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惠誉:予建业地产(00832.HK)拟发行高级美元票据“BB-”评级

2020-06-08 17:00:32 来源:久期财经   阅读量:22.85万

​久期财经讯,6月7日,惠誉授予建业地产股份有限公司(Central China Real Estate Limited,简称“建业地产”,00832.HK,BB- 稳定)拟发行高级美元票据“BB-”评级。上述票据评级与建业地产的高级无抵押评级一致,因为该票据构成建业地产的直接、无条件、无抵押及非次级债务。

建业地产的评级得到了作为河南省内领先的房地产开发商地位和健康杠杆率的支撑。然而,与评级较高的同行相比,建业地产的地域多样化程度仍然较低,利润率也较低,这将其评级限制在目前的水平。

关键评级驱动因素

河南省内业务强劲:建业地产在河南省的市场份额从2018年的9%增至2019年的11.2%,仍然是该省最大的开发商。建业地产在河南的住宅物业开发超过28年,其项目遍及省内18个地级市。建业地产2019年的平均售价为每平方米7811元人民币,低于同业每平方米11000元人民币以上的平均售价,这反映了建业地产的产品覆盖面广,且在较小城市也有项目布局。

与市场同步增长:2019年,建业地产的合同销售总额为718亿元人民币,比2018年增长34%。这得益于河南省内低线城市对该公司销售额的贡献度上升。建业地产计划在2020年将其年度合同销售额提高到800亿元人民币,这将得到该省强劲需求的支持。

拿地增加:2019年,建业地产拿地的权益总楼面面积为1300万平方米,拿地支出为227亿元人民币。拿地支出/合同销售价值为0.32倍,与2018年持平。管理层预计,2020年拿地支出为200亿元人民币,相当于其合同销售收入的0.33倍。

杠杆率降低:由于应付账款的增加,建业地产的杠杆率(按净负债/调整后库存衡量,包括对合资企业和联营企业的担保)从2018年的43.2%降至2019年的17.2%。惠誉预计,由于该公司的土地储备足以支撑未来4至5年的开发需求,该公司在土地收购方面将保持灵活性。

稳定的毛利率:惠誉预计,由于2018年高利润项目的确认,建业地产的毛利率在从2018年的34.4%收窄至26%后,将在2020年稳定在23%-25%。

为关联方提供的担保:2019年12月,建业地产为河南弘道(Henan Hongdao)提供了为期两年的银行贷款担保,贷款金额为5亿元人民币。河南弘道由建业地产的董事会主席(亦是其最大股东)持有,其子公司为建业地产的供应商。建业地产称,公司不会为专注于非房地产开发业务的关联方提供额外担保。如果关联方交易和贷款担保增加,惠誉将考虑采取负面评级行动。

评级推导摘要

2019年,建业地产的合同销售总额为718亿元人民币,与“BB-”评级同业的水平相当,例如禹洲地产股份有限公司(Yuzhou Properties Company Limited,01628.HK,简称“禹洲地产”,BB-,稳定)和合景泰富集团控股有限公司(KWG Group Holdings Limited,简称“合景泰富集团”,01813.HK ,BB-,稳定)。

建业地产的杠杆率低于“BB-”评级同业20%-45%的比率,而2019年的改善是由其应付账款的增加所推动的。

建业地产的EBITDA利润率从2018年的22%降至2019年的16%,低于“BB-”评级同业18%-25%的水平。

建业地产的评级比龙光地产控股有限公司(Logan Property Holdings Company Limited,简称“龙光地产”,03380.HK,BB,稳定)低一个子级,龙光地产的权益合同销售额和利润率更高。龙光地产的业务主要集中在大湾区,但在过去的12-24个月里,该公司将业务扩展到长江三角洲、中国香港地区和新加坡等地区后,集中风险有所降低。惠誉预计,2020-2021年,大湾区对龙光地产销售额的贡献将降至50%左右。相比之下建业地产的所有销售额都来自河南省。

关键评级假设

本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括:

- 2020年和2021年的合同销售总楼面面积将增长5%;

- 2020年至2021年间合同销售平均售价将保持稳定;

-2020至2021年间EBITDA利润率(不含资本化利息)将保持在15%-20%;

-2020年至2021年间拿地预算占合同销售总额的30%-35%。

评级敏感性

可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动的未来发展因素包括:

- 杠杆率(按净负债/调整后库存衡量,包括对合资企业和联营企业的担保)持续保持在30%或更低水平,且建业地产实现业务多元化,令20%的合同销售额来自河南省以外市场

可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动的未来发展因素包括:

- 合同销售额持续下滑

- 杠杆率持续保持在40%或更高水平

- EBITDA利润率持续低于18%

-为非房地产开发业务关联方提供的贷款担保增加

流动性与债务结构

流动性充裕:截至2019年底,该公司持有现金总额为308亿元人民币(包括限制性现金81亿元人民币),足以覆盖其一年内到期的125亿元人民币短期债务。

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关键词阅读: 财经 / 土地 / 银行
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