一、

我在清明小长假和五一小长假，分别签约出手了两套学区房，坐标为上海静安和上海闵行。因此以实战经验而非纸上谈兵地汇报大家，上海学区房，一个月里就涨价了。

一点都没凉。

以至于，第一套出手的房子，价格我都已经悔了，现在挂牌的同房型已经比我的实际成交价高了一大截；第二套，我见苗头不对，赶在四月底往上跳价10万（房价的1.5%），尽管中介们没给我好脸色看，但这个价格依然获得了成交。

买我第二套房子的买家，心态已经崩了。因为他五一节前，曾对我家隔壁小区的一套房子（同一个学区）付过意向金并谈拢了价格。他节日里兴高采烈出去旅行了，本打算回来就签定金协议的，结果回来后就被跳价了。煮熟的鸭子飞掉。

一个细节是：中介替他打电话给我，问的第一句话是“夏姐你的房子价格没变吧？”我说不打算降价。中介补充了一句说“我是问你有没有涨价”。

讲真我也不知道北京西城区多校划片政策的出台，接下来会不会影响其它地区的市场定价。但此时此刻，我的切身感受是：没有。

因为就在刚刚，我还接了一个电话。还有中介问我定金协议签了没，如果没有，他明天还有两组客户要看，其中一组已经是复看，谈成概率很大。

这种卖家的优越感，我从2017年以后就没有感受到过了。

但是，亲，不要看到以上，就觉得房价普涨了。不不不，远没有。“房住不炒”的控制还是威力很大的。

自从一失眠就刷链家APP玩以后，我发现房价出现了“结构性调整”。我卖的第二套学区房，已经几乎涨回了2017年初的高点；但是那些老破小，尤其是无电梯六层楼公房的高楼层，虽然还不至于跌回2015年下半年全国楼市起飞前，但也已经跌到了2016年初的价格。

我在过去一个月里去了两次不同区的房地产交易中心，并问了保安现在交易的人多不多。保安不会骗人，说，真是比去年是热闹多了（尽管4月份还是受着一点疫情的尾巴影响的），但还是比不过两三年前的景象。

数据显示今年五一节，上海楼市继续挺热闹。据上海中原地产数据显示，小长假期间（5.1-5.5）新建商品住宅成交15.7万平方米，比去年假期增加207.8%。且成交格局上，改善型需求释放明显。

二、

知道我写个财经专栏，有些看房的客户乐意和我交换对房地产走势的看法，也跟我说说他们的想法。

我忽悠人的套路分析是：

- 第一，房价若涨不过无风险资金收益（保守一点假设3.5%好了），换句话说一套700万的房子如果一年后涨不到725万，便算亏。而房价像过去20年的繁荣盛世是一去不复返的。

- 第二，房住不炒。如果是刚需，那在这个温和的谷底平台上买房总的来说还是OK的。对很多人来说，房子意味着“有了一个家”的安全感与幸福感、或意味着融入这个城市、或意味着能结婚能生子、或意味着某种阶层或社会地位、或意味着享受城市的医疗教育等资源，这些都超过了计算或许还会浮动的“最低点”。

- 第三，一线城市房价整体上其实已经跌了超过10%了，也基本稳了；但4567线的、人口净流出的，我觉得还要跌。

- 第四，如果想看买点与趋势，短期看市场流动性、中期看政策、长期看人口。

因此“愉见财经”不赞成买任何人口呈现净流出的城市的房子。

哦对了顺便嘚瑟一下，Wuli“愉见财经”曾经踩点精确地预判过房价会跌哦，尽管那时候说这话，我还挨了好几顿骂：

看房人们交换给我的他们矛盾的心态是：

- 第一，他们觉得偏宽的货币环境，未来还是会影响到房价的升值。

- 第二，对于小老百姓们，对抗通胀他们最惯性信任的，还是买套房子来保值，同时还可以住住；有个买家说，如果疫情再来，还多个地方可以隔离呢，否则有些小区都不让租客进了。

- 第三，深圳前些日子房价涨的新闻，也在某种程度上刺激着他们，提前结束观望。

- 第四，但是另一头，他们也觉得疫情影响经济和购房者的收入，所以房价不会涨。

- 第五，也有人预期抛盘变多，他们指望着这一阶段能捡到更多的笋盘。

- 第六，政策并没有松口，所以房价整体还是不会大涨。

除了学区房比较热，吃到国家政策规划的板块也热，感觉未来还会更热。比如上海的G60科创走廊沿线，以前上海市中心南移，未来西移也说不定。毕竟这代表了政策优势，也是未来的人口优势（假设越来越多的公司搬过来）。

三、

房住不炒。下面专业泼凉水。

第一，以我卖两套房的观察来看，学区房的去化，很明显是从一个学区小区最便宜的那几套开始的（比如面积最小、房型最差、楼层最差），曲线清晰地从便宜买到中等，然后成交量就僵持住了。市场购买力还是受限的，那些大面积豪装，没有想象中那么容易出手。

第二，我的感觉是3、4月份学区房卖得更快，这个月势头其实是下来的。（五一假期有特殊性，是个例外。）

我静安家对口的小学，3月20日出的招生简章，从那个周末开始我便成了看房团“兼职导游”，恨不得在地上贴一条看房游览线路、各房间直接声控播放亮点介绍，因为忙起来，我一天要带10多个“团”，话术一天要讲10余遍。

但4月底，热度就已经下来了。我问链家的小伙子，我的小区，他们3月底10天里卖掉3套，4月份上半月卖了2套，但下半月一套都没成交。（以上仅指链家数据，其他中介我没有统计。）

第三，无电梯的老破小公房，好像真的不太行了。

二手房的价格，其实某种程度上也有点像股票，抛盘大了接盘的少，有一套成交低了，就成为后续买卖的参考值了。

无电梯6或7层楼老公房的问题，就是抛盘大、接盘少。尤其是高楼层。你想啊，当年动拆迁住进去的人，十几年一过，老了，楼梯爬不动了，都会想贴一点钱换一套电梯房；但谁来买这房呢？积蓄不多的外省市青年被限购了，本地青年到适婚年龄了总还是想着买套概念新一点的房子，他们多半会开车，所以也许宁愿市郊一点也要买得稍微像样一点。

我随机找了一个老公房小区的对比图，大家看看价格走势。

同样的抛盘大买盘少还发生在高端别墅，很多别墅也是过去几年没好好涨过的。别墅是很多家庭的第二、第三套房，利用率很低（很多别墅小区入住率50%都没有的），所以一旦家庭收入受到经济环境影响，最早抛的也会是别墅；这些年钱没以前好赚了，加上房地产政策调节下，买盘也并不活跃。

这么说吧，X小姐抛出的静安学区鸽子笼，8年涨成了买入价的三倍；接盘的北郊某二手别墅，谢谢前屋主替下家精装修好且空置保管了近5年，房价连涨30%都还差一口气，顶多算刚刚够上资金成本。

你想啊，当年动拆迁住进去的人，十几年一过，老了，楼梯爬不动了，都会想贴一点钱换一套电梯房；但谁来买这房呢？积蓄不多的外省市青年被限购了；本地青年到适婚年龄了总还是想着买套概念新一点的房子，他们多半会开车，所以也许宁愿市郊一点也要买得稍微像样一点；至于余下的改善型需求，就更不会考虑老破小了。