魔幻的深圳房价
撰文:泡面财经/小俊
前两周出差去了深圳。
这座城市的确有他独有的魅力,活力绿色。
只是这座城市也很魔幻,商铺关门紧锁,租金下跌,房价却蹦蹦跶跶的往上涨。
1 疫情后的深圳
飞机落地深圳,宝安机场完全异于首都机场,人来来回回。热闹非凡。好像这座城市的未曾发生过什么。
提行李打车,和司机聊天。他说3月深圳已经开始在逐步的复工复产。
然后到达和朋友约定的餐馆,特别惊讶,餐厅里已经有70%的人上座。
接下来的2周里,我发现这座城市商场里、街道上、地铁上早已回复了日常和活力。
当地人正常的出行,上班,就餐,约会。
街头的公园里,夜晚的商场广场上,小孩,老人玩耍。
这是北方不曾看见的热闹和繁华,生机。似乎忙着做生意忙着赚钱忙着发展。
只是一切并没有表面看到的那么乐观。
其实这座城市并没有我表面上看到的那么熙熙攘攘。
深圳很中心的购物公园的地铁出口,可能也只有50%的商铺开业。剩下的不知道什么时候才能回来。在深圳往日最繁华的东门,有20%的商铺未曾开业。
而车行在深圳街道两侧,还有20%的店铺未曾开业。很多产业园里的停车场里,空空荡荡。
掰开手指头算算,关门的店铺已经整整4个月没有开门了。
头发长了,去剪头发,和店里的小哥哥聊天。小哥哥说他可能要离开深圳了,3月他发了500元的工资。4月发了1500元的工资。根本活不起。租房子+吃饭,怎么也得4000元。所以他宁愿回家啃老。他还告诉我店里最近辞职的人很多。
这座2000w人口,经济总量top前列的城市,也正在经历着近10年来最大的困难和困境。
2、魔幻的房价
在深圳的繁华热闹处还有20%的上商铺还在关门的时候,深圳的房价又像做上了火箭一样,蹭蹭蹭的往上跳。
深圳因为房价又成为了全国关注的焦点。
先有4月几千万的房子3000万验资,上千人排队。
4月份新房住宅平均售价是6.38万元/㎡,环比上涨0.74%,同比上涨3.16%;二手房住宅平均售价为7.24万元/㎡,环比上涨0.81%,同比上涨15.8%。位居全国第一。
2020年4月份全国59个重点城市房价数据,房价上涨18个,下跌41个。深圳就属于18个上涨城市之一。
再有深圳湾又有一个楼盘爆出了20万以上的均价。而有趣的是,就在当天下午,该楼盘的预售证就被撤回。
深圳楼盘突破20万并不是啥新鲜事,深圳湾一号早前就有20万的成交单价。
似乎太多人都对于深圳的房价有着特别的信心,朋友指着关外8万一平米的金茂府和我说“深圳的房价未来可能要到20万一平米,是要超越香港的,而香港目前的房价是深圳的2倍”。
突然理解为什么深圳的房价在这样的市场经济环境下还能疯狂上涨了。
可能有一批这样的人不的来给深圳房价信心。不断的告诉自己未来深圳的房价传奇还会继续。也可能绝大多数人认为疫情之后是放水房价会猛涨,既然实体经济肯定不行那就把钱放楼市吧。
3、下跌的租金和空置的写字楼
有趣的是与深圳抢房,房价猛涨形成对比的是。深圳这座城市大量的写字楼和住宅公寓在空置,租金在下跌。
就在刚刚过去的4月,深圳租金均价94.58元/平方米/月,虽然居全国租金均价榜首,但环比下跌0.91%、同比下跌4.24%。南山区租金均价最高,为121.46元/平方米/月,环比上月下跌1.8%。福田区以均价117.24元/平方米/月紧随其后,环比上月下降1.7%。
当地从事租赁的朋友告诉我”南山、福田、罗湖以前本身是很好出租的,今年就算降价也很难出租出去一些房子。”。
而深圳住宅4月租金为71.0元/平·月,租金回报率继续下滑至1.41%。按照这个数据1000万的房子月租金也就只能收个8000来块钱。最起码得收100年的租金才能把这套房子的本收回来。
其实深圳的租金下跌根本不是因为疫情,深圳的租金下跌已经差不多了持续了1年半的时间。
他们指着深圳海边很漂亮的写字楼群告诉我“看见么?那片区域叫前海,整个前海的写字楼空置率高达40%,写字楼的租金下跌了几乎一半”。
不仅仅是在前海,深圳的南山科技园的一个科技园里,朋友255㎡的写字楼月租金只有1.2w,盆友说去年的这个时候还能租2万以上。
因为贸易战的持续,因为疫情的影响,一些中小企业,尤其是小微企业,正在快速的搬离和申请破产。
2019 年度深圳写字楼蓝筹租金价格为 178 元/㎡.月,租金由年初的 192 元/㎡.月快速下跌至年底的 158 元/㎡.月。全年租金跌幅超过15%。2020年深圳在一季度办公楼租金跌幅全国第一名,环比下跌3.7%。
写字楼的入住率,和租金涨幅,本身就是经济风格向标。深圳的写字楼租金下跌已经不是什么秘密。从2019年就开始了。大量的外贸企业关闭,金融企业清退,it企业破产。
我们很难想象,大量的企业关闭破产,这座城市正在魔幻的抢房,房价不断冲向新高。
同样,住宅和长租公寓也未能幸免。这座城市近10年第一次租金大幅度下跌,据统计深圳目前的写字楼空置率超过20%甚至达到了30%,品牌长租公寓的空置率也并不乐观
基本上目前市面上的公寓都在大额度打折,85折9折减免一个月租金层次不穷。曾经傲娇的必须一年起租的品牌公寓们,现在的也降低了门槛一个月即可入住。
有同行告诉我深圳2018年的公寓租金涨幅接近30%,严重透支了深圳的租金涨幅。而2019年开始经济的下行,2020年的疫情,都造成了今天深圳住宅和长租公寓的租赁困境。
深圳常住人口的住房自有率只有34%,剩下的66%的人无房,正在租房。也就是说差不多有1000多万人正在租房。房子竟然出租不出去,租金下跌。这才是这座城市今天最大的窘态。
到底那个才是深圳经济的真实写照?是抢房的那一拨人?是5.5万每平米的全国最高的房价?还是月收入只有500的理发师,还是30%空置率的前海写字楼?还是南山区几乎下跌了一半的租金?
媒体报道这座城市还有一部分人没有回来,他们里面可能有一部分再也不回来。
深圳的房价未来到底要走向哪里,我们并不知道。
而在就在刚刚过去的一季度,受到疫情的影响,据贝壳数据报告显示,18个重点城市第一季度的平均月租金为42.8元/平方米,同比下降12%。一些品牌公寓的出租率甚至下降了20%。
疫情对于租赁市场的影响,比我们想象的要严重的多。房租下跌,空置率提升,这样的现象还发生在北京、杭州和其他城市。
李克强总理在最新的政府工作会议里,包括答记者问里都有明确提到”不给GDP设置增长目标,六保六稳”。
2020年我们受到了疫情重创,我们正在遭受美国的新一轮更严厉的制裁和封锁。而房价继续上涨,疯狂抢房的现象正在深圳发生。
实体不行,房价猛涨? 魔幻深圳。
这座城市曾经是全国最造梦的地方,现在竟然如此魔幻。
没有房子的68%的深圳常驻人口,他们要么在深圳的房价没有达到20万一平米的时候努力赚钱买套房,要么有一天终究会离开。
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