文 | 乐居财经 徐迪

物管行业为轻资产模式，不少企业的负债率低于地产开发企业。有的甚至出现了“0负债”运营。

如永升生活服务，2019年净资产负债比率即为零。当然，这是由于计算资产负债比率时，使用的会计口径不同造成的。它在计算“资产负债比率”时，使用的是长期及短期附带利息的贷款总和除以权益总额。

那么，上市物业企业真实的负债情况是怎样的？

4月7日，乐居财经推出2019年物企年报风云榜系列③《2019港股物业企业负债排行榜》，让我们尝试一窥港股物业上市公司的负债全貌。

资产负债率是反映企业运营状况健康与否的一项重要指标，通过它可以观察一家企业的杠杆高低和财务风险程度。

榜单显示，物业行业整体的资产负债率呈逐步下降趋势。2019年，21家港股上市物业企业负债总额341.37亿元，资产负债率均值为49.14%。这与典型的重资产行业房地产开发有一拼。根据乐居财经统计数据，80家内房股扣除合同负债后的平均资产负债率为56.08%。

21家港股上市物企中，9家企业资产负债率在均值以上。其中，银城生活服务、烨星集团、绿城服务、中海物业及中奥到家均超过60%。

银城生活服务更是高达82.47%，这个数值格外显眼。如此高的负债率，堪比房地产开发行业中的激进企业。可资比较的是，2018年的上市房企平均资产负债率为78.90%，2019年中期平均资产负债率77.44%。

银城生活服务的高负债率，与持续的规模扩张难脱关系。2016年至今，银城生活服务在管面积取得超过58%的复合年增长率。截至2019年年底，在管建筑面积2610万平方米，同比增68.4%，合约建筑面积3080万平方米，同比增38.1%。

榜单显示，在绝对负债规模方面，碧桂园服务、绿城服务、彩生活、雅生活、中海物业的负债金额较高，不过，这与他们的在管面积规模、营收规模等指标呈正相关关系，因此，风险并不大。

2019年，物业行业上市潮和并购潮同步掀起。这份榜单也给了部分激进的物业企业一个警示，在追求规模扩张的同时，也需注意负债率的控制，保持均衡发展才更具有可持续性，才更安全。