万。这是该住宅6月21日第三次上调挂牌价，前两次的涨价幅度均为调高5万。

图片来源：贝壳找房

“之前有传言称深圳扩容、塘厦要划归深圳，房价已经被带高了一波。现在深圳限购落地，临深片区成为无深圳购房资格买房人的首选，业主们纷纷行动起来，怕自己卖亏了。”一房产中介对时代财经直言，“目前（塘厦镇）这几个小区市场有点乱，业主要么心态不稳定、可能临时反价，要么出价高于市场价。”

今年以来，尽管疫情影响深远，但仍有数个城市的房地产市场表现突出，数次登上《62城二手房冰山指数涨幅排名》（以下简称“《冰山指数》”）榜首的东莞无疑是较为惹眼的一个。东莞楼市的高热与毗邻深圳的地缘优势有莫大关系。如今，深圳楼市抬高门槛，外溢的刚需和热钱是否会涌入东莞并进一步推高东莞房价？这或是东莞人既期待又担心的问题。

深圳“靴子”落地，东莞应声涨价

时代财经调查发现，碧桂园天麓山二手房挂牌价上涨并不是孤例，位于东莞寮步镇、塘厦镇、松山湖片区的多个住宅均在深圳“7.15”调控新政出台后做出不同幅度的调涨。如松山湖片区万科虹溪诺雅某187.6平方米的毛坯住宅，7月16日再次涨价30万，目前售价790万，这是其今年以来的第7次调涨。

图片来源：贝壳找房

寮步镇接壤松山湖国家高新技术产业开发区，被称为“广深科技创新走廊的中枢”；塘厦镇位于东莞市东南部，南接凤岗镇和深圳观澜街道，被东莞定位为“东南临深片区”的核心；松山湖更因为华为等高科技企业的扎堆入驻成为明星片区，房价一路走高。

这些区域也是东莞置业的热门区域。乐有家研究中心数据显示，今年上半年，东莞城区片区合计过户4465套，为六大片区中过户量最高的片区，其次为东南临深片区，过户量为3222套。而临深片区还是成交价最高的区域，上半年成交均价为22518元/平方米，环比上涨7.9%。

深圳限购进一步推高了东莞业主对房价的预期。7月16日，东莞临深片区樟木头镇某小区住宅有买家出价380万，但业主却称“500万也不卖”。在该小区业主群里，更有业主倡议邻居们先把价格挂高点但不要出手。

数位东莞房产中介对时代财经称，现在业主的观望情绪更为浓厚。“放出来的房子基本都秒杀，但现在主要是都没有房源卖，很多业主暂时不卖了，本来这两个月（房价）就一直在涨。”

“4-6月份已经成交了很多，价格大概涨了5000-7000元/平方米，目前凤岗镇的均价是每平方米2.8万-3万。如翡翠山湖三期臻萃园，春节后均价是（每平方米）1.8万-1.9万，现在已经卖到（每平方米）2.6万了。”房产中介王博（化名）直言。

在《冰山指数》上，东莞也多次高居榜首。7月13日发布的《冰山指数（第163期）》显示，7月第2周，东莞二手房房价月环比大涨6.4%，远超排名第二、月环比增长2.5%的深圳，涨幅再次位列全国第一。

中介也在炒房，调控或收紧

“涨”更是东莞二手房市场的关键词。乐有家数据显示，今年上半年，东莞二手房过户量为13177套，环比下跌31.6%，同比下跌12.5%，虽然成交数量有所减少，但成交均价则保持上涨态势，环比上涨13.5%，同比上涨21.7%。

时代财经在6月初的调查中发现，任性涨价在松山湖，甚至东莞都不是孤例，有房源的挂牌价甚至半年内上调上百万。就在东莞市住建局局长何绍田于6月初表态要重拳整治虚高挂牌、捂盘惜售、制造房源紧张气氛等乱像后，仍有不少业主上调挂牌价。

贝壳找房APP信息显示，松山湖片区锦绣山河四期某163平方米、4室2厅的毛坯住宅，7月12日调涨114万，目前挂牌售价972万，单价高达5.96万/平方米。“业主心态高了。”该房源中介汪远（化名）对时代财经称。

而在东莞中原物业顾问有限公司战略发展中心总经理车德锐看来，东莞二手房价格的连续上涨，除了投资客的推动，炒房的房产中介也是一股不可忽视的力量。

“部分中介会给业主交一笔定金、控住房源，然后帮业主装修、找买家，中介从中赚取交易差价。在房价快速上涨的过程中，中介的这种操作是屡试不爽的，所以他们甚至愿意加价来收业主的房源，也导致挂牌价越来越高。”

房产中介高华（化名）向时代财经证实了这种操作的存在。对于东莞二手房价格的一路走高，他认为有投资客在有目的地低买高卖，“我们中介自己就是这样，1月份买的现在都涨了25%了。”

而调控政策或已在路上。继7月初面向一手房市场发布《关于进一步加强商品住房预（销）售管理的通知》、对申请预售的商品住房项目体量进行限制并再次收紧新房限价政策后，7月15日，东莞市住建局、东莞市不动产登记中心、东莞市统计局三部门联合发布《关于加强商品住宅网签销售信息公开的通知》， 2020年7月起，东莞市住建局将每月定期在官方网站发布全市上个月一手和二手住宅的网签销售情况，以此实现房价的透明化。

车德锐预测，东莞将跟进深圳的严控楼市步伐，“政策严厉程度至少是中等偏上。因此，深圳严控后外溢的购房需求，可能更多地涌向惠州、中山和广州南沙，东莞房价暴涨的可能性不大，而且与深圳外围区域对比，临深区域其实并不具有太大的价格优势。”

“另外，东莞这一波房价上涨还由供应紧缺造成，目前供求比为0.6:1。7月初出台的《加强商品住房预（销）售管理的通知》其实就是要加大供应，在供求关系上做文章。供应提高后，恐慌性需求会减缓、投资性需求会被抑制，地价、房价、市场预期都会趋稳。”

东莞楼市的“靴子”何时落地尚未可知，但投资客的心态已经在改变，在东莞投资购买了两套房的赵捷说，“深圳政策出台后，多数人预期东莞承接深圳外溢需求、房价会有一小波的上涨，但其实涨太高也不被允许的，‘房住不炒’。其实东莞从去年9月到现在上涨快一年了，该稳一下了。”