导 读

一年净赚1850亿元，与爱立信、华为并列世界三大电信设备巨头。不错，这就是苹果公司曾经的“手下败将”——诺基亚。

失之桑榆，收之东隅。精准转型，是失败者的救赎，也是价值者的分水天梯。

聚焦转型期的房地产业，华润、中海的前景可期，冠城大通、银亿的失利之态。千马万向，此意是否也正浓呢？

作者：于果

来源：铑财-铑财研究院

“过去20年，老百姓人均住宅面积10平米不到，现在已达50平方米，年建设量17亿平方米，供需平衡之下，中国房地产行业已到天花板！”

6月28日，中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆，再次给房企敲警钟。

结合房住不炒，因城施策等宏观调控，房企告别“躺赚”时代已是应有之事。

在此背景下，识时务者开始另谋出路。头部房企中，恒大造车、万科养猪、碧桂园开餐厅等等，好不热闹，着实为吃瓜群众添了不少谈资。

然而，对企业来说，出离了原有经验、路径，转型往往如履薄冰、没有丝毫轻松感。尤其是资产重、资金紧、负债高、模式陈旧的房地产，更如同大象起舞，稍不留神，就可能成为第二个万达、银亿、泰禾、阳光股份......

典型案例，当属冠城大通。

5年转型 尴尬成绩单

公开资料显示，冠城大通1988年成立于福州。其房地产业务主要以大北京、大南京为重点发展区域，项目分布于北京、南京、苏州等经济发达地区。1997年登陆上交所，可谓老牌上市房企。

截止2019年12月31日，冠城大通总资产253.43亿元，归属于上市公司股东的净资产77.62亿元，营收77.87亿元，实现利润总额9.17亿元，归属于上市公司股东的净利润达4.19亿元。房地产业务收入39.81亿元，同比下降6.55%，毛利率56.96%，同比下降7.91%。

从业绩看，冠城大通资历虽老，与头部房企却相距甚远。

不过，从转型姿态看，其绝对属于行业的先行者之一。

早在2015年，冠城大通财报表示，为实施战略转型，公司初步布局新能源、金融、股权投资、医疗健康业务领域。

结合行业背景，彼时，房地产业还处上行通道。冠城大通能够居安思危，提前布局转型，可谓先知先觉。

这其发展历程有密切关系。

实际上，冠城大通也是半路出家。1988年成立后的很长一段时间，冠城大通都以电磁线业务为主导。2002年才开始逐步向房地产业务转型。

2009年，冠城大通的房地产业务收入才和电磁线业务并驾齐驱。

可以看出，冠城大通自身有一定的转型基因。也基于此，在第二次向新能源转型时，其也会比传统类房企少了不少包袱。

单从执行力看，的确如此。

2015年初发布转型战略，同年5月，冠城大通就与福投新能源投资有限公司共同设立福建冠城瑞闽新能源科技有限公司，项目投资规模预计约人民币20亿元。

3个月后，冠城大通又以人民币6466.25万元价格，拍下福建创鑫科技开发有限公司53.22%股权，开始锂离子电池电解液添加剂的研发、生产和销售业务。

从行业看，此番新能源转型，可谓顺势而为。2012年至2013年，中国新能源汽车销量分别为12800辆、17600辆。

2014年，新能源市场开始爆发，仅用时8个月，就以31137辆成绩，超过前两年总和。

随后更是一发不可收拾，销量增速远超燃油车。宁德时代等大独角兽，也随势而生。

以此观来，冠城大通的新能源转型应该一片光明。

然而，5年过去了，冠城大通的成绩单难掩尴尬。

理想多美好，现实就多残酷。

数据显示，2019年冠城大通锂电池业务实现主营业务收入5597万元。锂电池电解液添加剂业务实现主营业务收入1489万元。

上述两家公司，均处在亏损状态。

值得注意的是，冠城大通并未披露更详细数据。

这也引来了上交所的询问：要求冠城大通补充披露近三年新能源业务相关子公司的净利润情况，并说明亏损原因；同时要求新能源持续亏损下，相关资产减值准备计提是否充分，且与同业对比说明存在的技术短板等。

显然，冠城大通缺一个实实在在的交代，毕竟喊了5年的口号，投资者真金白银进来，一地鸡毛出去。即使被“割韭菜”，也得买点教训吧。

从股吧看，已有不少投资者表达了不满。

2020年3月25日，用户“G股海观潮F ”在东方财富股吧发帖表示：冠便锂电池搞了几年，还是亏本买卖，投资也是尽忽悠。

2020年4月10日，用户“凯翔资本”在东方财富股吧发帖表示：五年过去了，锂电池还是一个梦，连个泡都还没有冒，错过了锂电池布局的重要时机，可以毫无夸张的说，锂电池已经失败，现在的大通危机四伏债台高筑，因为房地产不行才转型锂电池，现在的锂电池也失败了，那么冠城大通还有什么？

......

针对问询，冠城大通回复称：目前情况看，公司锂电业务发展不及预期。一方面是公司对锂电业的竞争激烈程度估计不足，锂电池销售单价近年快速下行，三元电池系统市场单价从2015年的约2元/WH下降到2019年底约1元/WH，下降速度快于原先预测的每年10%下降幅度。且由于自身品牌、客户议价能力等方面局限，公司2019年生产的动力电池产品销售单价低于市场价格。

另一方面，由于开拓下游客户不及预期，产能利用率较低，导致生产成本高于其他大企业，也高于公司前期预期，造成锂电池业务近年持续亏损。

电解液添加剂方面，公司于2015年8月通过收购成为福建创鑫科技开发有限 公司大股东，取得对邵武创鑫的控制权。近几年，由于产品产业化过程中与研发团队脱节，工业化生产过程中工艺不稳定、产品收率低、生产周期长、产品批量供应不及时，从而持续亏损未达公司预期。自2019年底起公司已进一步加强对其经营管理，并采取各种措施解决存在问题，已取得初步成效。

简言之，可归为内外部原因。即行业下行与自身开发运营能力不足。

表面看，确实如此。

但深层次分析，冠城大通转型新能源的战略正确性，有待商榷。

负债高企 “双输”局面

自乐视爆雷开始，新能源仿佛被戴上了“烧钱”帽子。

但这一波，新能源不冤。

无论新能源造车本身，还是其上游新能源电池，都属重资高投入产业。没有巨资打造的过硬技术，规模量产，盈利只是天方夜谭。

从技术角度分析，锂电技术正处方兴未艾阶段，需不断投入研发，持续迭代，才能跟上行业脚步。

一句话，新能源的发展离不开钱。

问题在于，冠城大通缺的恰恰是钱。其主营房地产业务的薄弱，无力支撑其新能源业务迈向新的台阶。

冠城大通2019年财报显示，其2019年房地产业务收入39.81亿元，同比下降6.55%，毛利率56.96%，同比下降7.91%。

不到40亿的业务收入，还不及国内造车新势力的一笔融资。对比同样研发锂电池的LG公司，2017年锂电池的研发费就已达到35亿元。

况且，冠城大通的转型战线，不止新能源一条。

所谓贪多嚼不烂，造血薄弱的冠城大通，闯入资金密集、技术密集、竞争密集的新能源领域，战略本身是否就有一定盲目乐观性呢？

值得注意的是，冠城大通房地产业务虽造血能力不强，但由于行业属性，资金占用十分夸张。

2015-2019年末，冠城大通期末融资总额分别为53.57亿元、45.65亿元、46.88亿元、77.42亿元和72.8亿元，其中房地产业务融资余额为14.41亿元、10.19亿元、9.2亿元、39.39亿元、43.51亿元。

大量融资，也使冠城大通负债高企。

尤其是短债。根据2019年年报，公司期末的短期借款11.82亿元，一年内到期的非流动负债42.38亿元，合计金额54.2亿元。

债务压力高企，直接挤压了冠城大通的现金流。2019年，其利息资本化金额高达39.32亿元。

同期，货币资金只有17.01亿元，远不能覆盖到期的短期借款。

进入2020年，受疫情影响，冠城大通业绩进一步下滑。

2020年一季度报告期末，营收8.52亿元，比上年度末减少49.27%；归属于上市公司股东的净利润为-7565.07万元，比上年度末减少185.47%。

这样的资金情况，不仅使新能源业务难以提升层次。也掣肘了主营房地产业务。

有媒体统计，冠城大通2018-2019年只拿了两块地。

分别为南京六合G32地块和高淳宝塔路以北、胥河路以西G07地块。

拿地如此“谦虚”，土储光出不进，自然没房可卖。

数据显示，冠城大通目前在建、在售项目及土地储备项目加起来仅13个。

直接导致其2019年房地产业务结算面积仅19.38万平方米，较上年同期22.26万平方米减少12.94%。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示：“没有土地入账，拿什么做产出？房地产是有周期的，不像做面包，今天拿到面粉，下午就能卖面包了。房地产项目再快也要8～9个月以后才有产出。所以今年不拿地，明年就没有收成。”

冠城大通也坦言，主要受公司房地产项目开发进度的影响。

潜台词就是，没钱拿地，导致开工慢，从而去化不利，最终业绩下滑。

不妨由此延伸，在冠城大通新能源业务亏损的同时，房地产业绩下滑，不仅再次降低了自身的房地产周转速度，形成恶性循环。也难以为新能源业务“输血”。鸡肋感日益明显，骑虎难下的冠城大通是否会忍痛割爱呢？

盲目转型，出现的“双输”局面，对其现任董事长韩孝煌来说，压力不小。

2017年，从父亲韩国龙手中接棒，韩孝煌三年成绩答卷难言乐观。

迷雾中的生机

不过，转型向来是摸着石头过河，难度高、不确定性大。短时受挫，也是难免。

实际上，不止冠城大通，着眼整个房地产业，真正能称上转型成功的房企，可谓乏善可陈。

即使万科、碧桂园、恒大这样的巨头，转型形势也仍不明朗。

何以至此呢？

从阿里、海尔、华为等成功转型升级企业的经验看，两个因素值得借鉴。

首先，都是基于自身核心业务向外延伸。通过资源生态圈打造，实现热启动、依靠协同性、高效益，增加成功概率，最终形成产业集群效应。

其次，拥抱新经济。例如西门子的“电气化、自动化、数字化”；阿里巴巴从电商到新零售平台再到数字经济体；海尔从制造企业变成“智造平台”等，通过模式升级、技术升级、产品升级，打造内生动力、提高核心竞争力。

目前看，保利地产、华润置地等房企的动作，具有上述特征。

以华润置地为例。其转型升级方向是发展城市配套服务。围绕这项战略，华润置地延伸了不少业务。比如物业。

据悉，其有物业业务、资产托管业务、智慧物联业务、平台创新业务四大板块，业态涵盖住宅、商业、写字楼、大型公建等。多维延展了服务领域。

从定位看，华润物业2018年正式对外更名为华润物业科技，也充满了新经济味道。

依托华润置地的地产项目，华润物业也发展的顺风顺水。

据悉，目前华润物业在管面积超1.4亿平方米，其中超三成来自华润置地自有物业，其余来自于外部物业。预计2020年底，物业管理的在管+储备面积将超2亿平方米。

按照华润预测，2019年-2021年，华润物业科技营收分别可达57.98亿元，57.63亿元、71.9亿元，净利润分别达3.2亿元、4.8亿元、7.1亿元。

得益于上述增势，华润物业也有望迎来资本端利好。2019年3月，华润置地表示旗下的物业管理业务分拆上市计划仍在稳步推进。

同样值得期待的，还有中海地产。

据悉，2019年中海实现创新业务营收3亿元，共拥有在建及运营项目22个，总管理面积40.5万平米；其中教育项目14个，养老项目6个，物流2个。

这些业务，也均与中海自身的房地产业务高度协同、环环相扣。

主旋律进行时

上述生机，为迷雾中前行的众多房企带来期许。

2020年，突如其来的疫情，为房企敲响警钟。单靠房地产开发“一条腿”，面对楼市调控的漫漫长路，恐行进日艰。

如何丰富业务线，增强抗风险力，必将是房地产下半场的主旋律。

当然，这一过程，短期阵痛也是不可避免。

例如，华润置地2019年37.9%的综合毛利率，创下近年最低值。中海地产的盈利能力也不强，EPS只有0.04。

头部尚且如此，后续梯队情况恐更甚。

换言之，如何扛过“阵痛”，考验着各家房企的真实底色。

综合看，房地产业的粗放打法已难以为继。如何思考发展模式，与更高效的资源整合，做到精细化、特色化、创新化，是长久之道，也是必有之路。

正如全国工商联常委丁佐宏所言：疫情过后，房地产企业要转变思维，不要再用过去的逻辑来做房地产。同时，企业要积极转型，把利润、效益转化到让可持续发展的领域和行业，只有这样企业才能长远的发展。

君子虑胜气，思而后动。各中取舍，铑财将持续关注。

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