作者:南衡

来源:铑财——铑财研究院

李易峰一句,祝所有人儿童节快乐,让前浪后浪们集体找回了纯真。

这种和谐画面,算得稀缺品。

代沟横亘之下,我们更常见的是种种冲突。

聚焦房地产,改朝换代正加速进行,众多风云“前浪”隐退市场,二代“后浪”大步走上前台。

2020年初,合生创展创始人、地产教父朱孟依退休,31岁女儿朱桔榕接棒。

新人亦有新气象。不过,朱桔榕的新官三把火,还是烧出了保守与激进、质量与粗放的冲突感。

两刷新高

一个典型表现,高溢价拿地。

2020年5月9,合生创展击败融创、中海、平安、城建、招商+恒基、金融街+金地、首开+保利+建工等强劲争对手,72.2亿元斩获北京丰台南苑乡分钟寺村两地块。

楼面价6.7万元/平米, 溢价率26.25%,刷新了2017年以来北京南城楼面价单价新纪录。

还有猛手。

5月19日,合生创展又以42亿元竞得分钟寺L-39地块,溢价率42.08%,楼面价76168元/平方米,溢价率和楼面价均创北京年内新高;后又以65.4亿元竞得分钟寺L-41地块,溢价率37.86%,楼面价73912元/平方米。

短短十天,合生创展花掉近180亿元、两刷新高,如此大手笔操作可谓声惊四座。

对此,上海中原地产市场分析师卢文曦表示,合生创展北京在售项目不多,再不赶紧拿地,只能看着北京项目全部结束。

不过,赶紧拿和不计成本、不计风险是两个概念。

舆论微词更多集中于预估的房价。有业内人士估算若按平均7.2万的楼面价预测,未来上述地块产品售价预计达10万元/平方米-13万元/平方米,甚至还可能达到15—20万元/平方米。

对于房地产的赚钱模式,一位房地产大佬曾言,“只要拿地成本低,就能够赚钱。”

看看时下持续盘整的市场、房住不炒的基调,不乏赌性。

值得注意的是,除北京外,合生创展2020年还将重点发力粤港澳大湾区、长三角城市带、环渤海都市圈等核心区域。

换言之,新帅朱桔榕还有大动作。

问题在于,房地产业洪流正朝着品质、精进、健康的方向涌去,往期,低质量、“跑马圈地”式的规模化打法,正在失去舞台。

合生创展这种逆势之资,自然颇显突兀,市场不乏风险预警之声。

负债高企 双逆警钟

担忧,并非多余。

一路买买买,催肥的不止是身姿,还有债务。

2019年,合生创展负债总额1290.88亿港元,同比增长34%,资产负债率约63.25%,同比增长4.55%。有息借款规模667.73亿港元,2018年为581.4亿港元。

偿债能力方面,2016年至2019年底,合生创展的流动比率分别为2.44、2.17、2.15及1.98;速动比率分别为0.54、0.51、0.59及0.63。

众所周知,流动比率、速动比率都是衡量企业资金流动性的重要指标,即企业短期债务偿还能力的数值,前者基准值是2,后者为1。可以看出,合生创展有不小的资金压力。

2019年内,合生创展需偿还贷款约160.73亿港元,而其手持的现金及短期银行存款约141.02亿港元。

中国房地产业协会会长冯俊指出,二十多年来,通过高杠杆、高负债、高周转实现快速发展,是行业发展的常态之一。但不少房地产企业负债率过高,一旦销售受阻,回款大幅下降,就导致现金流承压,再叠加到期的债务,企业运营风险骤增,在疫情影响下该问题更加凸显。

因此,“增利润,降负债”成为当前房地产的主流趋势。

换言之,与激进拿地的举动相似,合生创展的高负债表现也在逆势而行。

显然,这不可持续。

为缓解债务压力,合生创展走上了借新还旧的路子。

数据显示,2019年合生创展的借贷总额515亿元,增加13%,借贷成本从2018年的34.26亿元增至43.26亿元,增幅26.27%。

与之相应,融资步伐亦在加速。

2019年4月,“工银瑞投-合生创展物业费资产支持专项计划”获上交所受理,融资规模31.6亿元;

6月,完成5亿美元7.5厘优先票据发行;

7月,“合生创展-联合保理供应链金融1-24号资产支持专项计划”状态更新为“已反馈”,规模为50亿;

8月,另一笔融资规模达20亿元ABS债券发行也获深交所通过。

2020年4月,合生创展公告获得4.8亿美元及1.56亿港元融资。

值得注意的是,随着央行、银保监会、发改委等部门频频发声,银行等金融机构的资金走向监管趋严,房地产是重点关注领域。

房企融资渠道越来越窄,较多融资计划被叫停,身姿包括住房租赁专项公司债券这类政府曾支持的融资项目。

从此看,合生创展无疑是幸运的,但好运能用多久呢?

海通证券首席经济学家姜超曾表示,随着地产销售逐渐下行,需警惕基本面和政策面对地产债的双重冲击。

专家表示,到2020年下半年或2021年上半年,房企的偿债压力或进一步上升,行业到期债券均突破3000亿元人民币。未来房企的偿债及融资压力将更大,届时新债若无法覆盖旧债,资金链断裂,最终可能会面临暴雷的局面。

这意味着,合生创展的融资空间正在缩窄,借新还旧并非长久之计。在全行业去杠杆的大背景下,相比一掷千金的潇洒,如何稳住阵脚、有序有度、消逝资金链风险,更是一个重要考量。

对于房企来说,溢价拿地不可怕、高负债也不可怕,甚至一度还是三高打法时代,头部企业的标配。

但有一个前提,去化周转能力要强。

换言之,销售回款成为救命草。这又触发了合生创展的痛处。

5月14日,合生创展宣布,截至2020年4月30日止4个月,集团合约销售金额约人民币45.11亿元,较2019年同期约人民币57.98亿元下跌22.2%。

显然,这对朱桔榕的双逆打法敲响警钟。

极端之变 落寞的“航母”

事实上,相比近几年的激进打法,“裹步不前”曾长期是合生创展的代名词。

公开信息显示,和生创展集团有限公司,1992年成立,1998年在香联所主板上市。

属于涵盖住宅、商业、酒店、产业投资、物业管理和旅游度假等泛地产行业的大型综合性企业。

曾与恒大、碧桂园、雅居乐、富力,合称华南五虎,还被大佬王石称为地产界航母。

早在2004年,合生创展就是首家销售额破百亿元的房企。但此后,销售额一直在1百亿上下徘徊,最高不过151亿元。

2010年至2017年,合生创展销售额分别为144亿元、76亿元、116亿元、113亿元、53.12亿元、99.87亿元、80.89亿元、92.28亿元,销售规模不断下滑,增长失速,自2014年起就跌出房企百强。

2015年,其被合景泰富代替,跌出五虎行列。

对于颓势原因,有舆论归为:过于保守、丢失规模,固守大本营,缺乏新市场拓展的锐意。

之后,朱孟依如梦初醒,2017年一举拿下数个万达项目,一副王者归来的架势。

2019年,合生创展在广东江门和增城、杭州、北京、苏州昆山等地布局,土地储备达3111万平米,同比增长6.47%,总拿地金额为76亿元。虽销售额排在百名以外,但土地储备却远超不少前30名房企。

可见,目前朱桔榕的激进打法,不是无源之水。

这种变脸之姿,远非一些舆论解读的新老理念冲突。在朱孟依临近交棒前,风格已有类似前奏。

从此看,合生创展也有自己的急迫与无奈。

问题在于,目前的高歌猛进,相比之前的过于保守,是否又是另一种极端呢?

业内人士称,合生创展是家典型的家族性企业,家族成员掌握集团多个要职。决策过于集中,导致战略随意且易于固化,一定程度上或影响了合生创展的发展。

富力地产颓势之鉴

呼啸而来、呼啸而去,任性而为的背后,合生创展是否有些矫枉过正、用力过猛?

一定意义上说,激进粗放的风险危害更大,尤其是当行业的美林时钟已指向质量之时。

一些裸泳者,亦是前车之鉴。比如同为“华南五虎”的富力地产。

公开资料显示,1994年富力地产成立,2005年在港上市,与合生创展相似,其凭借硬核实力成为“华南五虎”之一:2007年以161亿元销售额位居中国房地产行业第4名,气势直逼“老大”万科。

然曾经有多风光,现在就有多尴尬。如今的富力地产难掩颓势。

从业绩看,2019年,富力地产营业额908.1亿元,完成权益合约销售额1381.9亿元,仅完成1600亿既定目标的86.37%。2020年富力地产将协议销售目标定为1520亿元,较上一年减少80亿元。

2016年至今,富力地产已两度被甩出行业销售TOP20阵营。

回款率、毛利率也逐渐下滑。

2019年,富力地产毛利297.73亿元,毛利率32.8%,同比下降3.6%;回款率仅62.2%,远低于2019年房企82.4%的平均回款率。

受此影响,经营现金流净额连续多年为负。

2012年至2019年,富力地产的经营现金流分别是-24.64亿、-118.62亿、-220.65亿、-3.56亿、-33.38亿、-72.87亿、-86.17亿、-241.45亿。

这一被动局面,很大程度上归咎于疯狂举债式的激进扩张。

截止2019年末,富力地产的总资产4272.86亿,总负债3475.27亿,资产负债率达到81.33%,同时净负债率达198.9%,比上一年的184.1%增加14.8%,仅次于泰禾集团,远高于行业平均水平。

有息负债2023.89亿,包括短期借款139.2亿元、一年内到期的非流动负债729.4亿元、长期借款809.7亿元、应付债券379亿等,由此产生的利息成本,也在吞噬其盈利能力。

2019年底,富力地产流动负债2043.03亿元,其中短期贷款622.7亿元,账面上不受限货币资金仅299.04亿元,远不能覆盖,压力巨大。

2019年7月,富力地产董事长李思廉签署“原则上暂停拿地”的内部文件在网络流传,进一步暴露了其资金紧张局面。

因此,国际评级机构穆迪将富力地产及其香港子公司的“B1”企业家族评级列入降级观察名单。穆迪认为,“鉴于富力地产未来12-18个月的大规模再融资需求,对其企业家族评级的下调,反映出我们对其高债务杠杆率和流动性风险上升的担忧”。

为缓解窘境,富力地产只能不断举债。

2020年5月19日,富力地产100亿小公募公司债券在深交所提交注册,这100亿的债券用于偿还或回售2020年到期的7只债券。

5月20日,富力地产名下16富力03债券价格异动,较上一日收价跌3.65%。

28年沉浮 方向为王

不难发现,富力地产与合生创展的问题点有不少相似之处。看看目前富力地产及李思廉的焦头烂额,不知朱孟依、朱桔榕会有何感想?还会这样任性逆奔吗?

不止在房地产。

公开信息显示,合生创展已成为涵盖住宅、商业、酒店、产业投资、物业管理和旅游度假等泛地产行业的大型综合性企业。朱氏家族的生意圈触及基建、能源、医药、保险、教育、医疗、科技、文化等多领域。

以跨界布局新能源汽车为例。

2019年7月23日,合生创展宣布,旗下汽车租赁公司链链好车与广汽新能源及天峰控股旗下汽车租赁公司驭道天下展开合作,未来将在新能源汽车共享出行领域投入100亿元。

可谓“豪掷千金”,当然也会进一步加重其资金负担。

不过,更多担忧在其发展前景。

中原地产首席分析师张大伟认为,目前地产商发展新能源汽车的核心目的仍还是围绕房地产开发。房企对土地有较大诉求,通过对汽车产业链的摸索转向多功能用地,从而进行产品多元化开发。从盈利预期、资产规模的角度,外行想通过发展新能源汽车获得短期回报的可能性很小。

一位汽车行业分析师也表示:目前传统汽车产业整体增速下滑,多家房企不顾技术、人才、专业知识等短板纷纷押注新能源汽车,对比恒大、富力等千亿级别的企业,合生创展在资金上似乎并不具备优势。

以此来看,多元化并非表面那么美,需要多维专业性的资源匹配。未来看,是合生创展的第二增长曲线,还是拖累包袱甚至暗雷,仍有待时间考量。

可以确定的是,房地产调控大势不变,楼市进入白银时代,房企进入比拼耐心、实力、品质力的新赛场,因此“降负债、稳现金、降杠杆、去库存”成为第一要务。

恒大、万科等龙头房企率先吹响号角,纷纷念起稳字决,炼起深耕术。

那么,合生创展将何去何从?

短期的焦虑狂奔,恐在所难免。

毕竟,朱孟依曾为合生创展定下复兴计划:2019年销售400亿元,2020年800亿元,每年保持30%-50%的增长率。

然现实成绩单,颇为打脸:销售及预售合约出售的物业总额212.58亿元,虽同比增长41.96%,首破200亿元大关,创下历史最好成绩,但离目标还是打了近5折折扣。乏力之感立显。

有时候,快就是慢,慢就是快。快中出错,甚至翻车者亦不在少数。

滚滚珠江水,浪花淘英雄。行业大变革下,房企沉浮已成百态。纵观28年心路历程,沉寂十多年的合生创展想凭借一股闯劲,一蹴而就,显然不可能。

相比裹足不前,蒙眼跑偏甚至南辕北辙,危害性更大。各中取舍,铑财将持续关注。

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