文/乐居财经研究院 魏薇

  3月26日晚间，五矿地产（0230.HK)发布2019年业绩公告。

  2018年签约销售额68.18亿元，目标150亿元；2019年签约销售额86.5亿元，目标100亿元。五矿地产已经连续两年没有完成销售目标。

  营收止步不前，毛利下滑11.9个百分点

  报告期内，五矿地产实现综合收入112.61亿港元，同比上升3.0%。毛利26.73亿港元，同比减少31.22%。归属股东净利润9.43亿港元，同比增长仅0.83%。

  其实自2016年开始，五矿地产的营业收入就一直相当“平稳”，最高也仅为119.36亿元，经营活动现金流量净额也一直处于负值。

  集团整体毛利率由35.6%大幅下滑至23.7%。对于整体毛利率下滑，报告称，因获确认入账的大部分产品源于2016年以来购入地块，并在推盘过程中一直受限价政策影响，其毛利率较低。

  另外，由于股息收益及管理费收入减少，年内的其他收入也下滑17.9%至10.36亿元，销售及营销费用增加37.9%至2.42亿港元，存货减值增加4120万港元致使行政及其他开支增加5.2%至5.67亿港元。

  多重因素的影响下，五矿地产的净利润由2018年的17.47亿港元下降至2019年的13.53亿港元，净利润率也15.98%下降至12.01%。

  从土地增值税的金额也可见五矿地产盈利能力的下滑。土地增值税的高低由销售利润率决定，利润率越高则增值税越高。2019年，五矿地产的土地增值税的缴纳数额不到2019年的一半。土地增值税占营业收入的比重也由2018年的7.7%下降至2019年的3.5%，说明其所开发项目的增值率降低。

  短债同比激增7倍

  截至2019年底，五矿地产拥有现金及银行存款共38.5亿港元。期内借款总额为167.54亿港元，同比增加11.3%。其中，一年内到期的借款总额为72.63亿港元，占比43.3%，一年至两年内到期的为26.16亿港元，占比15.6%，三年至五年到期的为68.75亿港元，占比41.1%。

  2019年底，在一年内到期的负债是2018年底的7倍还多，现金短债比仅0.53，去年同期为3.55。很显然，2019年的现金量远不够偿还即将到期的债务。其流动比率与速动比率在2019年均出现下降，短期偿债能力堪忧。

  期末，五矿地产的负债总额为326.9亿港元，权益及负债总额为489.61亿港元，资产负债率（负债总额/资产总额）为 66.8%，2018年底为68.7%。算上计入权益的永续债，五矿地产的实际总负债为364.9亿元，实际资产负债率74.53%。2019年的净负债率（债务净额/权益总额）为 79.1%，2018年底为75.9%。

  资本化利息变相提升净利润

  五矿地产在2018年的借款总额为150.55亿港元，2019年同比增加11.3%，加权平均借贷成本约为5.02%，相比于2018年的4.75%上升了0.27个百分点。

  在借款总额增加、利率上升的同时，2019年的财务成本却不及2018年的1/5。由于大部分利息于年内做了资本化处理，年内计入损益表的财务成本降低了80.6%至2674万港元，2018年为1.38亿港元。对于资本化利息的比例，财报中并没有公布。

  利息资本化就是将当期利息支出的一部分计入开发成本，若将利息计入财务费用，则会减少企业利润。因资本化利息不得在企业所得税前扣除，会增加当期税赋，但因费用支出的减少，最后的净利润受影响程度也会减小。

文章来源:乐居财经