乐居财经 李奕和 发自北京

  国内存量市场的增长以及各大城市相继进入城市更新的爆发阶段，让近几年的房地产开发商纷纷开始了向城市运营商的转型。

  五矿地产是近年来积极推进公司由“地产开发商”向“城市运营商”战略升级的央企之一。实际上，为了推动公司的战略升级。除了房地产开发领域以外，该公司在城市运营开发、资产运营方面、产业地产领域，甚至是地产金融和地产服务领域都有所布局和探索。

  在此前披露的2019年报中，五矿地产称，未来将继续加快推进由“地产开发商”向“城市运营商”战略升级。一个重要的事件是，其首个产城运营项目“成都大邑未来生态城”已在今年2月获取了首批地块。这是其产城模式发展策略的重大实践，具有较高的可复制性。对五矿地产而言，无疑有深远意义。

  产城模式3.0

  在较为严峻的调控政策背景下，五矿地产在去年保持规模适度增长的前提下，也在进一步向城市综合运营服务商转型。

  据了解，2019年，五矿地产实现签约销售增长26.8%至86.44亿元，签约销售总楼面面积上升约3.1%至45.9万平方米，而这仅是其上市部分披露的业绩，如果加上托管项目部分，五矿地产2019年整体销售金额实际上达到350.16亿元，在绝大部分企业受市场影响仅有个位数增长的情况下，近27%的规模增长一定程度上体现了五矿地产具有较高的抗周期和抗风险能力。

  应该说，这种能力的提升正是其近年来推进的转型所带来的。一个事实是，由于倡导“品质化发展之路”，不断“推进业务高品质发展”，这种战略在市场不好的行情下依然给五矿地产带来了较好的产品溢价。

  数据显示，在该公司去年销售面积仅有3.1%增长的情况下，其产品的平均售价却达到了1.88万元/平方米，相比2018年的1.53万元/平方米上升了22.9%。这些项目多来自于一线及核心二线城市，也一定程度上提升了其产品的溢价。

  年报显示，五矿地产目前主要在环渤海地区、长三角、华中、珠三角及香港等主要经济中心开发房地产项目及提供物业管理服务。

  2019年，五矿地产在南京、深圳、成都、长沙以61.93亿元的成本价新增了4个地产项目，新增可开发楼面面积43.25万平方米。而这四宗土地，均是在接近年底土地市场窗口相对低位的一个多月时间内所拿下。

  其中，南京和长沙其两座深耕城市，而深圳和成都市场是其首次进入，这也进一步增强了其在一、二线城市的渗透和布局。

  截至2019年底，该公司在北京、营口、廊坊、天津、南京、长沙、武汉、成都、惠州、佛山、广州、深圳、沈阳、江阴、泰安、湘潭、西宁及香港等城市，在售项目总数超过34个。公司总土地储备约为435万平方米，以货值计，约70%的土地储备位于一线及核心二线城市。

  自2016年进军华南地区以来，短短数年间，五矿地产在华南地区参与的房地产发展项目已增至七个。其中，仅在广州番禺、白云、黄埔就已经布局四子。这些地溢价拿地和在一线城市及核心二线城市项目布局的策略，均为其产品的高溢价提供了可能性。

  除了房地产开发领域，五矿地产在城市运营开发、资产运营方面、产业地产领域已多有落地和布局。据了解，该公司在香河和万科合作开发的哈洛小镇、与远洋在天津合作开发的未来城等城市综合运营项目，目前均已在售。

  此外，公司还在辽宁营口打造占地面积约30平方公里的营口产业园；在广东汕头打造了总面积约8平方公里的汕头粤东物流总部新城；在成都大邑县打造总面积约8.7平方公里的“成都大邑未来生态城”项目。

  据了解，2020年2月，五矿地产已成功竞得大邑县255亩住宅用地，标志着五矿地产产城3.0模式从前期构思阶段正式转入投资建设阶段。这是其产城模式发展策略的重大实践，具有较高的可复制性，无疑有深远意义。

  去杠杆显成效：资产负债率三连降

  财务方面，2019年五矿地产实现综合收入113亿港元，同比增长3.02%；实现年度溢利13.5亿港元，当中，公司股权持有人应占溢利9.43亿港元，同比增长0.83%。值得一提的是，这也是五矿地产近年来归属股东净利润实现持续增长。

  数据显示，2015年-2019年，该公司归属公司股权持有人溢利分别为2.78亿港元、5.12亿港元、7.13亿港元、9.35亿港元以及9.43亿港元，公司归属股东应占溢利在去年达到近年来的新高。

  究其原因，2019年，五矿地产向联营公司及合营公司提供借款所收取的利息增加，导致财务收入因而上升17.3%至2.22亿港元。同时，由于大部分利息于年内作资本化处理，年内计入损益表的财务成本大幅降低80.6%至2670万港元。这成为影响五矿地产公司股权持有人应占溢利录得持续增长的重要因子。

  除此之外，公司的总资产也在进一步增厚。于2019年12月31日，五矿地产资产总额489.61亿港元，同比增长3.6%；净资产则增长9.8%至162.67亿港元。该公司表示，净资产上升主要由于透过其他全面收益按公允值计量的财务资产的公允值有所增加；其次，若干房地产发展项目引入合作方也增加了非控股股东权益。

  资产的持续增厚，对冲了部分负债带来的影响。2019年，该公司资产负债率66.78%，相比2018年的68.66%有所下降。值得一提的是，这也是五矿地产资产负债率在2016年创下79.08%的最高值以来，录得的连续三年下降。

  年报显示，于2019年12月31日，五矿地产拥有现金及银行存款（不包括受限制现金及银行存款）38.5亿港元，相比2018年的36.08亿港元，增长6.72%。据了解，除了融资活动产生14.39亿港元现金流量，该公司去年投资活动所得现金流净额为5.63亿元，同比增长达550.87%。

  在持有的现金基础上，五矿地产在2019年尚未使用的银行融资额度仍有61.27亿港元。这为其在未来一段时间，进行债务偿还提供助力。另一方面，作为央企的五矿地产，较低的融资成本仍是其优势之一。该公司在2019年的加权平均借贷成本为5.02%，相比于整个行业，处于较低水平。

  今年1月20日，五矿地产与若干银行，达成一项本金60亿港元的四年期定期贷款融资协议。据了解，该融资计划就获得了18家国际及本地银行参与，认购金额逾128亿港元。在当前回款变慢、融资并未放松的背景下，低融资成本和强大银团成了握在五矿地产手中的两张王牌。