作者：Azure

来源：GPLP犀牛财经（ID:gplpcn）

5月4日，美国彭博社援引知情人士消息称，黑石集团对SOHO中国（00410.HK）私有化的洽谈陷入停滞状态。这意味着潘石屹暂时还“跑不了”。

彭博社援引知情人士消息称，公共卫生事件使得SOHO中国的业务前景充满不确定性，另外，债券市场的动荡也引发了为交易安排融资的担忧。但是，黑石集团有关对SOHO中国进行投资的讨论尚处于初期阶段，一旦条件稳定就重启谈判。

5月4日SOHO中国收报2.75港元/股，跌25.68%，创下2015年8月24日以来的最大跌幅，单日市值蒸发45.66亿港元。

SOHO中国私有化及出售核心资产的消息使其股价如“过山车”。早在2019年10月底，就有黑石将收购SOHO中国核心资产的消息传出，SOHO股价3天内上涨近30%。

2020年3月10日，路透社报道称，黑石集团正在与SOHO中国就后者私有化进行谈判，黑石集团给出的报价为6港元/股。SOHO中国股价急速拉升，3月10日当天收报4.1港元/股，涨幅高达37.58%。

3月11日，SOHO中国发布公告称，其正在与海外金融投资者洽谈，以探讨进行战略合作的可能性，可能导致其全部已发行股份作出全面要约。这暗示SOHO中国私有化正在推进。

虽然私有化洽谈陷入停滞状态，但SOHO中国想卖，黑石集团想买，价格就成了关键因素。

从2014年起，SOHO中国就在陆续出售国内资产，公开资料显示，5年间，SOHO中国通过出售资产累计套现约293.41亿元，并且自2013年获取北京丽泽一个项目后，便不再在境内购入新项目，这一系列动作被市场看做是潘石屹要退出中国的信号。

另一方面，黑石集团作为全球最大的地产基金管理公司，其房地产投资的主要策略便是“收购——修复——出让”，利润来自资本市场与物业市场的估值差，在估值差中进行套利。

1998年，黑石集团与洛杉矶殖民地资本公司以8.66亿美元联合收购了伦敦萨沃集团旗下的豪华酒店——伯克利酒店等五家酒店，经过5年对这些酒店的升级改造，最后以13.7亿美元的价格出手。

而现在SOHO中国便处于物业估值大大高于公司市值的情况。

自2012年开始，SOHO中国从“开发-销售”转向“开发-自持”物业，其主要收入来源便从卖楼转为收租。

转型后SOHO中国年度营业总收入滑坡，2019年营业总收入仅有18.47亿元，且已经连续五年营收不超过20亿元，要知道在2012年，SOHO中国营业总收入为153.05亿元。

虽然营收表现不佳，但SOHO中国物业质量却相当高，且集中在中国主要城市的核心地段。

SOHO中国2019年年报显示，截至2019年12月31日，SOHO中国投资物业资产总值为618.33亿元，是同时期公司市值的四倍多。

SOHO中国目前物业估值大大高于公司市值的情况，恰好是黑石集团最喜欢的套利空间。