财联社（上海，记者 王海春）讯，在楼市持续回暖之际，上海将迎来一波高端住宅入市小高峰。

一位房产机构分析师对记者表示，上海多个超过10万元/平方米的项目预计在六、七月上市。其中位于市中心区域的露香园项目联排别墅部分，市场预期售价或达20万元/平方米左右。

高力国际中国区董事总经理邓懿君指出，受疫情影响新房线下销售曾暂停近两个月，目前高档房销售升温，有需求集中释放原因，但也不排除市场看涨的预期在起作用。

“房地产行情与政策关联度较大，市场对货币政策变化尤其关注。近期央行频频释放流动性，一些公司高管或企业主，纷纷将手中资金投入到一线城市高端住宅市场。”邓懿君说。

开发商加快推盘节奏

据了解，预计于六月推出的静安区华润润府，售价或在13万元/平方米左右；绿地海珀外滩二期售价预计超过13万元/平方米。而更受关注的项目是预计于七月入市的露香园。有房产机构预测，该项目公寓部分售价约13万元—14万元/平方米，联排别墅的售价可能达到20万元/平方米左右。

“项目中联排别墅20万元/平方米的价格能否获批，还不确定，如果获批，或将创下今年上海新房销售单价新高。”上述房产机构分析师说。

邓懿君认为，最近两个月一批单价不低的项目入市，去化情况不错，市场热度的提升使得不少高端项目加快了推盘节奏。

记者获悉，昔日单价地王项目——中兴路壹号首次开盘共推出229套房源，均价12.98万元/平方米，虽然市场认为该项目在户型、小区环境等方面存在一定缺陷，但至5月13日该项目获得了78组认筹。

此外，位于徐汇区的尚海湾项目销售均价约12.5万元/平方米，5月2日开盘时获得563组认筹，至5月10日去化229套，去化率接近八成；位于普陀的中海汇德里项目不久前推出360套房源，均价为10.2万元/平方米，至5月10日已去化344套。

“超过10万元/平方米的单价其实不算低了，但近期一批高档房项目销售情况都比较火热。”第一太平戴维斯中国市场研究部董事张琳表示。

据第一太平戴维斯监测信息，浦东碧云尊邸项目此前推出160套房源，项目均价约11.2万元/平方米，一套房的认筹金额高达600万元。但如此高的认筹门槛并未挡住购房者的热情，该项目4月13日启动认筹后，获448组认筹。在4月26日、27日仅两天的选房日，该项目推出的房源已售罄。

除了前述几个均价超过10万元/平方米的项目，一批在四、五月推出，价格接近10万元/平方米的项目，也出现热销情况。

其中，位于浦东前滩的东方惠礼项目4月推出397套房源，均价约9.2万元/平方米，这批房源已销售完毕；4月18日推出的保利天悦项目，均价约9.98万元/平方米，至5月10日去化了240套，去化率超过八成。

热销背后的预期变化

“总价在千万元以上、单价较高的一批高端项目，近期销售速度相当快，而市场看涨预期助推了这一波行情。”一家中型房企营销部经理告诉财联社记者。

相比上海，深圳南山区、宝安区等区域部分项目，甚至一度出现“茶水费”等现象，市场热度可见一斑。

据克而瑞监测数据，今年四月，北上深三个一线城市，高档房成交比例均出现不同程度上升。其中，上海三月高档房成交占当月商品房成交的比例为44%，四月升至47%；北京这一比例从三月的50%升至四月的58%；而深圳的升幅最为明显，三月高档房占商品房成交比例为40%，四月快速攀升至57%，大幅上升了17个百分点。

中原地产首席分析师张大伟指出，高档房热销的背后，反映出部分购房者预期市场发生一些变化。这其中的确有对住宅升级、置换的需求，但将豪宅视为避险、保值的重要手段，应该也是引发近期高档房销售走热的一个重要原因。

“按以往经验，如果市场在资金面有所宽松，房地产价格上涨的概率会进一步加大。近期上海、深圳高档房热销可能是一个风向标，反映出部分对市场信息变化较敏感人群对未来楼市的预期。”张大伟告诉记者。

他进一步表示，从以往楼市价格变化走向来看，一线城市豪宅以及单价较高的项目会率先回暖，再逐渐传导至普通商品房，二三线城市的市场此后也将受到影响，价格出现不同程度上扬。不少购房者认为今年可能会延续这种走势，因此加快了入市的脚步。

58安居客房产研究院首席分析师张波则认为，购买高档房的买家一般并非首次置业，而是有多次购房经历、经济实力很强的人群。而这部分购房者在换房时，除考虑自身居住需求，往往还会结合以往经验，选择合适时机出手。

“有能力购置单价10万元/平方米以上房产的购房者，已经历了多轮市场调控和市场起伏，他们对不同情况下市场走势有其自身预期。一方面，疫情影响使得当下置换房屋成本较低，另一方面不排除这些购房者有避险需求，通过购房以抵御通胀。其基本思路为，在经济增长放缓背景下，如能从房价上涨中得利，其获得的收益将相当可观。”张波表示。

业内人士认为，这轮高档房销售走热能否持续，还应密切关注政策变化。“两会是今年一个相当重要的观察窗口。不少人会关注相关部门如何判断接下来的经济走势，以及如何看待房地产市场，市场也会因此做出新的预期调整。”张大伟在接受记者采访时说。