乐居财经 李奕和 发自广州

  在3月31日的业绩会上，许家印透露了一个秘密。

  这个秘密就是，他正在引领恒大进行一次发展模式的大转型。

  经过了近十年的高速增长后，恒大曾在2017年开始主动提出，发展模式由高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”，到低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”的转变。

  2020年，恒大进一步转变为“增、控、降”三字诀，即全面实施高增长、控规模、降负债的发展战略。这是许家印应对新形势，拿出的一个新锦囊。

  许家印解释，“高增长”就是要实现销售高速增长，今年要实现销售8000亿，到2022年要实现销售1万亿；“控规模”就是要严控土地储备规模，实现土储负增长，未来三年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右；“降负债”就是把有息负债每年平均下降1500亿，到2022年要把总负债降到4000亿以下。

  这一战略，被投影在下午，中国恒大（3333.HK）举行的业绩会幻灯片上。

  恒大的新三年计划

  恒大2019年实现合约销售额6011亿元，同比增长9%，今年销售目标是6500亿元。但在业绩会上，副主席、总裁夏海钧表示，实际上恒大集团内部的目标，是要实现8000亿元的销售规模。

  “我们每年保持均衡增长， 2022年实现销售1万亿，这是第一次提出，三年突破万亿的大目标。”

  近年来，众房企都在对销售目标避而不谈的情况下，恒大提出了万亿销售目标。如何实现这个销售规模？恒大给出的答案是，借助公司“网上的巨大优势”。从业绩会现场看，恒大管理层对恒大的网上销售充满信心。

  受疫情影响，恒大集团自2月份开始网上促销活动，全民营销、一房一价一度刷屏。数据显示，今年1、2月份，借助网上销售行动，该公司分别实现405.5亿元、447.3亿元销售金额。

  “网上销售（2月）18号开始实施，用了10多天的时间，就实现了400多亿的销售，接近200亿的回款。到了3月份以后，我们实现了600多亿的销售，660多亿的销售回款，这在历史上是没有的。”

  “3月份本身就是淡季，2月份也是淡季，冬天又过年，再加上今年和往年是完全不同的。由于疫情的发生，所以说的话我们整个销售整个行业都会受比较大的影响。”

  在许家印看来，网上促销的效果是显而易见的。在这种条件下，能够实现销售的大幅度增长和销售回款的大幅度增长，也是恒大在2020年全面实施发展方式转变，迈开的重要一步。

  土储的控规模上，2019年，恒大新购土地项目153个，新购土地储备面积6703万平方米，其中收并购3305万平方米，占比49%。到2019年底，不算旧改项目，恒大总土地储备2.93亿平方米，67%分布在一二线城市。

  按照土储控规模的方针，夏海钧指出，2020年-2022年，总土地储备计划平均每年减少3000万平方米左右。“三年减少9000万平米，把我们的总土储控制在2亿平方米左右，那么按照这个目标大概以后三年，我们每年新增的土储大概是4000万左右。”

  降负债方面，则是确保恒大集团负债总额和负债率大幅下降，目标是从2020年到2022年，每年的有息负债总额平均减少1500亿元。

  “使我们在2022年实现公司的总负债规模降到4000亿以下，负债率降到同行业中低下的水平，实现一个健康的增长。”按照夏海钧的算法，在规模增长和控制土储的双重作用下，恒大能够每年实现2000亿左右的现金余额。

  从土地储备的逐渐减少，来实现公司的控规模、降负债成了恒大最大的诉求。“在2019年，公司做了一个系统的调整和准备，就为了我们今天提出的高增长、控规模、降负债这么一个大的目标。”

  “一定在2020 、2021、 2022年三年实现我们全面高增长、控规模、降负债的发展目标，使我们在三年之后成为中国房地产企业中效益最好、土地储备均衡、发展潜力最大的一个公司。”恒大的新三年计划，目标似乎很明确。

  许家印的造车热情

  一个现象是，新能源汽车也成为恒大集团近两年业绩会中离不开的话题。

  2018年6月，恒大正式进入新能源汽车产业，这成为其除了大健康和文化旅游以外的又一多元化布局。至去年年初，恒大宣布了以地产为基础，以文化旅游、健康为两翼，以汽车为龙头的产业格局，并宣布5年内不再进入任何新的产业。

  但由于仍处在初期的投入阶段，恒大的新能源汽车业务免不了造成亏损。根据3月30日恒大健康披露的2019年业绩，由于新能源汽车业务尚属拓展投入阶段，恒大健康净利润全年亏损49.5亿元。

  据恒大集团财务总监潘大荣介绍，过去一年，恒大在汽车产业投入147亿元，当中，第三方收购股权款82亿元、汽车基地土地支出22亿元、厂房机械支出15亿元以及研发费用支出22亿元。未来两年，恒大还将每年平均投资额100亿元左右，总共在200亿元。

  对于恒大造车的难，许家印说的很直白。

  他在业绩会上说，恒大是搞地产的，搞汽车，第一，不懂；第二，没经验；第三，要人没人，要激励没激励。一句话概括，就是什么都没有，一无所有。

  所以，恒大走了一条在他们管理层认为是“换道超车”的道路。许家印看来，恒大造车只能“换道超车”，而不是“弯道超车”，因为跟都跟不上。

  “你一定要跟着别人，都是世界顶级的大车企，几十年、一百多年的历史，规模实力非常庞大雄厚。所以说和他们谈‘弯道超车’是不可能的，跟都跟不上。怎么会能‘弯道超车’呢？”

  何为“换道超车”？恒大给出的答案是“买买买”。过去的一年，在新能源汽车领域，许家印不是在收购，就是走在收购的路上。从整车制造，到电池、轮毂、电机，无一不成为恒大的“囊中物”。

  据乐居财经了解，自2019年以来，恒大健康先后收购了瑞典电动车NEVS、电池企业卡耐股权、新能源汽车轮毂电机公司泰特股权，并入股瑞典顶级超跑柯尼塞格。

  “在核心技术上，我们能买的都买，能合作就合作了。现在不管是电机、电池等核心技术方面 。”许家印希望通过这种“换道超车”的方式，实现新能源汽车核心技术的世界领先、产品品质世界一流、成本大幅下降的基本原则。他期望恒大新能源汽车能够大卖，甚至出“爆款”。 

  他依然对恒大造车传达出极大的耐心、热情与自信。据了解，恒大正在同步研发14款新车型，而恒驰1号计划今年亮相全系列产品，将从2021年起在全国量产。

  “恒大依然是利润王”

  2019年，恒大集团实现核心业务净利润及净利润408亿元、335亿元，用许家印的话说，还是中国房地产行业利润前三大企业。

  夏海钧也表示：“实际上今年恒大实现的毛利润是1329亿，核心利润是408亿。在我们现在公布的所有的房地产企业，是利润最好的公司之一。”

  乐居财经了解到，2019年排名前四大企业中，碧桂园年度净利润612.02亿元，万科551.3亿元，融创281.56亿元。恒大集团实现的年度净利润，排在碧桂园、万科之后。

  对此，许家印解释称，“由于我们是提前交楼，所以说我们是可以调整，交毛利率高的和毛利率低的。那么2019年的话，我们是把打折比较大的、毛利比较低的，交的相对都比较多。”这导致了恒大集团利润的下降。

  恒大利润的下降，也被质疑是否能够完成对“战投”的利润承诺。

  关于“对赌”失败这一说法，夏海钧称，“其实我们在上市以前，跟战投没有任何对赌协议，我们只有在A股上市以后，才每年对投资者有一个经营的利润承诺。”

  这与深深房重组有关。如果重组成功，那么恒大会有一个利润承诺，前三年分别实现500亿元、550亿元以及600亿元。三年合计是1650亿元的利润承诺。

  按照夏海钧的说法，恒大2019年利润也是主动调整的结果。按照恒大在2017、2018年实现的利润，“我们今年实现了408亿，超额完成了我们1050亿元”。

  “如果我们实现多了，我们就给投资者多分钱，对我们以后的完成目标是有压力。所以在2019年，我们的目标就是完成了300多亿就够了。”

  至于明年，夏海钧认为，恒大实现500亿到600亿的利润目标一点问题都没有。

  他认为，恒大目前已售未结转的还有4500亿元，只要再卖1500亿，就可以完成全年6000亿的经营目标，而如果按照10%净利计算，600亿的目标能够轻易完成。

  “所以说恒大2020年实现利润目标，这是一点问题没有的。实际上，我们的目标还不只是6000亿的规模，还要向8000亿迈进。”

  在夏海钧看来，恒大自2017年提出“利润王”以后，恒大利润一直很高。从此前一两百亿的利润到400亿，甚至500亿，夏海钧认为，恒大仍然是“利润王”，“明年我相信我们还会是利润最好的公司。”

文章来源:乐居财经