2020年第13周，重点监测城市的土地市场成交总量在上一周的基础上继续回升，但和去年同期相比仍有较大差距，土地出让恢复正常仍需时间。各能级城市方面，在广州有大体量土地出让的影响下，一线城市本周成交占比明显回升，但成交热度明显不及二三线城市，成都、西安、沈阳和东莞均有土地的成交溢价率超过40%，竞拍热度相对较高。

  土地政策

  重庆明确土地预出让细则

  益阳、大理出政策缓房企压力

  自2月份土地出让逐渐恢复以来，多个城市均出台了相关政策支持房地产企业复工，减轻房企拿地的资金压力，其中受疫情影响最大的三四线城市表现最为积极，本周又有益阳、大理等城市相继跟进，稳定市场。就具体政策而言，大理和益阳出台的政策仍集中在分期缴纳土地出让金、简化行政审批等方面。此外，重庆本周对预出让地块明确预公告实施细则，进一步规范地块预出让，为企业拿地提供便利。

  土地成交

  成交规模继续恢复

  广州、苏州多宗高价地顺利出让

  2020年第13周（3月23日-3月29日），随着广州、苏州等高地价城市土地出让逐渐恢复正常，重点监测城市本周土地市场成交量价齐升。本周成交总建面积环比上涨35%至797万平方米，同比降幅为56%；成交金额也随之上涨至426亿元；在多宗高价地成交的带动下，本周平均地价回涨至5000元/平方米之上，平均楼板价为5353元/平方米，和去年同期水平相差不多。

  各能级城市成交方面。一线城市本周仅成交了8宗地，上海4宗，广州3宗，深圳1宗；上海成交4宗地均为安置房用地，分别位于静安和青浦；广州成交的3宗地分别位于黄埔、番禺和白云，其中仅有番禺地块为住宅用地，由越秀以39亿元的总价拿下，考虑到配建成本，实际拿地成本接近79亿元；深圳成交地块则为一宗位于南海的商办用地。二线城市中多数城市的总建面都低于50万平方米，仅有南宁和青岛的成交量超过100万平方米；成交金额方面，苏州居于榜首，共计成交6宗地，总揽金达123亿元，分别由华润、大发、金科、恒泰、卓越和东原分食，平均溢价率为11.3%；事实上，不仅是苏州，联系成交热度来看，本周有7个城市的成交溢价率超过10%，沈阳、西安和成都本周成交宅地的溢价率更是均在40%以上，热度较高。热点三四线城市中，东莞的成交热度仍然最高，其中万江商住地更是在开拍前就已经达到最高报价，最终由世茂以16.31亿元竞得，成交溢价率高达57%，值得注意的是这宗地并不是第一次出让，本次在挂牌时总价上调了5亿元，但仍吸引了多家房企参拍，由此可见东莞地市竞拍热度之高。

  土地流拍

  土地流拍率持续微降

  无人竞价再度成为流拍主因

  土地流拍方面。本周土地流拍率继续呈现微降趋势，环比下降0.3个百分点至5.7%。前几周来，政府主动中止出让和撤牌是土地流拍的主因，但就本周来看，流标地块则占据多数，郑州、青岛和洛阳等均有土地遭遇流拍。这些地块虽然地价较为便宜，但位置比较偏远，条件相对一般，房企关注度不高，最终均遭遇流拍。

  周度TOP5

  苏州百亿土拍之下

  多半地块成交单价不及周边地价

  就监测城市成交重点地块来看，广州、苏州、青岛本周均有土地入围总价榜TOP5。具体来看，本周成交总价最高的地块位于广州番禺，是万博商圈时隔2年后再次供应的住宅用地，区位优势显著，虽然需要异地配建，但实际楼面价也并不高，不过由于宗地限制了拿地企业必须为广州市属国企，最终由越秀底价竞得，实际拿地成本接近79亿元。被限制热度的还有苏州，本周共计出让6宗地，部分地块起拍价格下调，如越溪地块起拍楼面价下降了4000元/平方米，且4宗地取消了现房销售条件， 6宗地吸引了多家房企争夺，恒泰拿下的高新科技城以及华润拿下的吴中郭巷地块在开拍前均有多轮报价；不过，位置不错的地块仍有现房销售的限制，而取消限制的地块位置相对较偏，因此这些地块最终成交溢价率都不高，均在10%~15%之间。余下一宗位于青岛的地块，是位于李沧区的一宗商住用地，和上周中巍拿下的地块相邻，同样也属于定向出让，最终由中巍以19.28亿元的总价竞得。

  单价榜单方面。本周成交楼面价最高的5宗地分别来自苏州、上海和东莞，其中苏州有3宗入榜、上海和东莞各有1宗。值得注意的是，苏州入榜的3宗地成交楼面价和周边相比均是下降的，如华润拿下的吴中区郭巷地块成交楼板价为18485元/平方米，较去年7月象屿拿下的纯宅地微降了3%，东原竞得的高新地块也降低了6%，而吴中越溪宅地更是连续两次下调起始楼板价，最终成交楼板价也并未超过上一次挂牌时的其实楼板价。不仅是苏州，东莞的地价也在下调，尽管世茂拿下的这宗万江商住地受到了多家房企的争夺，但和去年天健拿下的同一区域的宅地相比，成交单价仍是微降了7%。

  重点地块点评

  越秀近79亿摘下广州万博CBD宅地

  地块分析

  春节以来，北京、上海和深圳相继有多宗优质高价地块出让，但广州地市也一直未有高价地入市，直至3月底才有房企大手笔在广州拿地。本次出让地块位于番禺区，临近万博CBD商圈和长隆度假区，区位十分优越，不过由于宗地出让条件中要求竞得企业需为广州市市属国有企业，符合的企业就仅有3家，最终由越秀拿下，成交总价为39.26亿元。

  具体来看这宗地周边的配套情况。交通方面，地块毗邻地铁3号线、7号线，且地块旁就是正在修建的地铁18号线南村万博站，交通优势十分明显。由于地处万博商圈，因此周边的商业配套也十分丰富，与万博中心仅相隔一条马路，稍远处就是万达广场，居民的购物需求能充分得到满足。教育配套上，地块方圆2公里内有多所中小学，资源也比较丰富。就盈利情况来看，该地块由于还需无偿建设华南理工大学广州国际校区二期第一批工程项目，实际拿地成本在78.63亿元，实际楼板价在2.5万元/平方米，而目前地块周边在售产品均价普遍在3.5-5万元/平方米左右，附近二手房项目的挂牌均价也基本在这一区间，还是存在一定的盈利空间的。另一方面，项目周边在售一手房已经不多，此宗地的成功入市有利于增加万博商圈内的一手房供应。

文章来源:克而瑞地产研究