历史的奥妙在于，所有事情沉淀到时间的长河后，一切当初看似偶然及断裂的细节串联起来便有了必然与因果，重新审视便有了合理性。

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中国文旅的神秘面纱

港交所深夜的一则IPO招股书，牵出了奥园郭家兄弟继奥园健康、京汉股份后又一资本布阵。

4月17日，中国文旅集团有限公司向港交所递交了招股书。招股书披露，中国文旅集团成立于2018年11月，系中国文化旅游物业开发商。

该公司主要于中国广东省江门及其他潜力地区从事和规划文化旅游胜地内的度假物业，截至2020年2月29日，在广东恩平等地持有18个度假物业，土地储备总建筑面积约160万平米。

乍看起来，中国文旅集团仅是一家平平无奇的区域性文旅公司。然而，仔细查阅，不管是位于中国广东省江门市恩平泉林路1号的公司地址，还是旗下最主要的物业，都指向了以奥园冠名的恩平奥园泉林黄金小镇。

“奥园”几乎成了这家拟上市文旅企业在招股书里的高频词：不管是直接层面上的“引入奥园集团作为策略性投资者”，或是股权关系里来往的奥园高管们。

中国文旅集团的初期轨迹要追溯到2006年，一开始局限在若干自然人之间的合作，随着更多投资者的介入，资本的火花将其引爆。2017年奥园为首的“三人组”登场，随后“文旅业务营收三年做到百亿”成为奥园对外透露的目标。

2006年，陈凯君女士创立了中国文旅的前身恩平金辉煌，用以收购位于恩平的土地（即泉林黄金小镇所在地）。四年后，谭文超为了给儿子谭嘉伟画下事业蓝图，相中了泉林黄金小镇，并迅速入局。

2012年，奥园与恩平金辉煌似乎仍是两条平行线。

奥园真正以公司身份入股是在2017年12月28日。

悦景、骐达及雅志各自与金辉煌上属公司联新订立协议，以向联新收购冠基当时已发行股本的合共60.0%，总代价为3亿元。其中，中国奥园旗下全资公司悦景持股28%，赵先生旗下骐达持股27.5%，林先生持股4.5%。

对于当初的交易，中国文旅集团在招股书是这样解释的：“引入奥园集团作为策略性投资者不但有利集团的整体战略性发展，并在共享在度假物业发展及文化旅游业务方面的资源与专业知识方面达致协同效应。”

与奥园一同入股的两位先生，何许人也？

赵先生即赵文炜，他是牛津大学数学相关专业学士、硕士，于1996年至2004年曾担任法国巴黎银行BNP相关部门研究部总监，作为一名股权投资基金经理，于金融业拥有丰富经验。入股恩平金辉煌时，他的头衔是合桥企业有限公司总监及负责人员，主要于香港从事提供金融及投资服务的业务。

简单说，赵文炜就是行使资本意志的投资者。

有意思的是，从赵文玮的股权投资图谱里，也可发现奥园的身影。2019年奥园健康上市前的股东架构中，中国奥园持股75.5%，合桥企业董事赵文炜持股达19.5%。

而林先生，即林锦堂。当时他仍在花样年担任首席财务官等职务，加上4.5%的持股比例，这说明所担任的角色更多是指导及管理。

2018年7月20日，花样年宣布，林锦堂因需“投入更多时间从事其他业务机会”，已辞任公司首席财务官。这距离他入股恩平金辉煌仅七个月。

同时期可以佐证的是，也是在2017年，奥园管理层在公开场合开始提及文旅板块业务，称用三年时间将奥园文旅的营业额规模增加至100亿元；2018年8月份，已是奥园文旅集团总裁程耀公开表示，公司计划于一年后拆分文旅板块上市。

2018年10月，林锦堂迅速加入中国文旅集团，次年8月28日获委任为该公司主席。

同于2018年10月23日，中国文旅集团于开曼群岛注册成立为获豁免有限公司，中国文旅集团（开曼）正式成立。

股权结构里，谭嘉伟持股10%，陈凯君旗下卓时持股24%，蔡宏江持股20%，许清彬持股20%，这一边基本以原始投资者为主。另一边，奥园透过悦景持股28%、赵文玮透过Cypress Capital旗下骐达持股27.5%，林锦堂持股4.5%。

加上自2018年起持续的收并购，中国文旅集团在境内已经拥有广州金辉煌、安徽青禾、开平青禾、金辉煌（小镇旅游）、金辉煌（酒店）、广东泉林等平台。

2019年1月，程耀加入中国文旅集团担任首席营运官（文化旅游）。今年4月，中国文旅集团还拉来金民豪担任香港金辉煌的总裁，他曾在香港迪士尼、万达文化产业任职。

一切都朝着包装上市前进。

80%收入靠卖房

中国奥园向来有布局文旅的野心。

截至2020年2月29日，中国文旅集团共拥有18个度假物业发展项目组合，其中8个项目为已竣工、4个项目为发展中及6个项目为持作未来发展。在该18个度假物业发展项目中，包括10个待售度假物业发展项目、1个持作投资及自用的度假物业发展项目、一个持作营运的酒店度假村及持作未来发展的6幅土地。

除持作未来发展的一幅土地位于安徽省歙县外，它所有的度假物业均位于广东；当中绝大部分位于恩平泉林黄金小镇，而开平及清远也各有一个相关项目。

中国文旅自我定义为“文化旅游物业开发商”，同时从事一系列文化旅游业务，如提供文化旅游胜地相关服务（包括酒店服务、景点咨询服务以及景点管理服务）、酒店咨询及管理服务及旅游代理服务。

换而言之，中国文旅还是靠着卖文旅物业做支撑的。自2015年起，中国文旅连续完成八个位于恩平泉林黄金小镇的度假物业，即华侨公馆、悦湖湾、泉林酒店别墅区与水禾田泉世界、悦泉湾、印象泉林商业街、御山湖、悦公馆及御珑湾低层洋房。

2017年至2019年期间，中国文旅分别收入1.86亿元、3.35亿元、7.36亿元，其中销售度假物业的营收比例较大，期内占比为99.8%、79.8%、80.7%。

而在旅游业务中，除了泉林黄金小镇，中国文旅旗下物业还包括奥园英德巧克力王国，其就奥园英德巧克力王国的规划、设计及发展提供一站式景点咨询服务。这是中国奥园入股之后，对它的业务输入。

盈利方面，2017年至2019年，中国文旅净利润分别为4454.7万元、7260.5万元、1.04亿元；毛利润为6559万元、1.50亿元、3.18亿元。2019年，其毛利率为43.3%、净利率为14.13%，并无出现大的变动。

从数据里可以看到中国文旅近几年规模的快速发展；但与此同时，它的资产流动性却不是很强。2017年至2019年，中国文旅银行结余及现金虽达5160万元、2.6亿元及4.89亿元，但直至2019年，其流动比率仅为1，速动比率仅为0.4。

于2020年2月29日，中国文旅土地储备总建筑面积约为160万平方米，其中持作未来发展的建筑面积约110万平方米，占总土地储备约69.6%。这将成为中国文旅未来续航的基础。

以恩平泉林黄金小镇为主要资产的中国文旅，其成为中国奥园“囊中之物”已是不争的事实。中国奥园最近在圈内颇为高调，前不久，它以11.6亿收购京汉股份29.99%股权，就曾引发业内对其文旅板块上市的种种猜想。

京汉股份在文旅业务上有着一定规模的布局。据其官微披露，该公司的文旅小镇主要布局在北上广及雄安新区、重庆、武汉、南京、成都等一二线及重点城市周边，并与产业、文化、旅游、养老、社区等功能进行有效叠加。

从土储资产、营收、杠杆水平看，目前这家文旅集团还处于发展培育阶段。随着赴港上市及八大业务板块的奥园加持，会否在发展上迎来扩张期？

另值得一提的是，除上文提及的奥园文旅总裁程耀，目前同时在中国奥园及中国文旅集团任职的高管还包括首席财务官江永标，同时任奥园集团（广州）有限公司集团策略投资中心总监助理；非执董阮永曦，同时任奥园集团总裁助理兼集团策略投资中心总监等等。

截至目前，中国奥园旗下已有多个资本平台，包括地产业务、物业以及文旅，除此外，据悉奥买家也将于2020年上市。上个星期，奥园还入主了上市平台京汉股份，持股比例29.99%，为后者实控人。

如果中国文旅能成功登陆港交所，未来，奥园是否会将京汉股份旗下的文旅资产装入中国文旅，这给市场留下了想象空间。

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