​久期财经讯，5月25日，穆迪将富力地产股份有限公司(Guangzhou R&F Properties Co., Ltd.，简称“富力地产”，02777.HK)的企业家族评级(CFR)由“Ba3”降至“B1”，富力地产(香港)有限公司(R&F Properties (HK) Company Limited，简称“富力香港”)的CFR由“B1”降至“B2”。

所有的展望都从观察名单变为“负面”。

这是2020年4月3日开始的富力地产和富力香港的评级观察的结论。

评级依据

穆迪高级副总裁Kaven Tsang表示：“富力地产企业家族评级的下调，反映出穆迪对其经营现金流疲弱以及未来12-18个月内大量债务到期的担忧。”

尽管该公司在2019年的年合同销售额为1380亿元人民币，但穆迪估计其土地付款前的经营现金流约为100亿元人民币，约占合同销售额的7%，这一水平远低于穆迪评级的中国房地产同行。

鉴于富力地产2019年合同销售额仅增长5%，以及2020年前四个月合同销售额同比下降23%，该公司经营现金流的疲弱状况在近期不太可能有实质性改善。

2019年，该公司的现金回收率也有所下降，而应收账款有所增加。如果这些方面没有改善，公司的财务实力仍将薄弱。

截至2019年底，富力地产有620亿元人民币的债务在未来12个月内到期。截至2019年底，该公司持有的380亿元人民币现金以及未来12个月的预估经营现金流将不足以偿还这些债务。因此，该公司将需要借新债来为即将到期的债务提供资金。

该公司债务杠杆率(按收入/调整后债务衡量)较高，2019年为45%。穆迪预计，未来12-18个月，这一比例将在50%-55%之间。该公司的高债务杠杆率降低了其举债能力，进而制约了业务增长。未来12-18个月，富力地产的高负债水平也将使EBIT/利息保持在2.2-2.7倍的中等水平，而2019年为2.2倍。

此外，宏观经济形势疲弱，投资者风险偏好谨慎，加大了富力地产以合理成本举债偿还到期债务能力的不确定性。

富力地产的B1 CFR反映了该公司在中国住宅开发市场的周期运营记录，以及在中国地域多元化的土地储备。该评级还考虑了流动性弱和债务杠杆率高的评级限制。

富力香港的CFR下调至B2，反映出母公司在需要时提供财务和运营支持的能力减弱，以及鉴于其酒店业务的经营环境具有挑战性，其独立信用质量可能恶化。

富力香港的B2 CFR 包含了一个子级的上调，这是基于穆迪对富力地产在有需要时提供支持的评估，原因如下：(1)富力地产拥有富力香港的全部股权，并有意继续持有其股份;(2)富力香港作为集团从离岸银行和离岸资本市场筹集资金用于投资中国房地产项目以及海外投资的主要平台的角色;(3)富力地产对富力香港的财务支持记录，包括近年来为富力香港的有担保债券提供维好协议和股权购买承诺协议;(4)富力香港违约对富力地产的声誉风险。

富力香港的流动性状况也很疲弱。截至2019年12月31日，富力香港持有现金(包括限制性现金)为79.9亿元人民币，而短期债务为123亿元人民币。该公司依靠富力地产的支持获得资金。

在环境、社会和治理(ESG)因素方面，穆迪考虑了富力地产主要股东的集中持股。

尽管如此，富力地产的九名董事会成员中包括三名独立非执行董事和两名非执行董事。此外，该公司还应遵守香港证券交易所上市公司的公司治理规范所要求的其他内部治理结构和标准。

该公司在其业务和财务活动方面的披露透明。它的财务管理倾向于使用债务杠杆，以最大限度地回报股东，其派息水平高于许多穆迪评级的同行。

负面展望反映了富力地产和富力香港在未来12-18个月的再融资需求较高。富力地产的负面展望也反映出，由于现金回收率低和/或应收账款上升，其经营现金流疲弱。

可能导致评级上调或下调的因素

若出现以下情况，穆迪可能会下调富力地产的评级：(1)近期内不改善流动性状况;(2)合同销售额下降幅度大于穆迪评级的同行;或(3)信用指标减弱，收入/债务低于50%或EBIT/利息低于2倍。

鉴于评级展望为负面，富力地产的CFR不太可能被上调。不过，如果该公司对现有短期债务进行再融资，改善经营现金流，并将现金/短期债务提高到1倍，那么其展望可能会恢复稳定。

若出现以下情况，穆迪可能会下调富力香港的评级：(1)富力地产的评级被下调,(2)富力地产对其所有权减少或对其支持削弱,或(3)加速其开发业务和/或采取激进的土地收购,导致债务杠杆率和流动性严重恶化。

若富力香港的流动性改善，且富力地产的展望恢复稳定，则富力香港CFR的展望可能恢复稳定。

广州富力地产股份有限公司于1994年成立，2005年在香港联交所上市，是中国住宅与商业地产业的大型开发商。2019年底，富力地产的权益土地储备达到5790万平方米，分布在中国97个城市和海外6个城市，包括澳大利亚、英国、马来西亚、韩国和柬埔寨。李思廉先生和张力先生是富力地产的创始人，截至2019年12月31日分别持股30.99%和29.52%。

富力地产(香港)有限公司及其子公司主要在中国内地从事房地产开发和销售、房地产投资和酒店业务。该公司于2005 年8月25日在中国香港地区成立，是富力地产的离岸融资平台，也是富力地产部分内地房地产项目的控股公司。