作者:蔚芮

来源:GPLP犀牛财经

2019年,高歌猛进的龙湖集团停下脚步开始稳健发展,然而,此时,它好像失去了什么。

2020年3月24日,龙湖集团(00960.HK)公布了2019年财报。财报显示,2019年龙湖集团营业收入1510.3亿元,同比增长30.4%;实现归母净利183.4亿元,同比增长12.39%,然而,在房地产行业内,龙湖地产的地位持续下滑。

据克而瑞研究中心发布的《2019年中国房企销售榜TOP200》,龙湖集团凭借2425亿元排在第11位。与2018年排在第10位相比,下降了1位。

龙湖集团增速放缓 落后其他房地产龙头

马太效应(Matthew Effect),是指好的愈好,坏的愈坏,多的愈多,少的愈少的一种现象。

众所周知,在不断洗牌的房地产行业,正在上演马太效应。

根据克而瑞统计的相关数据显示,截至2019年12月31日,房企TOP30权益销售金额集中度已达35.7%,创下历史新高。

作为中国房地产行业的头部企业,龙湖集团不仅是川渝地区的地产龙头之一,而且在2019年全年实现了合同销售额2425亿元,完成了2019年全年销售目标,同比增长20.90%。

看起来这是一份不错的答卷。

不过,放慢脚步的龙湖集团终于还是有一些其他变化。

根据克而瑞统计的数据显示,在房地产行业普遍萎靡的2019年,1000亿-3000亿、500亿-1000亿两个梯队的年销售额增长率均值分别达到27.5%、30.8%。

根据这一数据显示,正好落在1000亿-3000亿区间的龙湖集团在2019年20.90%的增长率,意味着其销售增速要慢于同一阵营的增速均值。

从龙湖集团近三年的销售情况来看,也能感受到龙湖集团的增速在放缓。

数据来源:龙湖集团财报

根据龙湖集团2017年-2019年财报数据显示,2017年-2019年,龙湖集团实现合同销售金额分别为1560.8亿元、2006.4亿元、2425亿元。金额在不断上涨,增速却在放缓。2017年-2019年,合同销售金额的增速分别为77.16%、28.50%、20.40%。2019年与2017年相比,增速下滑了50多个百分点。

除此之外,从龙湖集团的营业收入和归母净利润上也能感受到龙湖集团的放缓。

数据来源:龙湖集团财报

2017年-2019年,龙湖集团的营业收入分别为720.75亿元、1157.98亿元、1510.3亿元,营收增长速度分别为31.53%、60.66% 、30.40%;实现归母净利润分别为125.99亿元、162.37亿元、183.4亿元,归母净利润增速分别为37.65%、28.88%、12.39%。

当然,2019年龙湖集团的毛利润增速也在出现下滑,2019年龙湖集团毛利润为507.97亿元,同比增长28.5%;2018年毛利润为395.29亿元,同比增长61.8%。

高周转的模式下的副产品:质量问题频发

“蒙眼狂奔的时代注定一去不复返,回归、重塑成为共识。”

在2019年龙湖集团的业绩发布会上,龙湖集团掌门人吴亚军再一次提到这句活。

不过,提到是一回事,龙湖集团能否做到则是另外一码事。

因为,曾经的龙湖集团在房地产快速扩张的时期也是将“高周转”模式玩到极致的一分子。

以龙湖集团的销售金额来讲。

根据克而瑞统计的数据显示,2016年龙湖集团的销售金额为858.1亿元,2017年直接到达1560.8亿元,2018年更是突破了2000亿元的大关,达到2006.4亿元。这种速度正是建立在“高周转”的模式下。

当然,这种高周转的模式,近几年不断的扩张,也使得龙湖集团的负债在不断上涨。

数据来源:龙湖集团财报

2016年-2018年,龙湖集团的负债总额分别为1497.15亿元、2565.85亿元、3660.66亿元;增长速度分别为23.09%、71.38%、42.67%。

当然龙湖集团也意识到了风险,开始去杠杆、降风险。

2019年龙湖集团的财报显示,2019年龙湖集团的综合借贷为1460亿元,净负债率51%,和百强房企78.7%的负债率均值相比要低很多。

然而,高周转模式带来的“副作用”也在此时开始爆发。

2019年,龙湖集团的房屋质量问题频频上演。

据相关资料显示,在龙湖集团2019年中期业绩发布会上,就曾有长沙地区的业主突然出现在现场哭泣哽咽维权。

与此同时,2019年,龙湖集团还在成都、南京等多个地区都出现过因为房屋质量维权问题。

2020年3月,还有媒体报道称,龙湖集团的蔡家知名楼盘龙湖椿山,项目洋房竣工交房,接房后,不少业主通过多种形式进行维权。虽然龙湖集团作出回应,但业主似乎还有质疑。

因此,GPLP犀牛财经来看龙湖集团的稳健来的太迟了。

如今,不再高歌猛进的龙湖集团能否避免房屋质量问题呢?如果无法避免,会不会是又一种尴尬呢?

2020年3月25日,在2019年的业绩发布上,龙湖集团将2020年的业绩目标定位2600亿元,2019年相比仅增长7.2%。

在2020年房地产大环境不利的情况下,龙湖集团从冒进转到稳健,在牺牲规模和速度的情况下,能否守住优势而不掉队呢?

这是一个问题。