清远，一个神奇的城市。



尽管每个人都或多或少从身边亲朋好友处听到过“被清远房子套现”、“找不到接盘侠”等消息，但他们在面对清远房子低首付、城市大规划蓝图等吸引时，仍然对投资清远抱着一颗跃跃欲试的心。

近日，乐居君身边一位朋友就打算去清远买房。

JJ是广州本地人，目前与丈夫家人同住在番禺。毕业4年后，她与丈夫攒下了20多万元存款，在看遍番禺房子后，她发现自己的存款根本给不起首付，但又不想把钱放在银行，于是将目光转向投资清远。




对于为什么要买清远房子，JJ给出了以下理由：

1、清远房子首付低，约20万元首付就可以“上车”；
2、受疫情影响，全国楼市处于低迷状态，清远也不例外，可趁低吸纳搏日后涨价；
3、广清城际铁路即将通车，未来可以从清远市区可以直达广州中心城区，这是一大利好。


  

清远房子买不买得过？

我们可以看看已经买了清远房子的他们怎么说。



01

“卖不出去只能当度假用了”


  

2018年底，阿瑶以首付40多万元买下位于清远清城区的一套新房。

由于阿瑶本身在广州有房，所以买清远房子都是出于投资性质。她当时买入价约9500元/㎡，虽然阿瑶本身也不建议投资清远，但中介的推荐再加上家人对该楼盘的认可，她还是掏出了40万元首付，买了这个靠近高铁站、户型为141㎡四房两厅的房子。




乐居君翻查记录发现，该楼盘于2012年开盘，但当时推的是联排别墅，均价7000元/㎡起；2014年开始卖68-115㎡的两至三房单位，非毛坯均价为5800-6200元/㎡。


  而阿瑶买的141㎡四房，在2017年带装修均价约12000元/㎡。

  目前，该盘97-260㎡三至五房单位均价为9500元/㎡。


可以看出，该盘的四房单位从2017年到2020年共跌了2500元/㎡，按照141㎡计算，三年总价共相差了约35万元。
  



“本来就是为了投资，不会长期持有，但现在放盘的话会亏......所以还是先放个几年吧，现在我爸妈有空都会自驾过去度假。”阿瑶表示，父母认为这套房子一梯一户，周边环境又比较好，所以比较喜欢，也不着急卖。




从中介网站上可以看到，该楼盘目前洋房二手放盘价在9400-9700元/㎡之间，而别墅放盘价约1.3万元/㎡。



02

“看着均价持续下跌，我心都要凉了”


  

同样是买了清远的房子，小杨的心态就大不一样了。

小杨本身在花都工作，由于负担不起广州房价，想着清远与花都距离不远，便以半投资半自住心态买下了清远和花都交界的某知名大型楼盘。

他在2018年买入该房子时，单价为1.15万元/㎡，现在楼盘均价已跌至0.95万元/㎡，用他的话来说，就是“足足蒸发掉一个首付”。

更为尴尬的是，小杨在花都市区上班，从楼盘出发只能自驾，如果不走高速，耗时超1个钟；如果走高速的话，可以节省20多分钟，但每天来回的高速费又是一笔开销......

“现在在新房住的话，上下班比较麻烦。如果不住，卖又卖不出，租也租不到好价钱，还会让房子折旧。看着这个盘的均价持续下跌中，我的心都要凉了。”小杨说道。


  

虽说买房要听过来人意见，但这也不是一个地方值不值得买的唯一判定标准，我们还要从政策、楼市成交、土地、人口等几大因素来分析。

买房政策

在清远买房可用广州公积金


  从政策上来看，广州人到清远买房不仅不受限制，还受到特别优待。

  2018年，广清住房公积金发布互贷新政，广州每年将支持清远6个亿贷款额度，两地互贷范围从广州扩大到广清两地职工。

  一人申请住房公积金贷款的，最高贷款额为30万元，夫妻双方购买同一住房申请住房公积金贷款的，最高贷款额为40万元。

  简而言之，在清远买房，也可以用到在广州缴纳的公积金。

  

楼市成交

以价换量，3月以来全市新房均价跌至6字头


  

清远绝大多数新房都集中在清城区，这里也是投资客的首选之地。

我们以它为例子分析，在2015年至2019年，清城区新房成交大致分为两个阶段。

2015-2017年，这可以算得上是清城区的“高光时刻”，成交后期稳定在4000+套。而均价，短短两年间上涨了53%，所以在2017年前买了清远房子的人，是吃了一波红利的。


用20万去清远买房，我错了吗

 数据来源：中地行

  


2017年后，虽然清城区房价仍在上涨，但成交量急跌，2019年全年仅成交了36003套，均价对比2018年，也有5%的微跌。

再单独把2019年拎出来分析，我们可以发现全年成交呈“倒V”形状，5-6月成交达巅峰，但随即缓缓下落，到了12月，成交仅1905套，仅比全年最差的2月多400来套。


 数据来源：中地行

  

成交均价方面也是急速插水，全年最高值为6月的9519元/㎡，下半年开始成交均价回归至“8字头”，12月均价更是创下全年新低，仅8385元/㎡。


  

成交均价的变化与供求关系脱不了关系。从上图可以看出，在供过于求的月份，价格随之下跌；反之则上涨。而从2019下半年开始，清城区新房已经处于供过于求的状态。

进入到2020年，前期受新冠肺炎疫情影响，清远全市新房周成交一度低至11套，而随着疫情受控，加上各大开发商打折促销，3月以来清远新房成交稳步回升，最多破千套。

 数据来源：广东粤湾数据研究


  

但需要注意的是，3月以来全市均价已经跌至6字头，与1月首周相比，足足跌了3成！

量涨价跌，清远楼市目前处于典型的以价换量状态，而据相关机构资料，买房的这部分人中，广州客占近半成。

土地市场

楼面地价降温 同比跌67%


  2017-2019年，清远土地成交面积和成交金额都呈下跌趋势，楼面价跌幅更为惊人，2019年土地成交楼面均价仅825元/㎡，环跌近4成。

 数据来源：中地行

  

住宅用地方面，共成交12宗，面积79万㎡，占比46%，其中2宗地实现溢价成交，溢价率分别为24%和5%，8宗地终止或流拍，面积达53万㎡。

虽然2019年住宅用地成交基本与2018年持平，但楼面地价降温明显，均价1551元/㎡，同比下降67%，底价成交地块占比83%。


  数据来源：中地行

 

人口

常住人口增幅降低 GDP在广东排倒数第七

人口对楼市拉动尤为重要，但清远偏偏是一个人口输出型城市。

从2014年至2019年，清远常住人口虽然在增加，但增幅微乎其微。从2018年开始，增幅还呈下跌趋势。


 数据来源：清远市人民政府

  

究其原因，还是清远对人才的吸引力不够强。2019年新公布的广东各市生产总值显示，清远GDP为1698.22亿元，全省倒数第七，第二、第三产业并不发达。



  

总结以上，乐居君认为除非是在清远或者广清交界工作，否则无论是自住还是投资，在清远买房都是不现实的。

如果你在广州市区工作，看中广清城轨规划，打算以后住在清远，在广州上班，那么你将每天坐城轨到广州北站，然后换乘到珠江新城等站点，一套操作下来起码要花1.5个钟。

单单是通勤时间及路费，就已经让人心塞，更不说碰上要应酬或者加班，你还要考虑时间晚了能否赶上城轨。

如果你是出于投资角度，乐居君认为你要先去要买的房子周边观察一下二手中介店多不多，一、二手房挂牌信息比例分配如何，晚上逛一下楼盘周边，看看有多少房子亮着灯等等。

毕竟目前清远一手房都供过于求，且价格与二手房相差不大，二手房属于典型的有价无市，大家还是慎重选择吧。

而对于能不能在清远买房这个话题，著名地产经济学家邓浩志给出的建议更一针见血。

哪怕市场最好的时候，他都认为清远、肇庆等珠三角外围区域楼市没投资价值。前两年因为恐慌、资金少、跟风等原因，一批楼市小白到这些地方购了房。但最近他已经听到有价格腰斩都找不到看房人的案例。

他认为这些地方根本没二手市场，完全无法套现，和股市一样，熊长牛短。

至于广清城轨，他表示即使广清城轨通了，也是没有一点价值。“它无非是清远到广州北站。广州北站在花都，出站后转地铁9号线然后转3号线，一个半小时后才能到天河，压根就不是刚需能用的。”

邓浩志强调，利用广清城轨度假出行就更不靠谱，因为清远站点不在景区、楼盘周围，大家还要考虑逢年过节买不到票的情况。

虽然乐居君已经将相关案例及专家建议提供给JJ，但她还是认为自己手持20多万，除了“买砖头”保值，并无其它更好做法，所以她会继续关注清远的低首付一手房。

最后，乐居君想问一下大家，如果你们像JJ一样，手持十几二十万元存款，会用在哪些地方？欢迎评论区与我们讨论。

文章来源:乐居大湾区