荣盛发展$002146$

撰稿 | 区长

来源 | 贝多财经

导读：过分依赖荣盛发展的荣万家，与前十的差距依然很大，现金流吃紧、高负债也是其亟待解决的问题。

剑指千亿规模的荣盛发展，有着更大的野心。近日，荣盛发展（SZ:002146）发布公告称，其控股子公司荣万家生活服务股份有限公司（下称“荣万家”）已于2020年6月24日向港交所递交上市申请资料。

这也意味着，荣万家的赴港上市计划有了实质性的进展。此前，荣盛发展曾于今年5月10日公告称，公司审议通过了关于拟分拆荣万家赴港上市的议案。后者上市后，荣盛发展仍将保持控制权。

荣万家本次IPO所得的募资拟用于市场及业务拓展，收购兼并，社区生活服务，提高业务信息化水平，补充营运资金及一般公司用途等。荣盛发展称，分拆上市有助于突出公司生活服务板块的发展优势，提高公司及荣万家的持续运营能力。

临阵磨枪，不快也光

据贝多财经了解，荣万家成立于2000年，最早的名称为廊坊开发区荣盛物业管理有限公司，主要从事物业管理服务。经历了数次变更与尝试，才形成了当下融合物业服务与增值服务的生活服务体系。

对应的，荣万家的公司名称中的行业字样也由“物业管理”的字样，先后变更为“物业服务”、“生活服务”，并去除了地理属性的廊坊开发区。今年4月23日，其公司名称最终变更为荣万家生活服务股份有限公司，为冲刺上市做准备。

今年6月5日，荣万家再次发生了工商变更。其中，注册资本由25826.7万元变更为28200万元，增加了2373万元。同时，新增了两名董事，分别为张元鹏、王建东。

但在荣万家的招股书中，张元鹏、王建东则均为该公司监事，两人于今年5月22日获委任为监事。其中，张元鹏年仅26岁，2017年12月才从香港岭南大学毕业。毕业后，张元鹏加入了中裕燃气（HK:03633）担任总裁助理。

根据荣万家招股书，相对而言，王建东则算得上是物业管理行业十足的“红人”。1998年至2005年，其曾任廊坊开发区永成物业服务有限公司经理一职，并创建了河北金项物业集团有限公司等，合计关联16家公司。

此外，王建东还是河北省会展业协会副总裁、廊坊市工商联合会副主席。同期，荣盛发展的创始人兼董事长耿建明则担任着廊坊市工商联合会主席一职，也是河北省工商联副主席以及河北省民营经济研究会会长。

换句话说，王建东与耿建明的相识，与两人均在廊坊市工商联合会任职不无关系。而同时兼任廊坊市国际展览集团董事长的王建东，也能给荣盛发展及荣万家提供必要的帮助。

业绩平平，不及均值

业绩方面，荣万家的表现不温不火，主要依赖荣盛发展的供血，且与同行存在着不小的差距。尽管如此，荣万家近三年也保持着盈利状态，合计净利润约2.5亿元。

信息显示，在已上市的26家物业服务公司中，2019年全年净利润最高的超过17亿元，排名第二的净利润为12.9亿元。根据计算，26家物业上市公司的平均净利润约为2.9亿元，超过荣万家近三年的合计净利润。

据了解，2019年，荣万家实现营业收入约13亿元，净利润约1.01亿元。今年1月至3月，荣万家实现营业收入约4.05亿元，净利润5073.79万元。对比来看，在26家已上市的物业公司中，荣万家仍处于垫底的存在。

同样的，在单位面积创收能力、人均管理面积、人均产出和人均净利润等方面，荣万家也不尽如人意。数据显示，2019年23家公布在管面积的上市物企在管面积总量达到21.41亿平方米，平均在管面积达9306.8万平方米。

而荣万家共管理251个物业管理项目，在管总建筑面积为4840万平方米，属于拖后腿的后进生。若放宽条件来看，截至2019年12月31日，荣万家订约管理351个物业项目，总合约建筑面积为7560万平方米，也未能达到平均值。

而根据中指研究院2020百强物业研究报告，2019年百强房地产企业的营业收入均值为10.4亿元，管理面积均值为4278.83万平方米。以此来看，荣万家刚刚超过百强物业的平均值，属于中等水平。

分析人士指出，管理面积不占优势的情况下，荣万家的营收及盈利水平也受其约束。但就究其根本，是荣万家背后的房企集团荣盛发展的市场份额不足以支撑其扩张的计划。

当下，荣盛发展已坐稳千亿房企的身份，2018年的销售额为1015.63亿元，2019年累计签约金额（销售额）1153.56亿元，同比增长13.58%。在此基础上，荣盛发展将其2020年度签约金额目标定为了1210亿元，目标增速放缓至4.9%。

在易居研究院智库中心严跃进看来，荣盛发展还是想继续做大规模，但是发展步伐比较保守，“前几年经济发展比较不错，荣盛发展能够有较好表现，这两年一些都市圈的购房政策比较严，对其来讲有一定的冲击，是它需要注意防范的风险。”

依赖集团，牵制明显

事实上，荣盛发展的表现也正是如此。2020年1-4月，荣盛发展累计实现签约面积205.01万平方米，同比下降6.24%；累计签约金额216.69亿元，同比下降9.47%。

此前，荣盛发展发布的2019年报显示，2019年荣盛发展开工面积944.34万平方米，完成年度计划的98.96%。报告期内，竣工632.34万平方米，只完成年度计划的73.48%。

若荣盛发展未能完成目标，势必对旗下物业公司荣万家的营收造成影响，尤其是物业服务收入贡献。根据荣万家招股书，其2019年由荣盛发展开发的物业，占荣万家报告期内所得收入占比达99.8%。不过，在管面积占比略低，也达到了96.4%。

事实上，荣万家超过95%的营收均与荣盛发展深度捆绑。不过，荣万家也在寻求新的增长点。在物业管理服务外，荣万家开发了非业主增值服务，以及社区增值服务等。

荣万家还在其招股书中称，该公司一直努力扩大物业管理服务至独立第三方物业开发商开发的物业，致力扩展收入来源，并分散物业管理服务的组合。而就目前来看，荣万家想要独立还很难。

根据介绍，荣万家通过自主经营、平台整合等多元形式，为业主提供“新零售、拎包入住、社区食堂、房产经纪、社区资源、社区媒体”等全生活服务链产品，通过科技赋能，建设智慧社区。

数据显示，荣万家旗下米饭公社已累积为42万名业主提供了超过500万次在线工单服务、超过200万次在线缴费服务，注册用户数量已超过40余万，活跃用户占比达到70%。

营收方面，物业管理服务仍是荣万家最大的收入来源，近三年的占比均超过50%，2019年贡献了6.8亿元的营收，占比为54.4%；其次为非业主增值服务，营收4.3亿元，占比34.3%；社区增值服务营收1.4亿元，占比为11.3%。

根据招股书，荣万家在报告期内的收入由2018年的878.9百万元（8.79亿元）增加42.3%至2019年的1250.6百万元（12.5亿元）。荣万家表示，全部三条业务线收入增长推动收入增加，与其业务增长一致。

现金难平，流出增加

对于一家企业而言，现金是血液，只有流动起来才能产生利益。相对而言，利润则是会计处理方式不同。换句话说，创造利润不代表一定有钱，但缺少现金就无法支付账单，对经营活动也必将产生制约。

对荣万家来说，其招股书中披露的信息显示，荣万家的现金流并不稳定。截至2019年末，荣万家经营所得现金流净额3475.8万元，同比2018年的8731.5万元减少60.2%。

同时，荣万家融资活动产生的现金净额则呈现大幅度流出趋势，由2018年净流出1.49亿增加至2019年的7.39亿元，净流出增幅高达396%。此外，其现金及现金等价物则连续2年处于减少状态。其中，2018年减少额为2577.3万元。

2019年，荣万家在报告期内的现金净减少额更是高达2.18亿元。同样的，荣万家的控股股东荣盛发展也存在类似情形，经营性现金流净额，由2018年的175亿元减少至2019年的21亿元，下滑幅度接近九成（约为87.9%）。

截至2019年末，荣万家的资产总额（资产总值）为17.6亿元，同比2018年的21.8亿元减少4.2亿元，下降幅度为19.27%。而2018年较2017年的20.3亿元则有所上升，同比增加7.39%。

此外，与荣盛发展相同的是，荣万家也存在着高额负债的情况。截至2019年末，荣万家合并报表口径资产总额为17.6亿元，负债总额为13.67亿元，权益及负债总额为13.2亿元。其中，非流动负债8334.7万元，流动负债12.8亿元。

未来

对于荣万家的发行规模，荣盛发展表示，在符合上市地最低发行比例、最低公众持股比例等监管规定的前提下，发行比例不少于发行后荣万家总股本的25%，并授予承销商不超过上述发行的H股股数15%的超额配售权。

根据荣盛发展介绍，荣万家本次赴港IPO所得的募资拟用于市场及业务拓展，收购兼并，社区生活服务，提高业务信息化水平，补充营运资金及一般公司用途等。据了解，在荣万家的招股书中，这一点的表述更为详细。

具体来看，在荣万家的募资金额中，有相当一部分将用于收购兼并，包括在一线及新一线城市（如北上广深、天津、成都等）中在管建筑面积超过100万平方米，最近一个财政年度的营运收入超过2000万元的物业公司中寻求潜在收购目标。

与此同时，荣万家还将收购提供社区服务等和社区增值服务相辅相成的下游公司，其中包括从事装饰及装修、教育及培训及家政服务的公司。此外，增加线下便利店覆盖范围、扩充产品种类及加强线下便利店的智慧运营。

荣万家表示，截至目前，该公司并未物色到使用所得款项净额的任何收购或投资目标。而其在招股书中也尚未披露融资规模以及相关投入的资金占比。荣万家能否实现“小目标”，尚未可知。

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