乐居财经 胡益健 发自佛山

  “我们要做一个动能十足的马拉松选手”，在美的置业（3990.HK）2019年的线上业绩会上，董事会主席、执行董事兼总裁郝恒乐如是说，“稳健”依然是这场业绩会的高频词。

  2019年，美的置业向市场交出了首份千亿成绩单。年报显示，2019年全年，美的置业连同其合联营公司的合约销售额约1012.3亿元（人民币，下同），较2018年的790亿元增长28.1%；相应的已售建筑面积约1002.3万平方米，同比增长约26.8%，销售均价同比增长1.1%至1.01万元/平方米。

  截至2019年12月31日，美的置业收入为411.4亿元，较2018年301.2亿元上升37%。毛利为130.1亿元，较2018年的98.5亿元增长32%。年内利润及综合收益总额为43.3亿元，同比上升32%；核心净利润为41.8亿元，较2018年的32.8亿元增长27%。

  两年时间，美的置业实现了从五百亿级到千亿级的跨越，规模扩张的同时，资金及负债压力亦是考验。而在这份千亿答卷中，我们可以看到，其规模在增长，杠杆跟债务结构也在不断优化。

  专注长期稳定发展 

  相比于前几年的高增长，2019年美的置业的销售增速为28.1%，有所放缓；而管理层对未来三至五年内的增速预期则是更有质量的增长，在规模保持稳步增长的基础之上，更多的关注公司的净现金流、利润、总体负债等方面，希望公司能够长期的保持稳定发展，而不是短期追求某一个流量的基本情况。

  截至2019年末，美的置业的现金总量约269.4亿元。扣除预收账款后，资产负债率从2018年的55.2%下降至53.5%，；净负债率为89%，较2018年末下降约8个百分点，已实现连续三年下降，整体负债保持在行业健康水平。现金短债比也从2018年的1.6倍提升至2.95倍，偿债能力进一步提高。

  融资方面，年内美的置业加权平均融资率为5.87%，2019年新增借款加权平均融资利率为5.76%，处于行业较低水平。

  事实上，在过去两年，美的置业一直在对债务结构进行调整。2018年业绩会上，首席财务官林戈表示，要将一些成本高、价格高的信托融资逐步清掉。从成果来看，截至2019年12月31日，美的置业的银行借款及债券融资比重由年初的62%提升至85%，其中银行开发贷占比为66%。“我们去年已经把信托前融全部偿还了”，林戈解释称，目前在融资中占比4%的信托融资主要是银行三年期并购贷，其以信托的渠道进行。

  债务期限上，一年内到期有息负债占比由年初的34%下降至17%，而期限在两年至五年的有息负债占比从年初的40%提升至47%。

  拿地不设具体目标

  千亿业绩之外，2019年美的置业在土地市场上的表现同样令人关注。据不完全统计，2019年美的置业在公开土地交易市场上拿地超过30幅，金额超过300亿元。

  年报显示，2019年内其新增土地储备建面约1453万平方米，截至报告期末，土储总建面为5908万平方米，权益建面为4236万平方米。在具体区域分布上，长三角区域土储占比最大，为1579万平方米，比例达27%；珠三角区域占比18%，达1062万平方米。

  旧改也是美的置业重要的“补粮”渠道。郝恒乐介绍称，目前美的置业有10个城市更新项目，预计可售货值549亿元，其中2019年已经转化土储的有66万平方米，预计可售货值96亿元。其余项目会在今、明年实施转化，预计2020年有6个项目、205万平方米可以转化，货值302亿元。

  谈及今年的拿地预算，郝恒乐坦言，并没有设定绝对拿地金额。“今年的拿地策略依然是把最优势的资源集中在高量级城市和经济较发达城市群布局。我们内部掌握了一个相对金额，按照公司销售规模跟回款情况，按1/3的金额来补地。”

  此外，其称，美的置业也会注重拿地的时间节点，3月以来国内土地市场急剧升温，热度超过2018、2019年，在管理层看来，在目前情况下拿地有很大的不确定性。郝恒乐强调，美的置业存量土储丰富，因此不会拿高价地王，也不会不顾财务测算结果激进拿地。

文章来源:乐居财经