嘉凯城变卖子公司股权难“回血” “押宝”院线受损严重
记者 | 刘杰
编辑 | 王宗耀
嘉凯城处置了大量资产,却并未能给其账户增加多少“真金白银”,反而仍有大量资金流出,令其资金状况显得捉襟见肘。其重资“押宝”院线业务,由于今年新冠病毒疫情的爆发,损失惨重。
近日,嘉凯城对2019年年报问询函进行了回复,表示其具备偿债能力,无流动性风险,然而,《红周刊》记者发现,嘉凯城的回复存在避重就轻的嫌疑,截至2020年一季报,其债务缺口有几十亿元,短期偿债风险极大。其房地产主业“造血”能力不佳,无法缓解短期资金需求之急,而其“押宝”的院线业务,受疫情影响严重,无法创利不说,还仍然需要大量资金支出。与此同时,其银行授信额度遭“腰斩”,融资能力有所减弱。
去存量房产恐难“回血”
2020年5月25日,深交所对嘉凯城下发问询函,就其偿债能力进行了问询:“公司短期借款达15.13亿元、一年内到期的非流动负债达26.45亿元,此两项短期债务合计达41.58亿元,截至2019年末,公司货币资金10.32亿元,说明是否具备足够偿付能力。”
5月29日,嘉凯城回复称:“截至 2019年末,公司货币资金扣除受限资金后能用于归还到期贷款的资金为10.16亿元。同时,2020年,公司将加大存量房地产资产去化力度,并加快第二主业院线业务拓展等。”
事实上,嘉凯城回复存避重就轻之嫌。2019年末,其账面资金虽有10.16亿元,但以其发布的2020年一季报来看,截至一季度末,其货币资金仅余1.21亿元,环比上期末降幅达88.28%。其“荷包”里的钱大幅缩水,然而短期负债却减少甚微。同期,其短期借款达10.41亿元,一年内到期的非流动负债达27.38亿元,此两项短期负债合计仍高达37.79亿元,环比上期末降幅仅9.11%,其短期债务的风险敞口仍然十分巨大,有36.58亿元的资金缺口。
对于偿还债务问题,嘉凯城通过去存量房产带来的现金流恐怕难解资金短缺问题。
2016年4月,嘉凯城“易主”后,进入“加速去库存”模式。可即便嘉凯城加大对存量房销售,其销售情况依然不尽如人意,年报显示,2016年,嘉凯城房屋销售面积为27.61万㎡,销售额为23.86亿元,资金回笼27.45亿,然而以上数据均同比出现下降,降幅分别为10.59%、24.09%、32.51%。
2017年,其主要经营区域上海、杭州两地房屋竣工面积分别增加39.4%、38.1%,然而房屋销售面积仍然分别大幅下降38%、15.3%。2018年,其上海地区房屋销售面积小幅度上升4.5%,然而至2019年,又下降4%。
嘉凯城主业销售不佳,导致资金回流堪忧。2016年至2020年一季度,其经营活动现金流净额仅2019年为正,其余均为负,合计流出额高达39.35亿元。因此,整体来看,嘉凯城近年来去存量房并没有给其带来多少流动性,其主业“造血”能力很弱,其想依靠去存量房产来改善资金状况,恐难达预期。
“卖子”易,回款难
嘉凯城“易主”后,开始变卖项目公司股权,2016年其以36.6亿元将青岛项目公司转让至融创,2017年则以56亿元挂牌转让巴登城项目公司100%股权,2018年将五家公司资产打包转让给杭州锦蓝置业,2019年又以9.9亿元出售苏州嘉和欣全部股权,并以2.14亿元打包转让城市客厅资产。
嘉凯城变卖项目公司股权明面上说是加快去存量化,实际上“保壳”意味十足。嘉凯城近年来净利润虽多为正,但事实上,自2014年起,其扣非净利润已连续6年为负,正是依靠着非经常性损益,才使得部分年度的净利润为正。而其中大部分非经常性损益正是来自于对项目公司股权的变卖,其出售项目公司股权的投资收益,除2018年占比较小外,2016年、2017年和2019年分别占当年利润总额的516.34%、166.41%、877.50%,可见,嘉凯城正是依靠“卖子”拉升了业绩。
问题在于,随着嘉凯城对诸多项目子公司的出售,其存货金额也越来越低,已由2016年的214.92亿元减至2020年一季度的60.65亿元,其去库存的愿望倒是实现了,可这也意味着,未来留给嘉凯城可出售变现的资产已经不多。
更关键的是,嘉凯城出售项目的转让款,回款速度比较慢,恐难以缓解其流动性之急。
《红周刊》记者查看上述出售项目转让公告发现,合同总款项中,大部分为项目公司欠嘉凯城的债权款。比如说,2018年嘉凯城打包出售的五家项目公司中,股权转让款合计3.55亿元,而债权款高达30.03亿元。同时,依据回款条约,债权款支付分为两期,第一期在合同签订后十二个月内支付10%;第二期在合同签订后二十四个月内支付剩余90%。再比如,2019年其出售苏州嘉和欣,股权转让款9.9亿元,债权款高达21.34亿元,债权款回款期仍长达两年,第一年回款比例为50%。
这就意味着,嘉凯城出售项目真正能带来大量资金的是债权款的收回,但债权款的回款期约需两年,回款周期较长,且存在第一年回款占比不高的情况,因此,其想以此来缓解巨额短期债务,恐怕并不容易。
此外,虽然有回款约定,但出售项目公司的款项能否按时收回仍是个问题,据嘉凯城问询函回复显示,2018年其打包出售五家公司的股权转让款1.12亿元本应2019年收回,但截至目前仍未收回,尚有26.27亿元债权款挂账,后续能否按时收回还是未知数。
“押宝”院线业务受损
随着房产业务的收缩,嘉凯城开始培育新的主业。2018年,其耗资5.65亿元收购了北京时代,正式涉足院线业务,但并表当年,其影视放映业务收入微薄,仅实现营业收入3171.5万元,而至2019年,该业务的营业收入猛增至6.19亿元,占全部营收的比重也由1.87%攀升至37.48%,原因在于2019年嘉凯城大力推进院线业务,新增开业了99家影城,截至期末,其累计已开117家影城。
不巧的是,嘉凯城刚刚重资“押宝”院线业务,2020年新冠病毒疫情便爆发了,本次疫情对影视行业影响尤为明显。据央视新闻报道,4月15日下午,国务院联防联控机制召开新闻发布会,中国疾控中心环境所所长施小明在会上介绍,“影剧院、游戏厅等娱乐场所暂不开业,大型展览展会暂不开展”。整个影视行业近乎停滞的状态仍在持续。
嘉凯城寄予厚望的院线业务无法施展拳脚,对其影响颇大,2020年一季度,其整体营收降幅达6成,净利润更是巨亏3亿元。疫情期间,虽然影院处于关闭状态,但租金、人员工资等固定成本却难以削减,账户上资金仍然在不断流出,而流入却甚微,从其现金表现来看,2020年一季度,其现金及现金等价物净额减少了6.48亿元,可见,嘉凯城仍然处在大量“失血”的状态。
融资能力或有下降
嘉凯城目前资金回流情况堪忧,院线业务又处于需大量资金维持运营的状态,因此通过外部融资“补血”就显得尤为关键,但令人不解的是,2017年至2020年一季度,除2018年其筹资活动现金流为净流入3.24亿元外,其余年份均显示巨额流出,合计流出额高达73.79亿元,而这也是导致嘉凯城资金状况捉襟见肘的主要原因之一。
究其原因,随着嘉凯城出售大量项目子公司、业绩萎靡,似乎严重影响了其融资能力。以2017年为例,年报显示,当年嘉凯城信托融资占总融资额比重由33.75%骤增至61.03%,要知道从融资成本的角度考虑,其中银行贷款的成本相对较低,在4.66%~7.11%,而信托融资相对较高,在7%~11%,当年其融资成本较高的信托融资比例大幅增加,意味着其银行贷款能力可能有所下降,否则,其完全可以选择成本更低的银行贷款,而不是增加成本更高的信托融资比例。事实上,据年报显示,2017年嘉凯城的银行授信额度也由上年的28.19亿元,大幅下降至11.64亿元,至2018年,其银行授信额度仅剩10.12亿元,2019年,则没有披露相关信息。
有意思的是,2019年嘉凯城虽未披露银行授信额度,但其披露的银行借款融资成本有所升高,2018年,其银行贷款融资成本为4.9%~9.03%,至2019年变为5.23%~10.93%,而同行业中,以万科为例,2019年年报显示,其银行贷款的融资成本为Libor(基准利率)按约定利率上浮~5.88%,从上限来看,嘉凯城的融资成本明显偏高。而嘉凯城银行授信额度遭缩减,融资成本又上升,这或表明其融资能力已变弱。
鉴于资金严重不足,嘉凯城寻求其他融资渠道救急,2020年5月19日其发布公告,拟发行13亿元的公司债来“补血”。暂且不论其此次发债能否成功,仅就当前上市公司面临的37.79亿元的短期债务而言,新债规模似乎也只能略解“近渴”。同时,目前其房地产业务及院线业务创利能力不佳,资金回流眼下也无从谈起,在短期负债已经很高的情况之下,其日后债券的兑付风险也不容小觑。
此外,倘若加大外部融资,嘉凯城的财务费用也是一个大问题,2017年至2019年,其财务费用仍然不低,金额分别为10.89亿元、5.76亿元、6.96亿元,占营业收入比重分别为86.55%、34%、42.12%,若不考虑ST公司,这一占比同行业公司中也十分少见,这也就意味着,嘉凯城近年来赚的钱有很大一部分被财务费用吞噬。如若此次发债成功,嘉凯城的财务费用恐又将升高,届时将蚕食更多利润。■
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