文/乐居财经研究院 李奕和 杨倩

房地产企业的发展是一场马拉松长跑，土地储备的多寡、财务风险的管控能力，一定程度上预示了一家房企能不能在规模之战中持续发力，以至于比同行走得更远。

除此之外，另一项指标也能很好地预见一家房企短期内的业绩爆发力和发展潜能，那就是房企的合约负债。

在2017年修订的新收入准则中，合同资产和合同负债的概念被首次提出。按照最新定义，合同负债指企业已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。

具体到房地产行业，预收款项或者听来更为人所熟知。根据新修订的收入准则，不少房企已将预收款项调整为合同负债一项。这一数值成为衡量一家房企短时间内业绩发展潜力的因素之一。

遵循着这一逻辑，乐居财经引入了业绩潜力的概念，也即用开发商的合约负债除以营业收入，得出的倍数，我们称之为房企的业绩潜力指数。

这一指数用以评估房企短时间内业绩发展潜力，指数越大，说明房企财报中预收款项所组成的合约负债对营收比值越大，未来转化为业绩的数值就多。

它是房企隐藏在海平面下的冰山，冰山的大小，决定了房企未来一段时间内的业绩爆发力如何。

那么，谁才是房地产行业的潜力股？

近五成房企业绩潜力大于1

三盛控股最高达4.1

乐居财经统计了截至4月1日已披露相关财务数据的80家开发商企业，除中国天保集团、万科海外、弘阳地产、合景泰富集团4家企业合约负债未有披露，实际研究的样本企业76家。

统计的数据显示，76家房地产企业业绩潜力指数的平均值为1.03。也就是说总体而言，房企合约负债对营业收入的比率大概在1左右。在不考虑其他因素的情况下，也可以更直白地说，房企整体的平均预收款项，有效覆盖过了其目前的营业收入水平。

而这只是一个平均值，事实上很大一部分房企的合约负债远超其当前的营业收入。根据《2019内房股业绩潜力排行榜》，业绩潜力指数最大的为三盛控股，达到4.10。其合约负债是营收的4倍之多。

福晟国际也达到3.32，处于较高水平。此外，德信中国、新城发展、天山发展控股、国瑞置业、美的置业、中梁控股、建发国际集团7家企业的业绩潜力指数也在2以上（包括2）。这些企业占总数的11.84%，未来的业绩爆发潜力较强。

数据显示，业绩潜力指数在1-2（包括1）的企业26家，占企业总数的34.21%。

旭辉控股、大发地产、首创置业、宝龙地产、佳兆业、亿达中国、大悦城、世茂房地产、中海、雅居乐等41家房企的业绩潜力指数则在1以下，这部分企业占53.94%。

千亿房企“冰山”更大

指数超六成大于1

相对而言，千亿房企的平均业绩潜力指数更高。根据《2019千亿内房股业绩潜力榜》，千亿房企的平均指数为1.18，相比整体的1.03平均数高出0.15。

数值相差不大，但却进一步说明了一个事实：规模更大的企业，事实上蕴藏了更大的业绩潜力。这些隐藏在财报下面的预收款项，将很好为企业带来更好的业绩表现，给投资者一个较好的未来业绩预期。

具体到企业方面，新城发展、美的置业、中梁控股3家企业的业绩潜力指数分别达到2.28、2.06以及2.05，数值均大于2（包括2）；中国奥园、万科、华润置地、金茂、融创、碧桂园等10家企业在1-2之间（包括1）。

此外，旭辉、佳兆业、世茂房地产、中海、雅居乐、远洋、富力、恒大8家企业业绩潜力指数在1以下。总的来说，千亿房企业绩潜力指数在2以上（包括2）、1-2之间（包括1）以及1以下三个阶层的占比分别为14.28%、47.62%、38.1%。

千亿规模与负债

新城合约负债增幅逼近70%

2019年，不少千亿房企的合约负债都有了不同程度的上升。据统计，在21家企业当中，有16家房企的合约负债进一步升高，仅5家房企有所下降。

当中，新城发展在2019年的合约负债达到1976.68亿元，相比2018年的1182.31亿元，增幅达到67.19%，是千亿房企中合约负债增幅最大的企业。此外，世茂、美的置业、奥园、金茂、龙湖、雅居乐在过去一年的合约负债增幅也超过30%。

合约负债同比实现下降的企业中，富力、远洋、融信、正荣、恒大的合约负债分别下降1.04%、4.97%、5.78%、17.71%以及30.11%。恒大也是这部分企业中，下降超过30%的唯一一家企业。

即使合约负债的升高，预示了企业未来业绩爆发的潜力越大，但就企业整体的运营而言，负债实际上是一把双刃剑。特别的一点是，合约负债的增长也致使房企总体负债的进一步上升。

3月31日的业绩会上，恒大宣布了全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略。目标从2020年到2022年，有息负债平均每年减少1500亿元，到2022年总负债规模降到4000亿以下。

数据显示，2019年，千亿房企合约负债超过1000亿的企业达到8家，当中碧桂园、万科分别达6469.96亿元以及5770.47亿元，成为合约负债最高的两家企业。另外，融创中国、华润置地、新城发展、龙湖集团、中国恒大、中梁控股均超过千亿级别。

从近一个多月的年报季来看，追求利润，强调企业负债的下降，已成为规模房企未来一段时间的共识之一。

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文章来源:乐居财经研究院