久期财经讯，7月13日，穆迪确认了以下评级：

•大连万达商业管理集团股份有限公司(Dalian Wanda Commercial Management Group Co., Ltd.，简称“万达商业”)“ Ba1”企业家族评级（CFR）；

•万达商业地产 (香港) 有限公司(Wanda Commercial Properties (HK) Co. Limited，简称“万达香港”)“ Ba3” CFR；以及

•万达地产海外有限公司(Wanda Properties Overseas Limited，简称“万达地产海外”)和Wanda Properties International Co. Limited(简称“Wanda Properties International”)发行的债券“Ba3”级高级无抵押评级

万达地产海外和Wanda Properties International均为万达香港的全资子公司。受评债券均由万达香港提供担保，并由万达商业、万达香港和债券受托人之间的股权购买承诺协议和维好协议作为支持。

上述公司的所有展望都维持“稳定”。

评级理据

穆迪高级副总裁Kaven Tsang表示：“万达商业的‘Ba1’CFR反映了其在中国开发和管理商业地产的强大品牌和业绩记录，以及在出售住宅开发业务后改善了业务状况。”

穆迪首席分析师Tsang补充称，“评级还考虑到其可观的经常性租金收入和强劲的现金状况，上述优势缓和了其总债务杠杆率高企所带来的风险、对低线城市的敞口，以及在零售条件充满挑战和经济放缓的情况下扩张计划的执行风险。”

虽然由于新冠肺炎爆发，该公司的租金和管理费收入在2020年将比2019年有所下降，但随着业务中断的消退，万达商业零售商场的零售额和客流量不断恢复，该公司的经营业绩应该会逐步改善。

穆迪预计，在公司强大的零售商场管理和业绩记录的支持下，该公司的租金收入将在2020年下半年和2021年逐步恢复。在过去3-4年中，该公司的零售商场的租用率高达99%以上，平均租金稳定在每月每平方米100-110元人民币之间。

因此，穆迪预计，万达商业的净债务/ EBITDA的比率将在2021年恢复至约4.5倍，预计将从2019年的4.0倍增至2020年的6.5倍左右。同样，其EBITDA/利息覆盖率预计从2019年的3.0倍下降至2020年的2.1倍，将在2021年恢复至2.5倍-3.0倍。

上述预测比率继续支持万达商业的CFR 处于“Ba1”水平。

在出售住宅开发业务后，受到开发和行业风险降低的推动，该公司业务状况改善，这将缓解该公司在财务指标方面的暂时弱势。

在中国经济增长放缓的情况下，该公司对低线城市的高敞口和计划主要在低线城市进行扩张，这带来了运营和执行风险。然而，穆迪预计万达商业拥有管理低线城市商业风险的专业知识和经验。该公司的轻资产战略也将减少其资金需求和与在低层城市扩张带来的相关财务风险。

万达商业的“Ba1”CFR也受到其私营企业状况的限制。然而，该公司的独立董事和声誉良好的股东（如腾讯控股有限公司(Tencent Holdings Limited，简称“腾讯控股”，00700.HK，A1稳定)和其他投资者），在一定程度上缓解了公司治理风险，上述投资者任命其代表进入董事会，以平衡股东、债权人和其他利益相关者的利益。

截至2019年12月31日，万达商业拥有657亿元人民币的现金储备，每年350-400亿元人民币的稳定租金收入为其提供了充足的流动资金。穆迪预计，该公司的现金持有量和营运现金流将足以覆盖其到期债务和未来12-18个月投资组合购物中心的承诺资本支出。

“稳定”展望反映了穆迪的预期，即万达商业将保持支持其“Ba1”CFR的财务指标，并有足够的现金资源来支持其未来12-18个月的运营和再融资需求。

确认万达香港的“Ba3”CFR反映了该公司的独立信用状况，加上基于穆迪的预期，即该公司将在需要时从其母公司万达商业获得支持。

穆迪的支持预期考虑到，万达商业持有万达香港100%的股权，母公司对万达香港的完全控制权，以及万达香港作为万达商业离岸融资和投资的主要平台的作用。

穆迪还预计，如有需要，万达商业将保持其提供支持的能力，这反映在其“Ba1”的CFR和向万达香港提供及时资金支持的记录中。

万达香港的独立信用状况反映出，鉴于其作为集团离岸融资和海外投资的核心平台，其规模较小、酒店业务面临困难的经营环境、信用指标薄弱和股本基础薄弱。该公司良好的流动性和母公司的严密控制缓解了上述弱点。

万达香港的流动性状况良好，且拥有大量现金。截至2019年底，该公司的现金余额约为75亿元人民币，可覆盖同期约22亿元人民币短期债务的约3.4倍。穆迪预计，未来12-18个月内，万达香港将拥有足够的流动性资源，以满足其运营和再融资需求。

万达香港的“稳定”展望主要反映了穆迪的预期，即鉴于两家公司之间的密切联系，万达商业将在万达香港面临压力时为其提供财务支持。

可能导致评级上调或下调的因素

如果万达商业成功实现其业务增长计划并改善财务指标，调整后净债务/EBITDA降至4.0-4.5倍以下，EBITDA/利息上升至3.0-3.5倍以上，则万达商业“Ba1”的CFR可能会被上调。

如果万达商业表现出(1)流动性疲弱，(2)租金和管理费收入增长低于预期，或(3)信用指标恶化，则其“Ba1”的CFR可能会被下调。

显示负面评级压力的信用指标包括，调整后净债务/EBITDA上升至6.0-6.5倍以上，EBITDA/利息持续低于2.0倍。

此外，如果有任何证据表明万达商业资金出现大量流失，或公司治理和透明度明显恶化，都可能对其评级造成压力。

如果万达商业的CFR被上调，同时万达香港保持其对母公司的战略和经济重要性，那么万达香港的评级可能会被上调。

然而，如果万达商业的CFR被下调，将导致万达香港的CFR及其担保债券的评级被下调。

此外，如果万达香港的独立信用状况恶化，或万达商业的持股比例下降，或该公司对万达商业的战略和经济重要性降低，则万达香港的评级可能面临下调压力。

大连万达商业管理集团股份有限公司在中国开发和运营商业地产。截至2019年底，该公司在中国160多个城市运营323家租赁商场。

截至2019年12月，大连万达集团股份有限公司(Dalian Wanda Group Co., Ltd.，简称“大连万达集团”)持有该公司45.0%的股份。大连万达集团董事长王健林及其家人也持有该公司约6.8%的股份。此外，由腾讯控股牵头、京东商城电子商务有限公司(JD.com, Inc.，简称“京东”，JD.US，Baa2 正面)、融创中国控股有限公司(Sunac China Holdings Limited，简称“融创中国”，01918.HK，Ba3 稳定)和苏宁易购集团股份有限公司(Suning Commerce Group Co., Ltd. ，简称“苏宁易购”，002024.SZ)组成的投资财团持有该公司14.2%的股份。

万达商业地产(香港)有限公司(Ba3 稳定)是万达商业的主要离岸融资和投资平台。该公司的主要资产包括在中国香港地区上市的万达酒店发展有限公司(Wanda Hotel Development Company Limited，简称“万达酒店发展”，00169.HK)的65.04%股权，以及在美国的一个海外物业和酒店项目的投资。