2020年7月3日，鑫苑服务（01895.HK) 公布，公司拟向不少于六名承配人配售最多5000万新股，占经扩大后公司股份约9.1%。新浪集团旗下的华盛证券与国泰君安国际担任鑫苑服务的配售代理，助其顺利完成配售。

7月7日，该股盘中涨超12%，突破所有均线，当天涨超10.25%，报3.12港元，成交额4613.4万港元。

公告显示，此次配售每股配售价2.6港元，较7月3日收市价折让约9.09%，募集资金1.3亿港元。公司拟动用该笔所得款项净额，作日后可能进行的业务发展、并购及一般营运资金。

收入与净利显著提升

鑫苑服务是一家中国物业管理服务商，主要提供三项服务：物业管理服务；增值服务；交付前及咨询服务。

2019年10月11日，鑫苑服务成功登陆港交所。彼时，华盛证券作为承销商，参与了公司IPO，为公司引入了价值投资人，赢得公司信赖，与公司建立了长期良好的合作关系。

2019年，鑫苑服务的收入与净利有明显提升。3月29日，公司发布公告称，2019年，该集团实现营业收入约5.34亿元，同比增长约35.8%；毛利约2.018亿元，同比增长约51.0%；毛利率约37.8%，同比提升3.8个百分点；归母净利润约8130万元，同比增长约6.8%。

外拓能力增强，第三方收益贡献增加

鑫苑服务对母公司鑫苑置业的依赖度逐渐减小，来自于第三方的收益贡献增加，外拓能力提高。2019年末，在管面积中有63.5%来自于母公司，贡献的收益为4.39亿元，占总营业收入的比重为82.1%；收入占比与面积占比的差值达18.6%，2018年末，此差值为13%。

除了依托鑫苑地产集团地产开发业务，鑫苑服务积极拓展独立第三方市场，围绕华中、环渤海、长三角、珠三角、西南这五大核心区域进行业务深度布局。

2019年年报显示，截至期末，鑫苑服务的服务范围分布到了国内15个省、直辖市，35个城市，在管总建筑面积为2006万平方米。2016-2019年，在管总建筑面积年复合增长率为23%。

2019年，鑫苑服务的第三方物业数目由2018年底的35个增加至期末的55个，共有120个项目，其中有83个位于华中地区。其中，华中和华东区域贡献的收入超80%。

未来有望成为深港通标的

2018-2019年，鑫苑服务每平方米在管面积贡献收入，从25元提升至26.6元；净利润从4.85元提升至5.9元。

2019年，公司在管面积2010万平方米，签约未交付面积1700万平方米，其中500万平方米将于2020年交付，公司还将通过第三方收购项目增加500万平方米在管面积，预计公司总在管面积2020年将增至3000万平方米。按每平方米5元净利润保守估算，2020年公司将实现净利润1.5亿元，约1.65亿港元。

与港股物业板块公司比较，鑫苑服务的估值处于低谷。截止7月7日，鑫苑物业市值约为15.6亿港元，对应市盈率PE倍数仅17.55倍，而港股物业板块的平均PE为37.3倍。

按25倍PE保守估算，2020年鑫苑服务的市值将达到41.25亿港元。如果到2021年净利润达到1.8亿港元，市值将达45亿港元。如果按平均市盈率37倍估值，市值约为61.05亿港元，鑫苑服务将符合港股通50亿港元的入选要求，未来将有望成为港股通标的。