文/乐居财经研究院 曾树佳 魏薇
在财务报告中，利息资本化，通常是指将借款利息支出，确认为一项资产。需要相当长时间才能达到可销售状态的存货，以及投资性房地产等所发生的借款利息支出，都在资本化的范围之内。
 
房企会按照会计准则，在房地产项目竣工前，对利息进行资本化处理，并在竣工后停止。由于它们的资本化比例不尽相同，所以该举措往往成为开发商调节利润的方式。
 
为全面、直观了解房地产行业过去一年的利息转化情况，乐居财经精心策划推出《2019内房股资本化利息榜单》，通过对房企年报财务的追踪，从房企利息资本化数额、比例等指标着手，结合净利润的变化，还原房企财务真实面，剖析行业风险。
 

2家房企利息资本化率100%，

90%以上11家

 
房地产是高杠杆行业，在项目运转的过程中，需要高额的资金去撬动。因此，房企需要面临大量的借款利息。一般来说，销售规模较大的房企，其总利息开支的金额也较大。
 
2019年，中国恒大的总利息开支为684.4亿元，融创中国、碧桂园等也超过了200亿；而新城发展、万科企业、富力地产、龙湖集团、佳兆业集团等，则均超过了百亿。乐居财经监测的64家房企的平均利息开支，达56.65亿元。
 
按照会计准则，房企大部分的利息开支，都是可以被资本化，转入存货中的。房地产项目开发的周期一般较长，若将所有利息堆积在一年之中，明显不合理。所以，需要根据项目的结转情况，将费用摊开。
 
相对于其他行业而言，房地产的利息资本化率（资本化利息金额/总利息开支）相对较高。
 
乐居财经汇总数据显示，64家房企的平均利息资本化率，高达68.97%。其中，利息资本化率达50%以上的有50家，占比78.1%；利息资本化率达70%以上的有36家，占比56.2%，仍在半数以上。
 
具体到企业个体，碧桂园、美的置业的利息资本化率都达到100%，位列榜首；而三盛控股、中海宏洋、五矿地产、嘉华国际、禹洲地产、佳兆业集团、中海、正荣地产、中国奥园等，则依次位列TOP3至TOP11，利息资本化率都在90%以上。
 
但利息资本化率，与销售规模并非呈正比的关系，千亿房企中，仍有开发商保持着较低的指标数值。比如世茂房地产、龙湖集团、万科企业，它们的利息资本化率就分别为55.57%、49.71%、38.09%。
 
由于各家房企在借款本金及项目开发占用中的不同，导致了利息资本化率的高低差异。从利息资本化原理上看，作为房地产企业，资金的周转效率越高，利息资本化率也就越高，当周转率达到一定程度，利息资本化率也就可以达到100%。
 
另一方面，该比率的高低，还体现了房企各自的“考量”。它们可能根据现实中的情况，去适当地调节利润。
 
源于房地产的预售-交付周期，会计利润业绩的一般晚于销售两年左右，也就是说，房企一般会提前两到三年预判其会计业绩。如果不想给后面的年度增添过多的成本压力，尽早费用化也在情理之中。
 

资本化利息占净利润的比例最高34倍

 
利息资本化虽然是调节利润的利器，但那些被资本化的利息，并不会消失，只是体现在未来而已。如果资本化利息的金额，占比该年度的净利润比例过大，往往会被认为是在利用未来的空间，维持现有的利润。
 
乐居财经统计发现，2019年，64家房企的总资本化利息金额，占净利润总额的55.18%。分不同梯次看，资本化利息与净利润的比值为负数的房企有3家；比值为1%至50%的房企有24家；50%至100%的房企有19家；100%以上的房企有18家。
 
也就是说，有37家房企靠资本化利息金额，获取了半数以上的净利润；有18家房企的净利润，完全是靠资本化利息金额支撑，否则已出现亏损的情况。
 
其中，三盛控股2019年资本化利息金额10.46亿元，净利润0.31亿元，两者比值达3403.84%；佳兆业集团资本化利息金额100.78亿元，净利润41.64亿元，比值242.03%；卓尔智联资本化利息金额1.14亿元，净利润0.51亿元，比值224.99%。这三者位列前三。

利息资本化是在会计准则下进行的，所以房企采取该举措无可厚非。但从数据中，我们可以窥探房企的发展姿态，领略利息资本化调节利润的立竿见影的作用。
 
比如三盛控股，它是64家房企中，唯一一家2018年净利润为负数的企业。2018年，其净利润为-1.86亿元，此后经过大幅度的利息资本化，2019年其净利润转为正数，为0.31亿元。
 
另一方面，五矿地产、嘉华国际、银城国际、景瑞控股、莱蒙国际等21家房企，2019年净利润均出现下降的情况。它们之中大多数有一个共同现象，就是资本化利息金额与净利润的比值，都比较小，无法起到对利润的支撑作用。

文章来源:乐居财经研究院