文/乐居财经研究院 丽娅
4月1日凌晨，建业地产（00832.HK）发布2019年业绩报告。
 
报告期内，建业地产收益、公司权益持有人应占溢利、每股基本盈利较2018年分别增加108.1%、74.6%和66.5%。不过，建业地产年度毛利率和年度溢利率较2018年分别下跌8.4个百分点和1.7个百分点。这组关键指标的负增长并不在市场预期内。
 
7天前，鹏元国际确认建业地产“BB”国际评级，展望“稳定”。当即预估建业地产2019出现负面影响的是杠杆率上升，总债务与资本化比率、债务净额与经调整库存比率在2019年度的增长。
 
2天前，在上证报·中国证券网公布的建业集团董事长胡葆森最新表态中，指出：“未来三年建业进入战略巩固期。巩固期是要沉淀过去三年超速增长带来的问题，将自己的各项财务指标调整得更健康一些，是战略巩固期内迫切需要解决的问题之一。”
 
毛利率与溢利率双降
 
2019年，建业地产收益约为人民币307.67亿元，较2018年增加约108.1%；毛利由2018年约人民币50.91亿元上升57.2%至2019年约人民币80.05亿元，毛利率为26.0%较2018年的34.4%下降了8.4个百分点。年度溢利率为7.9%，较2018年下跌1.7个百分点。

毛利率下降主要是由于：1)高毛利率的车位销售结转占比由2018年的约13.8%下降至2019年的约6.5%；及2）毛利较高的郑州区域及洛阳区域的物业销售结转占比由2018年的约32%下降至2019年的约20%所致。
值得关注的是，核心业务毛利率为23.5%，较2018年的30.8%，下降了7.3个百分点。 
杠杆率上升

2019年，建业地产总资产1439.67亿元，总负债为1313.65亿元，资产负债率为91.24%，较2018年89.9%的负债率，上升约1个百分点。

3月24日，鹏元国际确认建业地产“BB”国际评级，展望“稳定”。评级报告预估，建业地产2019年末的总债务与资本化比率将达68%左右，预计债务净额与经调整库存比率将从2018年的36%增加到2019年的49%，然后在2020年降至43%。
 
鹏元国际评级展望指出，出现以下情况导致建业地产的信用状况显著恶化时，会考虑下调建业地产的主体评级，包括：1)杠杆率持续大幅增加；2)EBITDA利润率大幅下降且不太可能回升；3)经营状况显著恶化。反之则可上调评级。
然而，在最新发布的业绩报告中，建业地产融资成本一再走高：由2018年约人民币2.26亿元上升74.8%至2019年约人民币3.95亿元。主要由于本年度总借贷金额比去年增加所致，2019年建业地产的总借贷金额为314.9亿元，较2018年198.5亿元的借贷总额，上升58.6%。
决战河南
疫情之下，河南本土房企也受到影响，多数河南的本土头部房企纷纷加入到发债大军中。据公开数据显示，今年以来，河南房企境外融资规模8.03亿美元,约合人民币56亿元，建业地产已实现两次境外发债，融资总额达到5.03亿美元。建业地产是河南较早利用境外债券实现企业融资的河南头部地产企业。从2010年10月份建业地产打开境外债券融资开始，建业地产每年都会发行一定规模的境外债，用以“借新还旧”。
 
2018年度业绩发布会上，胡葆森在被问及建业会不会走出河南时，曾明确回应称：“会，但是有条件。”
 
截至2019年12月31日，建业地产在建项目151个，其中位于郑州20个，河南省其他城市共131个，在建项目总建筑面积约为3,019.6万平方米。而截至2019年6月30日，建业地产进入河南省的18个地级城市和77个县级城市。可见半年内的快速扩张，依旧深度扎根于河南本土。
 
作为河南规模最大的一家房企，评级机构认为由于缺乏地域多样性，建业地产受到河南省经济周期性和监管改革的影响。因此，疫情对建业地产业务和盈利的影响程度，在很大程度上取决于河南省确诊病例的严重程度和人数以及省政府的政策支持。

文章来源:乐居财经研究院