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千亿黑马爆雷,700多亿债务求来白衣骑士,结果“吃肉不救火”?

蒋东文频道  2020-07-11 00:15:00  阅读量:11.97万

从默默无闻到行业震动,福晟只用了一年;但从黑马到马革裹尸,福晟也只用了两年。

福晟也曾是位列全国房地产销售排名第46位,更是连续八年位居中国房地产百强企业,甚至跻身36强;

仅在2017年就斥资800亿元拿下了总计货值3199亿元的土地,这样的扩张模式让福晟很快挤进了规模房企的队伍,在当年房企新增土地货值榜上排名第七。

这样一个赫赫有名的并购黑马,如今的局面真是让人唏嘘不已:

2019年下半年开始,福晟负面消息陆续爆发,项目停工、高管出走、股价闪崩、裁员50%、申请破产被拒、多笔高利率的民间借贷…甚至还成了被执行人!

千亿黑马福晟,好不容易等来了白衣骑士,结果却“挑肥捡廋、吃肉不救火”?

6月30日,福晟国际控股集团有限公司(以下简称福晟国际,HK02677)发布公告称,公司执董兼行政总裁童文涛辞任,同时委任潘伟明之子潘浩然为公司行政总裁。

地产行业经过多年沉浮,已经拼下一番基业的老一辈们渐渐淡出,二代们陆续登上舞台。

不过,像小潘这样先一步到位成为董事会主席,尔后再继任公司行政总裁的却并不多见。

打江山固然艰难险阻颇多,但守江山同样并非易事。对此,潘伟明父子或许有着很深的感触。

潘浩然去年9月从父亲手中接过福晟国际时,潘氏家族仍拥有整个福晟集团。

如无意外,已经向前“迈出一小步”的潘浩然,未来会从父亲手中接过这个资产已达“千亿级别”的企业。

在那时的众人眼中,福晟仍是计划在2020年冲击千亿的房企。

但仅仅过去不到一年时间,整个福晟集团便几近易主,大量优质资产被并入“世茂福晟”这一新平台。

对于福晟创始人潘伟明来说,2019年是艰难的一年!

曾经,按照潘伟明的计划,福晟要在2019年实现销售额900亿元,2020年实现1300亿元。

然而,2019年下半年开始,福晟负面消息井喷式爆发:项目停工、高管出走、股价闪崩,裁员50%、申请破产被拒,多笔高利率的民间借贷…种种消息显示,潘伟明的资金链出现了问题。

如今,潘伟明能够留给潘浩然的“家产”,似乎就是福晟国际这个上市平台了。

与过去“起高楼”“宴宾客”的喧嚣相比,如今潘浩然所接过的担子难免显得有些“寂寞”。

福晟集团是近几年地产界快速崛起的闽系的一个典型代表。

1993年,时任广东从化镇长的潘伟明辞职下海,与其兄创建了云星集团。

2004年,潘伟明走出广东,先后考察了大连、济南、长沙、福州、厦门等多个二线城市,最后将目光锁定在福州,成立福晟地产。

最初五年,福晟重点开拓漳州市场。“3个月开工,6个月开盘,9个月封顶,1年回收本金”,这是当年福晟在地板板块的运营模式。

2006年,福晟以整体收购原福建六建建工集团公司国有产权的形式,将福建六建集团纳入麾下,产业链进一步延伸成地产加建筑发展模式。

福晟“黑马”之势出现在公众视野是在2015年后。

潘伟明是在2015年下决心冲一下的。他说,十年后要实现8800亿的销售额。为此他组织了“飞虎队”,在全国找地抢地,开启了买买买之路。

潘伟明当时的判断是准确的,只是步子迈得太大、太急,后来的变化显然不在他的预计之中了。

2017年是飞虎队战果最丰盛的一年。

潘伟明花了800亿,拿了3200亿元货值的土地,在所有房企新增土地货值中排第七位,而那年他们418.3亿元的销售额仅排在40多位。2018年,福晟集团销售金额为621.1亿元,列全国房企第45名。

似乎每家有野心的房企,都有一个千亿梦。当然福晟也不例外。

2018年,福晟宣布了冲击千亿的目标:2019年实现销售额900亿元;2020年销售额增加到1300亿元,同时进入行业TOP30榜单。

地产黑马弯道超车能否成功,主要取决于车速和车况。

2018年秋天,潘伟明夫妇麾下的福晟集团还是雄心万丈的黑马,他们的拿地飞虎队在全国四处出击,高价拿地。

要知道,这种大举拿地,是旭辉和融信2014年做的事;是孙宏斌、黄其森2015年干的事;是新城和碧桂园2016年做的事。

哪知只晚了一年,天就变了。2019年“稳”字当头,房住不炒成了房地产行业的主基调。

福晟集团通过扩张收并购、力压群雄终究只是昙花一现。千亿真金白银砸进土里还没半点声响,反而因之前的激进拿地,负债不断攀升;再加上销售额难达预期,利润节节下滑。

Wind数据显示,福建福晟的总负债则由2016年的333.63亿元上涨到2018年的741.34亿元。同期净利润从18.84亿元滑落至6.11亿元。

两年内负债总额翻倍,但利润率却逐年下降。

2016年到2018年,福晟的毛利率分别为15.56%、14.35%、12.25%;净利率分别为7.17%、4.47%、2.91%。

天底下的溃败,都是一模一样的。

2018年底,福晟先是新进的校招生被裁掉了超过10%。澎湃新闻从知情人士处了解到,目前福晟集团旗下现在的项目几近全数停工,最终福晟将只留下约三分之一的员工。

然后是高管相继出走,追随潘伟明20年的老臣、集团第三号人物何建华正式离职。紧随何建华离去的,还有集团地产集团副总裁甘来、福晟商业中心总经理蒋骁、副总经理王海群、总经理助理许可滨。近期,潘俊钢、吴继红、吴洋也先后辞任公司执行董事。

资本市场永远是对企业危机最敏感的那一个,作为一年销售额上百亿的公司,福晟市值居然仅为12.84亿港币,股价更是一路下滑。

2019年10月9日,福晟国际股价毫无征兆突然暴跌34%,第二天股价又暴跌62%,收盘价仅0.095港元。

10月30日晚间,“福晟申请破产,裁员50%”的传闻在地产圈传播,引起轩然大波。

11月1日福晟集团发布澄清公告:“称网传不实,公司正常经营,并称将采取进一步法律措施,对一切诋毁、诽谤福晟集团声誉的行为保留予以追究法律责任的权利。”但公告全篇用词相当克制和温柔,感觉很没有底气,似乎被人说中了。

2019年上半年的时候,福晟“飞虎队”还在全国拿地,到了2020年初,福晟陷入债务危机,短短半年时间,福晟到底经历了什么?

延迟披露的福建福晟2019年年报,给出了一部分答案:不加节制的扩张引发流动性危机。

2019年全年,福建福晟的经营活动现金流入高达635.71亿元,但业务扩张也让现金迅速流出,经营活动净现金流量净额为-26.89亿元,投资活动净现金流量净额同样为负数,筹资活动净现金流量净额仅为4.05亿元。

福晟除了债务危机、股价暴跌,北京晚报还曾在报道中指出,福晟涉及理财产品“暴雷”、身陷破产传闻、股权遭冻结、民间借贷风波等。

据中国执行信息公开网消息,4月27日,福建福晟集团有限公司成为被执行人。

据福建省福州市中级人民法院公示,福晟集团旗下有4家子公司股权遭冻结,累计涉及股权8400万元。

相信作为并购黑马的福晟也没有想到,有一天自己也会成为被“并购”的对象。

靠疯狂并购扩张的福晟系,曾以“黑马”之势在两年时间里吞下107个项目,但最终因资金链问题不得不卖地卖股求生,此时“白马骑士”世茂出现了!

今年1月,福晟集团宣布与同为闽系房企的世茂集团合作,内容包括1000亿元的可售资源、3000-4000亿元的旧改货值等,被媒体称为“世纪大并购”。

彼时,这一举动被福晟的债主、业主、员工、供应商等视为“希望和曙光”。

现在看来,很多人都打错了算盘,世茂并不是、也不愿意做福晟的“白武士”。

在过去的半年时间里,员工维权、投资人报警等事件陆续上演,债权人发现世茂并非救世主——不少债权人质疑世茂挑肥拣瘦、吃肉不救火。

其实,世茂要面对的“债权人”,也不止福晟相关的投资人、业主和员工。

自去年3月以来,世茂先后接盘了泰禾、明发、粤泰等房企的10余个项目,而这些项目不乏涉及诉讼及债务纠纷的,都还需要逐一处理。如此看来,世茂的压力不小。

一位熟悉世茂的资本界人士称,世茂的收并购团队很强,他们近年敢于接盘这些“问题项目”,就已经做好了准备,很多“合作”中的收购条款、条件设置,都剥离了直接承债义务,或有免责协议,股权架构很巧妙。

“比如这次,世茂只负责福晟的优质资产,并没有明确对福晟庞杂债务和问题项目的处理,一开始很多人就说,福晟接受的是一个权责不等的接管方案。”该资本界人士直言,福晟涉及的债务问题,只能在一次次维权、上诉中,旷日持久地从法律途径找到一些“活路”。

参考资料:

壹地产《福晟领了“年终奖”》、

苇草资服《走在悬崖边的福晟集团》、

闺蜜财经《千亿黑马福晟,是怎么一步步沦落到今天的?》、

澎湃新闻《福晟仅占与世茂合资公司20%股权,将裁员近三分之二》、

网易财经《世茂福晟700亿债务残局:世茂凭什么“吃肉不救火”?》

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关键词阅读: 财经 / 股权 / 上市
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